[머니+]상가·오피스텔 수익률 뚝...자금력, 매매가 절반은 돼야 버틸수 있죠

최근 오피스텔과 상가, 오피스의 수익률 감소의 배경에는 여러 가지 원인이 있다. 우선 꾸준한 매매가격 상승으로 투자 비용이 늘어난 반면 내수 침체 등으로 월세 수익률이 줄어드는 것이 가장 크다. 공실만은 막기 위해 월세나 보증금을 포기하는 건물주들도 늘고 있다. 오피스의 경우 공실률을 낮추기 위해 울며 겨자 먹기로 ‘렌트프리(일정 기간 무료 임대)’로 임대를 놓거나 강남이나 명동 등 번화가에 위치한 상가도 보증금 없이 월세만 받는 일명 ‘깔세’ 매장이 늘고 있다. 부동산 시장 하강 국면에 상업용 부동산 투자, 현재 어떤 상황이며 무엇을 주의해야 할까.

◇ 상가·오피스텔 여전히 추운 봄…공실률↑ 수익률↓=상업용 부동산은 주택보다 경기 민감도가 훨씬 높다. 이미 지난해부터 상업용 부동산의 공실률 상승과 수익률 하락은 시작되고 있었다. 먼저 상가를 살펴보자. 한국감정원에 따르면 지난해 중대형 상가의 공실률은 10.8%, 소규모 상가는 5.3%로 연초대비 각각 0.4%포인트, 0.6%포인트 증가했다. 지난해 중대형 상가의 임대료는 전국 평균 ㎡당 2만 9,000원으로 전년 대비 0.2% 하락했고, 소규모 상가는 2만 800원으로 0.8% 떨어졌다.

오피스의 경우 공실률은 줄었다. 연초대비 0.3%포인트 감소한 12.4%를 기록했다. 2017년 대비 신규 공급은 다소 감소한 반면 임차 수요가 늘면서 공실이 감소한 것이다. 그렇다고 수익이 나아진 것은 아니다. 공실을 피하기 위해 렌트프리를 늘리면서 전국 평균 오피스 임대료는 ㎡당 1만 7,200원으로 전년 대비 0.5% 하락했다. 오피스텔 수익률도 하락세다. 한국감정원에 따르면 지난해 1월 10일 기준 전국 오피스텔 수익률은 연초 5.54%에서 12월 10일 기준 5.46% 1.4%포인트 하락했다.

이런 상황에서 상업용 부동산 투자자들은 어떤 점을 주의해야 할까. 전문가들은 수익률이 낮아지는 때 일수록 매매가의 절반 이상을 자기자본으로 조달할 수 있는 자금력이 필요하다고 말한다. 일정 수익이 날 때까지 버틸 수 있는 여력이 필요하다는 것이다.

지식산업센터를 눈여겨보라는 조언도 있다. 지식산업센터의 경우 벤처기업이 많아 직원들이 회사에 머무르는 시간이 길고 직원들의 평균 연령도 2040이라 소비가 활발한 편이다. 단 일부 지식산업센터는 일부 층에 대해 간판을 달지 못하게 하거나 상가가 잘 보이지 않는 곳에 위치한 상가도 있어 잘 따져봐야 한다. 직장인들이 빠지는 밤 늦은 시간이나 휴일에 주변 일반인 수요를 끌어들일 수 있는지도 검토해봐야 한다.



무엇보다 상권에 대한 철저한 분석이 필요하다. 이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “남들이 다 아는 유명한 상권은 이미 매매가가 너무 높다. 오히려 주택가였지만 상권이 형성되고 있는 곳들이 투자에 나을 수 있다. 상권은 트렌드가 워낙 빠르게 바뀌기 때문에 2~3년에 한 번씩은 투자전략이나 투자처를 바꾸는 분들도 많다”고 전했다.

오피스텔을 고를 때에는 교통 접근성을 최우선에 둬야 한다. 이 선임연구원은 “역세권 오피스텔은 매매가가 비싸서 수익률이 생각보다 높진 않다”며 “하지만 오피스텔 공급과잉 이야기가 나오는 현 시점에서는 장기적으로 공실 방어에 효과적인 역세권 오피스텔이 안전한 투자 대상”이라고 말했다.

◇ 그래도 봄을 기다리며…상가·오피스텔도 분양 시즌 돌입 = 봄맞이 분양 시즌이 돌아오면서 상가와 오피스텔 등 상업용 부동산 시장도 속속 봄 분양 채비를 하고 있다. 규제가 덜한 지역에서 분양하는 물량을 살펴보면 수도권에서는 지하철 1호선 의왕역과 4호선 대야미역, 반월역이 인근에 위치한 ‘군포 송정 풍산 리치안 플랫홈’이 분양 중이다. 오피스텔 전용 20~43㎡ 총 464실, 상업시설 총 72실로 구성된다. 이 지역은 전매 제한을 받지 않아 투자자들의 관심을 끈다.

대출이나 세제, 청약 규제에서 벗어난 인천에서 분양 중인 ‘인천역 코아루 센트럴시티’는 지하철 1호선과 수인선이 통과하는 인천역 더블역세권에 위치해 있으며 지하 4층·지상 29층, 총 899실과 근린생활시설로 구성돼 있다. 한라건설은 비규제지역인 수원시 권선구에 초역세권 오피스텔 ‘수원역 한라비발디 퍼스트’를 선보일 예정이다. 지하 4층·지상 15층, 오피스텔 전용 18~25㎡ 234실 규모로 조성된다.

상가도 분양 매물이 속속 나오고 있다. 서울에서는 대우산업개발이 강동구 천호동 451, 452번지 일원에서 ‘이안 강동 컴홈스테이’ 오피스텔의 단지 내 상업시설을 분양한다. 지하 1층·지상 5층 포함 3개 동, 총 73실 규모로 조성된다. 지하철 5·8호선 환승역인 천호역과 5호선 강동역을 도보로 이용 가능한 상가다. 경기권에서는 신영 계열사인 대농이 성남시 분당구 수내동 1-1번지에 ‘분당 지웰 애비뉴’를 분양할 예정이다. 총 166가구 규모 ‘분당 지웰 푸르지오’ 아파트의 단지 내 상가다. 전용면적 21~286㎡ 총 72실 규모로 조성되며 지하철 분당선 수내역, 서현역이 도보권이다. 지방에서는 대구에서 상가 분양 물량이 있다. 청우디에이가 대구시 동구 신천동 327-3번지 일대에 공급하는 ‘동대구역 아펠리체’는 오피스텔 308실과 단지 내 상가 46실로 구성돼 있다.