사업 중간에 양도땐 재초환 부과 안받는 등
재건축 조합원 지위 양도 예외규정도 많아
시장 흐름 잘 살피면서 매도 타이밍 잡아야
A. 정부가 지난 21일 재건축 예상 부담금(재건축 단지 조합원당 평균 초과이익 부담금) 시뮬레이션 결과를 발표하자 시장에 큰 파장이 불고 있습니다. 이 시뮬레이션 결과는 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축 단지 중 조합원 1인당 부담금 예상치가 최고 8억4,000만원에 이른다는 내용을 담고 있기 때문입니다.
하지만 이 같은 정부의 윽박에도 불구하고 단기간 시장에 끼치는 영향은 크지 않아 보입니다. 한국감정원에 따르면 1월 넷째 주(22일 기준) 서울 주간 아파트 값이 지난주 대비 0.38% 오르면서 상승장이 이어지는 모습을 보였습니다. 고가 재건축 아파트가 집중돼 있는 강남구(0.93%), 양천구(0.89%), 서초구(0.78%), 강동구(0.76%), 송파구(0.67%) 등도 모두 강세를 이어갔습니다.
그렇다면 장기적으로는 재건축 시장은 어떻게 될까요? 재건축 시장 옥죄기가 가장 강력했던 참여정부 시절을 되돌아 짚어봅시다. 지난 2006년 정부가 재초환을 비롯해 총부채상환비율(DTI) 등의 강력한 금융 규제 및 세금규제를 시작하자 재건축 아파트값은 하락했습니다. 부동산114에 따르면 서울 강남권(강남·서초·송파) 재건축 아파트값은 재초환이 시작된 2006년부터 2008년까지 17%(3.3㎡당 3,515만→2,905만원)나 떨어졌습니다. 이후 하락세가 계속되다 지난 2016년 10년이 지나면서 2006년의 아파트값 최고점을 넘어설 수 있었습니다. 또 분양가상한제 등 여러 규제 정책들과 금리인상, 공급량 증가 등의 요인들까지 겹쳐지면서 시장이 하향 안정화됐던 겁니다. 특히 재건축 아파트는 투자상품이다보니 규제나 시장상황에 민감하게 반응하는 것도 급격한 하락의 원인이었습니다.
이런 흐름을 보면 앞으로 재건축 아파트값도 하향 조정될 가능성이 높아 보입니다. 재초환 뿐만 아니라 과거 DTI보다 강도가 센 총부채원리금상환비율(DSR), 신(新)DTI 규제가 시작됐고 금리도 올라가고 있기 때문입니다. 여기에 다주택자뿐만 아니라 고가의 1주택 보유자도 보유세 인상을 검토하겠다는 정부 관계자의 말들이 흘러나오는 것을 감안하면 보유 부담도 늘어날 가능성이 높습니다. 또 공급량 과잉도 시장에 큰 부담을 줄 수 있습니다.
하지만 재건축 초과이익환수제에 대한 막연한 두려움을 가질 필요는 없습니다. 재건축 사업 중간에 조합원 지위를 양도하게 되면 재초환을 부과 받지 않습니다. 재건축 조합원 지위 양도의 예외규정도 적지 않은 상황입니다. 이에 따라 앞으로 시장에 흐름을 잘 살펴보면서 매수, 매도 타이밍을 잡는 것이 중요할 때입니다. 문재인 정부의 부동산 정책은 ‘규제’가 주요 골격인 만큼 자본 여력이 낮거나 장기보유가 목적인 아닌 경우 다른 상품을 알아보는 것이 더 효과적일 거 같습니다. 또 재건축 아파트 보유자라면 앞으로 주택시장의 전망이 그리 밝지 않는 만큼 장기보유를 하거나 매도 타이밍을 지금부터 심사숙고하는 것도 좋은 방법일 수 있습니다.
◇재건축 초과이익환수제에 어떻게 대응해야 하나요?
=재건축 사업으로 해당 지역의 평균 집값 상승률을 넘는 수준의 개발이익이 발생하면 최대 50%를 정부가 환수하는 제도
=정부는 강남 4구(강남·서초·송파·강동구) 조합원 1인당 부담금 예상치가 최고 8억4,000만원에 이른다고 발표
=하지만 현재 재건축 시장에는 큰 영향 없어 보여
=장기적으로 재건축 아파트값 하락할 가능성 커 보여...DSR, 신DTI, 금리 인상 등의 시장에 부담
=재건축 아파트 보유자는 장기보유 하거나 매도 타이밍을 지금부터 파악하는 것이 좋아
=장기보유가 목적인 매수자는 다른 상품을 알아보는 것이 더 효과적
장재현 리얼투데이 본부장
