도시재생 일환으로 정부와 지방자치단체가 장려하고 있는 미니 재건축 ‘가로주택정비사업’이 민간택지 분양가상한제로 인해 위기에 처했다. 가로주택정비사업 역시 일반분양 물량이 30가구 이상이면 상한제 적용을 받는다. 문제는 현재 투기과열지구인 서울에서 사업을 진행 중인 단지 가운데 10곳 중 3곳이 이 같은 기준을 충족한다는 점이다. 업계는 분양가상한제로 수익이 더 악화 되면서 사업 중단이 잇따를 것으로 우려하고 있다. 리모델링 역시 일반분양이 30가구를 넘으면 상한제 대상이다.
◇ 가로주택도 상한제 여파로 휘청 = 국토교통부와 관련 업계에 따르면 일반분양 물량이 30가구 이상인 가로주택정비사업도 분양가상한제 적용을 받는다. 주택법에서 분양가상한제를 적용하지 않는 것으로 규정한 것은 도시형생활주택과 경제자유구역에 건설·공급하는 공동주택, 관광특구에 건설·공급하는 공동주택 등 딱 세 가지뿐이다. 이 외에 일반분양이 30가구 이상인 곳은 모두 분양가상한제의 적용 대상이 된다.
재건축·재개발에 비해 일반분양 물량이 적기는 하지만, 분양가상한제 적용 대상이 되는 가로주택정비사업은 적지 않다. 서울시에 따르면 지난 5월 기준 서울시에서 진행 중인 가로주택정비사업 가운데 건축 가구 수가 확정된 곳은 26곳이다. 이 가운데 새로 늘어나는 가구 수가 30가구 이상인 곳은 7곳으로 약 27%를 차지한다. 사업윤곽이 나온 가로주택정비사업 3곳 중 1곳은 분양가상한제를 적용받는 셈이다.
사업 진척이 비교적 빠른 사업지들을 살펴보면 중랑구 대명삼보연립은 기존 87가구를 가로주택정비사업을 통해 179가구로 탈바꿈할 예정이다. 새로 늘어나는 92가구를 일반분양한다. 서초동 낙원청광 역시 32가구에서 67가구로, 강동구 삼천리연립은 45가구에서 89가구로 각각 35가구, 44가구가 늘어나 분양가 상한제 적용을 받아야 한다.
◇ 리모델링도 30가구 넘으면 상한제 = 이에 소규모 주택정비업계는 암울한 분위기다. 한 업계 관계자는 “가로주택정비사업은 소규모라 수익성이 워낙 낮기 때문에 비용이 조금이라도 높아지면 사업성이 사라진다”며 “이번 분양가상한제 타격으로 조합원 1인당 분담금이 1~2억 원 정도는 늘어날 것”이라고 우려했다. 이어 “우리 회사에서 진행되는 사업 중 일반 분양분이 100가구에 육박하는 프로젝트 하나도 좌초될 위기”라며 “규제가 완화되면서 가로주택정비사업에 뛰어들던 디벨로퍼들도 앞다퉈 발을 빼는 분위기”라고 전했다.
특히 업계는 정부와 서울시가 가로주택정비사업을 장려해왔다는 점에서 배신감을 토로하고 있다. 실제로 국토교통부는 지난 6월 가로주택정비사업 활성화 방안을 마련하고 면적 기준을 1만㎡ 미만에서 최대 2만㎡로 확대하는 등 규제를 대폭 완화한 바 있다. 서용식 수목건축 대표는 “가로주택정비사업을 할 수 있는 규모는 늘려주면서 분양가 규제를 하는 것은 정책적 모순”이라며 “어렵게 불씨를 살려온 소규모 주택정비사업이 동력을 잃을 수 있다”고 우려했다.
마찬가지로 재건축이 아닌 아파트 리모델링의 경우에도 일반분양이 30가구를 넘을 경우 분양가 상한제를 적용 받는다. 리모델링을 추진 중인 분당 느티마을 3단지와 4단지는 각각 107가구, 148가구를 일반분양한다. 최근 시공사를 선정한 잠원 훼미리도 일반분양 물량이 43가구 가량이다.
