범기원 KB증권 대치지점 PB인베스코 오피스 J리츠(3298.T)는 일본에서 18개의 부동산을 운용하고 있는 신용등급 A+의 일본 오피스 리츠다. 기존 780억엔 규모로 5개 부동산을 매입해 운영하던 사모 리츠를 지난 2014년 상장해 현재 18개 부동산, 2,200억엔(약 2조2,000억원) 규모의 부동산 리츠로 성장했다.
인베스코 오피스 J리츠는 중위험·중수익을 추구한다. 입지가 좋은 부동산의 경우 임차인을 다양화해 임대료를 높이고 공실 리스크는 약간 높게 가져가기도 하며 입지가 나쁜 부동산은 우량 임차자를 낮은 임대료에 유치해 리스크를 줄이는 식의 복합적인 전략을 취한다. 입지가 좋은 부동산은 건물 지하~상층부를 상업시설로 바꿔 신규 수익을 창출하기도 하고 건물 일부를 호텔로 임대해 추가 수익을 추구하기도 한다.
주요 부동산은 니시-신주쿠 프라임스퀘어, 에비스 프라임스퀘어, 요코하마에 위치한 퀸즈스퀘어 등 일본 내 요지에 입지한 부동산이다. 지난 1·4분기 기준 임차율은 98.9%로 사실상 자연공실률 이하의 임대차를 운용하고 있다. 2014년 상장 이후 연평균 임대차수익 증가율은 9.2%에 이른다.
주로 도쿄 중심으로 투자하며 다양한 투자 전략을 사용하는 인베스코 J리츠는 현재 주가 대비 연 배당수익률이 5.4%에 달한다. 배당은 1년에 두 번, 5월과 11월 실시한다. 당기순이익에 해당하는 순영업소득(NOI)은 현재 4.1%로, 3.4%를 기록하고 있는 기타 일본 오피스 리츠보다 높은 상황이다. 배당성장률은 24.9%를 기록하며 높은 수익 향상성을 기록하고 있다. 또한 거래량도 일본 리츠 중 상위권에 위치하고 있다.
인베스코 J리츠의 현재 주택담보대출비율(LTV)은 45~49% 를 유지하고 있으며 이자율 스와프 등 금리 인상에 일정 부분 대비하고 있다. 현재 시가총액은 1,300억엔 규모이다. 매입한 부동산 규모는 2,200억엔이며 평가가치는 2,450억엔 정도다. 부동산은 꾸준히 매입·매각을 실시할 계획이다.
규모만 보면 아주 큰 규모는 아니다. 주식으로 비유하면 중소형주에 해당하는 리츠이며 적극적인 자산 운용을 펼친다는 측면에서 성장주로 볼 수 있다. 따라서 투자 시에는 배당만을 목표로 하는 무조건 장기 보유보다는 담당 PB와 협의해 적절한 보유기간을 가져가는 것이 바람직하다.
