아직까지 임대주택 등록 여부를 놓고 고민하는 다주택자들은 빠른 결정을 내려야 할 전망이다. 4월 이후 임대주택으로 등록할 경우, 세제 혜택을 받기 위한 임대 기간이 5년에서 8년으로 대폭 늘어나기 때문이다.
◇4월 이후 양도소득세 얼마나 늘어나나= 다음 달부터 1가구 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역에서 집을 팔아 차익을 볼 경우, 기본 양도소득세율에서 10%~20%포인트씩 중과된다. 조정대상지역은 서울 전역을 포함한 경기 과천, 성남, 하남, 고양, 광명 등 전국 40개 지역이다. 중과율은 2주택자는 10%, 3주택 이상은 20%다. 즉, 주택을 팔아 남은 차익에서 공제 등을 제외한 금액(과세표준)이 4억일 경우 소득세율은 2주택자는 기본 소득세율 40%에 10%포인트 높아진 50%, 3주택자는 20%포인트 더 높아진 60%의 소득세율이 적용된다.
이에 따라 그동안 다주택자들이 비조정대상지역에 위치한 주택을 먼저 정리하는 움직임이 나타나면서 주택시장 양극화 현상이 심화되기도 했다. 주택자 양도세 중과의 적용 기준은 ‘파는 집’이기 때문이다.
장기보유특별공제도 다주택자는 4월부터 적용 대상에서 배제될 예정이다. 현재 10년 보유할 경우 30%의 최대 공제율이 적용된다.
따라서 4월 이후 다주택자들이 조정대상지역내 주택을 처분하면 세부담이 상당히 늘어난다. 이에 따라 주택임대사업자 등록을 고려해 볼 만하다.
◇임대주택 등록시 혜택은= 다주택자가 보유 주택을 임대주택 등록을 할 경우 제일 큰 장점은 양도소득세 중과 배제와 종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있다는 점이다.
종부세는 공시 가격을 기준으로 6억 원을 초과하는 주택(수도권 이외 지역 3억 원)에 과세되는 세금으로 다주택자는 보유한 주택을 합산해 적용된다. 그러나 임대등록한 주택은 합산에서 뺄 수 있다.
취득세, 재산세, 건강보험료 등에서도 혜택이 있다. 전용면적 60㎡ 이하 공동주택을 최초 분양을 통해 획득한 경우 취득세가 전액 면제된다. 취득세가 200만 원을 초과한 경우엔 85%만 감면된다.
재산세 감면 혜택의 경우 올해는 임대주택 2채 이상만 해당하지만 내년부터는 전용면적 40㎡ 이하 준공공임대주택(8년) 1채 소유 시에도 재산세를 전액 면제 받게 된다.
임대소득세와 관련해서도 혜택이 주워진다. 연간 2,000만 원 이하 주택임대소득 비과세 제도는 올해까지만 적용된다. 내년부터는 분리과세를 통해 건강보험료 인상분의 40%(준공공임대 80%)가 감면되고 임대료 매출 일부를 경비로 인정해 주는 공제율(필요경비율)은 70%가 적용된다.
◇임대 의무 기간 채울지 고려해서 등록해야= 여러가지 장점에도 불구하고 임대주택으로 등록하는 데에는 신중을 기해야 한다는 게 전문가들의 조언이다. 사정이 생겨 의무 임대기간 중간에 주택을 처분해야 할 경우, 세금 혜택을 고스란히 토해내야 하기 때문이다. 게다가 기간을 준수하지 않고 주택을 매매할 경우 주택당 최대 1,000만원에 달하는 과태료가 부과된다. 다만, 다른 임대사업자에게 주택을 매도하면 과태료 부과나 세금 추징을 받지 않을 수 있다.
또한 임대의무기간 동안 임대료 상승폭이 연 5%로 제한되는 것도 집주인들에게는 제약이다. 인기지역 아파트 전세의 경우 수천만원씩 오르고 내리지만 임대주택으로 등록한 아파트는 전월세를 이같은 폭으로 올리는 것이 사실상 불가능하다.
다소 번거로운 신고도 의무도 발생한다. 매년 사업지 현황을 세무서에 신고해야하며 5월과 9월에는 종합소득세와 종부세 유예신고도 해야 한다. 또 임차인이 바뀌면 3개월 이내 관할 지자체에 변경신고해야 한다.
특히 4년만 임대(단기임대)하려는 다주택자는 이번달 중에 임대 등록을 마치는 것이 유리하다.4월 1일 이후 등록시 양도세 중과 배제와 종부세 합산 배제혜택을 받기 위해서는 최소 8년 (준공공임대)를 임대해야 하기 때문이다. 4월 이전에 등록하면 4년 단기임대로 등록하고 5년만 임대해도 종부세 합산 배제 혜택과 소득세 중과세 제외 혜택을 받을 수 있다.
