올해 오피스빌딩은 사상 최대 규모로 공급될 전망이다. 서울 여의도 등 특정 지역으로 물량이 집중되면서 공급이 많은 지역은 공실률이 대폭 늘고, 공급이 부족한 지역은 보합세를 유지하는 등 양극화 현상이 나타날 것으로 보인다.
신영에셋에 따르면 2020년 서울 및 수도권에 신규 공급 예정인 오피스빌딩은 총 37동, 257만㎡로 예상된다. 기준이 되는 오피스빌딩은 오피스면적 3,000㎡ 이상 규모 빌딩으로, 판교, 마곡의 연구개발(R&D) 시설과 오피스분양 상품을 포함했다.
세부적으로 보면 올해 오피스빌딩 공급 물량은 사상 최대 규모다. 판교 테크노밸리(25동, 85만㎡)가 신규 공급된 2011년의 233만㎡보다 10% 이상 더 많은 수준이다. 2011년에는 판교 테크노밸리 외에 을지로 파인애비뉴(13만㎡), 시그니처타워(10만㎡), 여의도 원(One) IFC, 마포 에스오일 사옥 등이 줄줄이 공급됐다.
서울과 수도권을 도심권역(CBD)·강남권역(GBD)·여의도권역(YBD)·서울 기타권역·분당판교권역(BBD)·수도권 등 6개 권역으로 나눠서 살펴 봤을 때 가장 신규 공급이 많은 지역은 서울 기타권역이다. 이곳에는 전체의 절반 가까운 124만㎡가 공급된다. LG사이언스파크 DP3(44만 5,123㎡), 마곡 이랜드글로벌 R&D센터(24만 6,003㎡) 등 마곡지구 연구개발단지 공급이 늘어난 탓이다. 이어 여의도권역 52만㎡, 도심권역 22만㎡, 분당판교권역 20만㎡, 강남권역 13만㎡, 기타 수도권 24만㎡ 등이 공급될 예정이다.
공급 물량이 대폭 늘어나면서 공실률 상승 우려도 나타난다. 지난해에는 신규 공급량이 122만㎡로 올해 절반 수준에 그치면서 오피스 임대시장의 안정세를 보였다. 신규 오피스 공급이 대폭 늘어나면서 올해 오피스 임대시장은 권역별로 양극화 현상이 발생할 것으로 관측된다.
분석에 따르면 공급이 집중되는 마곡 등 서울 기타권역과 여의도권역은 공실률이 큰 폭으로 늘어날 가능성이 높아졌다. 대신 상대적으로 공급량이 적은 분당판교권역과 강남권역은 보합세를 나타낼 것으로 예상된다. 특히 서울 3대 권역 중 시장 규모가 가장 작은 여의도권역은 IFC(2·3)가 연달아 공급되면서 공실률이 두 자릿수까지 늘었던 2012년과 같은 공실률 급등세가 나타날 가능성이 있다. 반면 공유오피스 확장세의 중심에 있는 강남권역과 판교발 초과 임차 수요가 지속되고 있는 분당판교권역은 공급 물량이 상대적으로 적어 안정세가 유지될 전망이다. 최재견 신영에셋 리서치팀장은 “2020년 오피스빌딩 신규 공급 증가는 오피스시장, 특히 임대시장에서 가장 큰 불안요인으로 작용할 전망”이라며 “신규 공급된 임대 물량이 시장에 소진되기 위해서는 최소 2~3년이 소요될 것으로 예상되기 때문”이라고 분석했다.
임대시장의 침체 우려와 별개로 오피스 매매시장은 확장될 가능성이 있다. 여의도 파크원(38만 7,000㎡)과 성동구 성수동 디타워(대림아크로포레스트 업무동·11만㎡) 등 대형 신축빌딩이 매물로 공급될 예정이다. 연간 10조원대로 성장한 오피스 매매시장 규모는 확장세를 이어갈 전망이다. 또 신축빌딩의 공급이 늘어난다는 것은 최근 성장세가 주춤한 공유오피스 시장에 신규 지점 개설이 가능하다는 점에서 기회요인으로 작용할 수 있다는 분석도 나온다.
