A. 최근 주택시장이 하향 안정화됨에 따라 빌라나 다세대, 단독 등 일반 주택들도 가격을 조정 받고 있습니다. 이렇게 주택시장이 좋지 않을 때, 빌라나 다세대 등 일반주택들의 가격이 떨어지면, 업계약서를 통해 현재 가격과 은행에서 평가하는 실거래가액의 차이를 이용해 이익을 챙기는 일종의 불법 거래행위입니다.
예를 들어, 서울 강북구 수유동 공급면적 67㎡의 빌라가 지난해 6월까지만 해도 호가가 3억1,000만 원 선이었습니다. 그런데 정부의 규제와 신축빌라의 공급물량 증가 등으로 이 빌라의 가격이 2억 1,000만원 선으로, 9,000만원이나 떨어졌습니다. 이 빌라의 마지막 실거래가액이 3억1,000만원으로, 이 가격으로 업계약서를 꾸미고, 은행에 대출을 최대 70%까지 신청합니다. 만약 은행에서 이 빌라의 실거래가액 혹은 감정평가액인 3억1,000만원을 인정해줘서 계약서의 70% 금액인 2억1,700만원에 대해 대출 승인을 받으면 초기자금 없이도 집을 살 수 있게 됩니다.
이런 방법이 일반주택에서 사용될 수 있는 건, 적정한 시세를 책정하기 어렵기 때문입니다. 아파트의 경우 규격화된 주거형태로 가격도 일정하게 정해져서 확인할 수 있는 기관이 많습니다. 한국감정원을 비롯해 부동산정보업체, KB국민은행, 다음, 네이버 등 여러 기관이나 대형 포털에서 시세와 매물가격을 누구나 쉽게 확인할 수 있습니다. 하지만 빌라나 다가구주택, 단독 등 일반주택은 접도율이나 역세권, 일조권, 생활권 등 위치나 환경에 따라 가격이 모두 제각각입니다. 이런 이유로 아파트처럼 일정한 기준으로 동일하게 가격을 책정할 수 없습니다. 이렇다 보니, 일반주택의 평가액도 기관이나 평가사들마다 다르게 책정할 수 있고, 오래 전 실거래가액을 현재 매물 가격으로 책정할 수 있어, 객관적인 평가가 매우 어렵습니다.
이런 점을 이용해 분양하는 신축빌라나 환경적 요인으로 가격이 많이 하락한 일반주택 등을 대량으로 구입해 차익을 얻는 방법이 과거에도 유행처럼 많았습니다. 특히 주택가격이 하향 조정 받는 불황기나 공급물량이 포화인 지역에서 많이 일어났는데요. 문제는 실수요자들이 이런 방법으로 주택을 매입했을 때, 현재 가격보다 더 떨어질 수 있다는 점입니다. 옆집이나 옆동의 같은 면적의 주택이 시세보다 저렴하게 거래될 경우, 매입한 주택의 가격도 같이 떨어지게 됩니다. 대출이 집값보다 더 높아지는 문제가 발생하게 되는 건데요.
특히 빌라나 다세대주택 등은 아파트에 비해 환금성이 떨어진다는 점도 고려하면 리스크가 매우 큽니다. 더구나 시세가 계속해서 떨어지는 주택불황기에는 더욱 조심해야 합니다. 또 허위 서류로 담보대출을 받는 만큼 적발되면 계약 취소는 물론 형사처벌도 받을 수 있고 거래 당사자들에게 취득세 3배 이하의 과태료가 부과됩니다. 불법거래행위를 중개한 부동산 중개업자도 취득세 3배 이하의 과태료 및 등록 취소, 또는 6개월 이내 자격 정지 처벌을 받을 수 있습니다.
조세범처벌법에 따른 형벌까지 적용되면 2년 이하의 징역 또는 2배 이하의 벌금형을 받게 됩니다. 조세포탈세액이 3억원을 초과한다면, 3년 이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하에 상당하는 벌금형에 처해질 수도 있다는 점을 유념해야 합니다.
