김윤수 빌사남 대표인근서 2~3년 내 매각된 사례 비교해보고
매입 후 리모델링 여부·임대료 등 체크를
A. 꼬마빌딩을 매입을 원하신다면 ‘자금계획’을 세우고 ‘정보수집’을 하는 것부터 시작해야 합니다.
우선 자금계획에 대한 것부터 알아봅시다. 자금은 현금과 소유하고 있는 다른 담보가치(부동산) 등을 합해 계획해야 합니다. 거주하고 있는 집이나 그 외에 소유한 땅 등 다른 부동산도 공동담보로 제공하게 되면 추가적으로 대출이 나올 수 있으므로 다른 부동산까지도 계획에 넣어두는 것이 좋습니다.
현금을 가지고 있지 않은 상황에서 소유하고 있는 부동산을 매각함과 동시에 빌딩을 매입하려는 분들이 있습니다. 하지만 이렇게 동시에 일을 진행 시키는 것은 실질적으로 어렵습니다. 자신이 소유한 부동산이 언제 매각될지 알 수 없기 때문입니다. 또 좋은 건물들은 금방 팔려 나간다는 문제도 있습니다. 그래서 저는 우선 소유하고 있는 부동산부터 매각해 현금을 보유한 상황에서 매물을 찾는 것이 중요하다고 말씀 드리고 싶습니다.
다음으로 정보수집 단계입니다. 꼬마빌딩을 가지고 싶다면 자금준비가 안 되었다고 하더라도 정보수집은 하고 있어야 합니다. 빌딩 관련 기사나 책들을 챙겨 보는 것이 필요합니다. 무엇보다도 답은 현장에 있기 때문에 현장의 부동산 중개사무소를 찾아다니며 알짜 정보들을 얻는 걸 추천드립니다.
일단 자신이 평소에 자주 다니던 곳부터 살펴봅시다. 쇼핑이나 문화생활을 즐기던 곳, 지인들과 술 한 잔 기울이던 곳 등의 주변 중개사무소를 찾아가 인근 상권의 상황이나 빌딩 시세에 대해 물어보는 것이 좋습니다. 이때 처음 부동산에 가서 ‘지금 당장은 빌딩을 살 수는 없다’고 하면 잘 응대해 주지 않는 경우가 대부분입니다. 그렇기 때문에 ‘좋은 건물이 있으면 매입이 바로 가능하다’는 인식을 심어주는 것이 필요합니다.
또 처음에는 문전박대를 당할 수도 있지만 많은 곳을 돌아 다니다보면 자신과 마음이 맞는 중개인을 만날 수 있습니다. 마음이 맞는 중개인을 찾았다면 시간이 날 때마다 찾아가 정보를 얻어오는 것이 좋은 방법입니다. 빌딩 정보는 다른 부동산 정보들에 비해 쉽게 얻기 힘들기 때문에 직접 현장을 뛰어다니면서 얻을 수 있는 알짜 팁이 정말 필요한 부분입니다. 인근의 개발계획이라든가 지역적인 특성은 그 지역 중개인들이 가장 많이 알고 있습니다.
정보를 계속 얻으면서 인근에 매물로 나와 있는 건물과 최근 2~3년 이내에 인근에서 매각된 사례들도 같이 검토해봅시다. 최근에 매각 된 사례는 현재 매물로 나와 있는 건물의 미래모습이라고 생각하면 됩니다. 주말이나 거리에 차가 많이 없는 날, 수집한 자료들을 전부 출력해서 현장을 찾아가봅시다.
매입 후 신축·리모델링·재임대 등을 통해 건물이 어떻게 변화했는지 살펴보고 아직 임대 중이라면 전화를 해서 임대료는 어느 정도 수준인지 체크하는 것도 좋습니다. 신축 중이라면 공사현장 앞에 있는 건축 개요를 보고 어느 정도 규모로 신축을 하는지 사진으로 남겨 놓는 것도 좋은 방법이죠. 이렇게 정보들이 하나둘씩 쌓이다 보면 지금 당장 매입계획이 없더라도 건물에 대한 이해와 투자감각이 생기게 됩니다.
김윤수 빌사남 대표
