‘단군 이래 최대 재건축 사업’으로 불리는 서울 서초구 반포동의 반포주공 1단지(1·2·4주구)가 서울시 교육청의 ‘교육환경영향평가(교평)’ 심사대에 올랐다. 반포주공 1단지가 올 초 재건축 사업의 복병으로 떠오른 교평을 무사히 통과할 경우 지상 과제인 재건축 초과이익환수제를 피하는 데 청신호가 켜질 것이라는 관측이 나온다. 다만 반대의 상황이 벌어질 경우 초과이익환수제의 직접적인 사정권에 들어가게 된다.
11일 서울시교육청 및 부동산 업계에 따르면 시교육청은 이날 반포 1단지 재건축 사업의 교평을 진행했다.
교평이란 학교 인근(직선거리 200m 이내)에서 이뤄지는 최고 21층 이상 또는 연면적 10만㎡ 이상의 건축행위에서 교육 환경을 보호하기 위해 마련한 심의 절차다. 교육 당국은 재건축 단지의 사업시행인가 직전 단지 신설로 교육 환경 전반에 미치는 영향을 평가하게 된다.
반포 1단지가 현 2,090가구인 아파트를 지상 최고 35층의 5,388가구로 재건축할 때 변화될 학생 수, 학교 시설 등의 교육 환경 등이 심사 대상이다. 사업시행인가를 기다리고 있는 반포1단지 조합은 교평 문턱을 넘기 위해 인근의 세화고·세화여고·세화여중 등의 재단과 협의를 진행해온 것으로 전해진다.
문제는 반포 1단지가 이번 교평을 통과하지 못할 경우 초과이익환수제 적용에 한층 더 가까워진다는 점이다. 내년 초부터 시행되는 초과이익환수제를 피하려면 올해 말까지 관리처분계획안을 구청에 제출해야 한다. 교평 관문을 넘지 못하면 사업시행인가 시기가 늦춰져 올해 말까지 관리처분계획안을 제출하지 못할 가능성이 크다는 설명이다.
교평은 그동안 한 달에 1~2회가량 진행해왔다. 이에 따라 반포 1단지가 이번 심사에서 탈락 또는 유예될 경우 추석 연휴를 넘긴 10월 중하순께 재평가를 받을 수 있다는 계산이 나온다. 즉 올해 말 관리처분계획안을 제출하겠다는 조합의 계획된 일정이 한 달가량 밀려난다는 의미다.
초과이익환수제는 재건축 사업으로 조합 가구당 평균이익이 3,000만원을 넘을 경우 최대 50%를 재건축 부담금이라는 명목으로 부담하게 되는 것을 말한다. 반포주공 1단지는 저층 단지여서 35층 안팎의 고층 단지로 재건축되면 조합원당 이익이 상당해 재건축 부담금만 4억원 안팎에 달할 것이라는 인근 부동산 업계의 추산이다.
이렇게 부담이 큰 만큼 반포 1단지는 이를 피하기 위해 건설사와 ‘공동사업시행’ 방식으로 사업을 진행하는 등의 방법을 동원해왔다. 공동사업시행은 조합이 주체가 되는 기존 방식과 달리 조합과 시공사로 선정된 건설사가 함께 사업을 시행하는 것으로 사업시행인가를 받기 전에 시공사를 택할 수 있어 3~4개월 진행 기간을 단축할 수 있는 사업 방식이다.
또 정부가 8·2부동산대책으로 사업시행인가를 신청한 재건축 단지에 조합원 지위 양도를 사실상 금지하는 제한을 뒀음에도 지난달 사업시행총회를 마친 후 곧바로 구청에서 인가를 신청했다. 그만큼 조합 입장에서는 초과이익환수 적용 여부에 사활을 걸고 있다는 의미로 해석될 수 있는 부분이다.
하지만 이런 우려와 달리 교평을 넘어갈 경우 재건축 사업은 순항할 것이라는 전망이 많다. 오는 27일 시공사 선정을 끝냄과 동시에 관리처분계획안 마련에 몰두할 수 있기 때문이다. 업계의 한 관계자는 “교평 문턱을 넘기가 쉽지 않지만 이번 단계만 넘기면 반포 1단지는 초과이익환수 적용을 피할 가능성이 높다”고 말했다. /이완기기자 kingear@sedaily.com
