서울 강남구 일대 아파트 단지 모습. /연합뉴스올 상반기 아파트 매매 시장 활황에 힘입어 서울 아파트 등 주거시설을 중심으로 달아올랐던 법원경매시장의 열기도 정부의 ‘8·2 부동산 대책’ 발표 이후 급격히 식었다. 대출 규제가 강화되면서 투기과열지구 및 투기지구에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준이 기존 60%에서 40%로 강화됐기 때문이다. 그러나 경매 전문가들은 자금력이 어느 정도 있는 투자자라면 오히려 경쟁률이 낮아진 현 시점이 좋은 물건을 과거보다 낮은 낙찰가율에 살 수 있는 호기라고 입을 모은다. 남들이 안 할 때 하는 투자가 부동산 시장이 회복됐을 때 빛을 볼 수 있다는 것이다.
법원경매 전문업체인 지지옥션에 따르면 법원경매시장에서 서울 아파트 및 주상복합의 경우 낙찰 1건 당 평균 응찰자 수는 7월 12.6명에서 8월 5.8명으로 절반 이상 줄었다. 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 같은 기간 99.2%에서 91.5%로 하락했다. 물건을 낙찰받으려고 입찰한 사람의 수가 줄었고 입찰 금액도 낮아졌다는 의미다. 법원경매 시장에서 큰 비중을 차지하는 서울 아파트 및 주상복합 물건에 대한 경쟁률 하락으로 8월 전국 주거시설 전체 낙찰 건 수(1,235건), 평균 응찰자 수(5.3명)는 올해 월별 기록 중 최저 수준을 기록했다.
부동산 시장이 호황일 때는 경쟁이 치열해지면서 감정가 대비 낙찰가율 급등했었다. 지난 5월 서울 아파트(주상복합 포함) 낙찰가율은 100%를 웃돌았다. 지난해 연말 강남구 청담동 씨티아파트는 감정가 15억7,000만원의 두배를 훌쩍 넘는 38억200만원에 낙찰되기도 했다. 이창동 지지옥션 선임연구원은 “아파트 등 주거시설 경매에서 적정 입찰 가격을 제대로 예측할 수 있다면 경쟁이 전보다 줄었기 때문에 적정한 가격에 낙찰을 받을 가능성이 높아졌다”고 강조했다.
특히 자금력이 있는 투자자라면 유리한 입장에서 경매에 참여할 수 있는 여건이 마련됐다. 8·2 대책 전에는 주택담보대출에 따라 낙찰가 또는 감정가의 최고 70%까지 대출을 받을 수 있었지만 8·2대책에 따라 투기과열지구 및 투기지역으로 지정된 서울 강남·서초·송파 등 11개 자치구와 세종시에서는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준이 40%로 강화되면서 대출 가능한 금액이 축소됐다.
법원경매 시장에서 아파트 및 주상복합 물건에 응찰하는 사람들은 통상 입찰가를 해당 물건의 시세를 기준으로 정한다. 8·2 대책 이후 아파트 매매 시장 분위기가 급변하면서 시세를 판단하기 어려워지자 단독으로 입찰해 낙찰을 받거나 2순위 입찰자와 상당히 차이 나는 높은 금액으로 입찰하는 등의 사례도 일부 나타났다. 아파트와 같은 주거시설보다 상대적으로 수요가 안정적인 것으로 평가되는 토지경매도 평균 응찰자 수가 7월 3.2명에서 2.9명으로 소폭 줄어들며 위축된 분위기다.
이창동 연구원은 “토지 경매의 경우는 최근 낙찰가율이 90%대에 달하는 아파트 등 주거시설보다 낮은 70%대이기 때문에 투자 목적에 맞는 물건을 찾는다면 상대적으로 저렴한 가격으로 낙찰을 받아 활용할 수 있고 시세 차익 실현까지도 기대할 수 있다”고 설명했다. 투자의 기본 원칙에 따라 물건의 가치를 제대로 평가할 수 있는 안목을 갖춘다면 경매는 얼어붙은 부동산 시장에서도 투자 기회를 마련해줄 것이라는 얘기다.
