Q. 부동산 투자 경험이 없는 50대 중소기업에 다니는 평범한 직장인입니다. 대물 부동산에 투자하라고 부동산중개업소에서 추천하는데 정확하게 대물 부동산이 뭔지. 이런 부동산에 투자 하는 게 좋은지 알고 싶습니다.
A.우선, 대물 부동산은 통상 시행사가 자금난에 봉착했을 때 시공사나 시행사 하청업체에서 건축비 대신 완공한 부동산을 대납하는 과정에서 흘러나오는 부동산을 말합니다. 대물 부동산에 잘만 투자하면 연 10%가 넘는 임대수익에다 추후 매각 시 시세차익까지 거둘 수 있습니다. 대물 부동산을 공사비 대신 받은 하청업체도 자금회전이 안 돼서 원가 이하에라도 빨리 처분할 수밖에 없습니다.
대물 부동산은 통상 덩어리가 커서 매각하기 힘든 물건들이고 정상가격으로는 시장성이 떨어지는 물건이 주류입니다. 이런 부동산은 일시적인 자금 압박으로 통상 수십 가구 이상 묶음으로 거래됩니다. 대물 물건들이 유통되는 경로도 큰손들과 투자자들을 많이 확보하고 있는 컨설팅 업체나 투자 자문사, 대형 중개업소 등을 통해 흘러나옵니다.
필자의 고객 중에는 10년 전 글로벌 금융위기 때 가구당 40% 할인된 가격인 4,700만 원 씩, 총 투자금 7억 원 가량을 투입해 15가구를 직접 통매입한 김성호(당시57·퇴직자) 씨가 있습니다. 노후를 걱정하던 차에 필자를 만난 그는 수도권 역세권에 위치한 대물 부동산인 오피스텔을 싸게 구입했습니다. 임대사업자 등록을 하자마자 건물분에 대한 부가세를 환급받고 한 가구당 보증금 1,000만 원, 월세 45만~50만 원에 임대를 주고 있어 매달 675만~750만 원 정도의 고정소득을 올리고 있습니다. 세입자로부터 받은 보증금 1,000만 원을 제외하면 5억 5,000만 원을 투자해 매월 675만~750만 원 정도의 임대수익을 올리고 있어 수익이 연 15% 이상인 셈입니다.
9년 전 구입한 시세대로 전체를 매각한다고 해도 세금을 제외하고 한 가구당 2,500만 원 정도의 시세차익을 얻을 수 있어 수억 원의 시세차익이 기대되는 상황입니다. 그는 노후 대비용으로 구입한 것이라 굳이 매도할 필요성을 못 느껴 당분간 보유하면서 추가적으로 수익형 대물 부동산을 알아보고 있습니다.
이 같은 대물 부동산 투자 시에 반드시 점검해야 할 사항이 있습니다. 첫째, 대물로 나온 이유를 꼼꼼히 점검해야 합니다. 애초부터 주변 시세와 비교해 분양가가 비싸게 매겨져 대물로 나온 경우는 대폭 할인받더라도 별로 실익이 없을 수 있습니다.
둘째, 임대수익을 목적으로 하는 대물 부동산 접근 시에는 임차인이 정해져 있는 상태의 부동산을 매입하는 게 현명합니다. 셋째, 가급적 역세권에 위치해 있는 것을 노려야 향후 임대하기가 쉽습니다.
넷째, 가급적 시공사 담당자를 통해 직접 구입하는 게 좋습니다. 분양 대행사나 인근의 중개업소를 통해 구입하게 되면, 간혹 시행사와 시공사, 협력업체 간 분쟁 중인 물건이 걸릴 수 있으니 반드시 확인해야 합니다. 이 경우 소유권 이전이 어려울 수도 있습니다.
다섯째, 수십 채 이상씩 묶음으로 파는 경우가 많습니다. 이럴 경우 대부분 자금력 있는 투자자나 자산가들에게 대물 부동산이 흘러갑니다. 이럴 경우 이런 업체들에 접촉해 수수료를 지급하더라도 경매보다 훨씬 낮은 가격이기 때문에 1~2개라도 구매, 투자 하는 게 낫습니다.
