최근 중국 우한시에서 시작된 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 리스크로 인한 위험경보가 국내에서도 발동되면서 주택 분양시장에도 영향을 미치고 있다. 모델하우스 개관을 앞둔 단지는 사이버 모델하우스로 대체하거나 분양일정 연기를 검토하고 있으며 재건축·재개발조합 일정은 최대한 안전을 강화해 절차를 간소화하거나 일정을 조정하고 있다. 현장에서는 중국인 등 외국인 근로자의 투입이 어려워지면서 현장 일정에 차질을 빚지 않을까 우려하기도 한다. 이러한 기류로 주택시장에서는 주택공급 지연 또는 위축에 대한 우려가 제기되고 있다. 그러나 2003년 사스, 2015년 메르스 사태를 되돌아보면 당시 위험경보 시기에 분양물량 등 공급물량 감소현상은 나타나지 않았다. 당시 상황보다 확산 속도가 빠르다고는 하지만 최근 사이버 모델하우스로 대체되거나 인터넷 청약이 의무화된 공급환경과 4월 분양가상한제 적용을 피해 분양해야 하는 제도적 환경을 고려할 때 단기적 공급감소의 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 다만 잠잠해지던 코로나19 리스크가 주말을 지나면서 심각 수준까지 상향된 상황에서 조속히 진정되지 않고 장기화하면 향후 공급에 차질이 발생할 수 있다.
이러한 상황에서 정부는 19번째 부동산 규제정책을 지난 20일 발표했다. 수원·안양·의왕 지역을 조정대상지역으로 확대 지정하고 조정대상지역 내 주택담보대출 규제를 강화했다. 기존 주택담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 10%포인트 낮췄으며 주택가액 9억원을 기준으로 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 30%로 축소했다. 10억원짜리 주택을 구입할 경우 예전에는 6억원 대출이 가능했지만 다음달 2일부터는 4억8,000만원으로 줄어든다. 1주택 세대의 실수요 요건도 강화했다. 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 대출이 가능했지만 앞으로는 신규 주택으로 2년 내에 전입해야 한다. 투기지역과 투기과열지구에서만 금지됐던 주택임대업·주택매매업 이외 업종 영위 사업자의 주택구입 목적 주택담보대출 금지 규제가 조정대상지역까지 적용된다. 또 조정대상지역의 전매제한 기간을 급지에 따라 6개월에서 소유권이전등기일까지로 나눠 운영하던 것을 일괄적으로 소유권이전등기일로 일원화하고 자금조달계획서 제출 의무화 기준도 강화했다. 투기과열지구 3억원 이상 주택에만 적용하던 제출의무를 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택까지 확대했다. 더불어 부동산시장불법행위대응반, 특사경 수사활동, 부동산거래질서교란행위신고센터 등을 통해 부동산 불법행위와 투기수요에 대한 단속도 옥죈다. 이러한 규제조치로 수원 일대의 집값 급등세는 조정될 것으로 보인다. 문제는 규제정책의 지속가능성과 적정성이다.
최근 주택시장을 돌아보면 재건축 등 정비시장에 대한 규제가 강화되면서 주거환경 정비 및 노후주택 개량에 애로를 겪어 노후주택에 거주하는 주민의 주거 수준 향상이 어려워지고 있다. 주택시장이 정상적으로 작동하기 힘들 정도의 규제정책이 지속되면서 주거이동이 위축됐다. 게다가 최근 규제정책의 발표주기도 짧아지고 있다.
규제정책의 반복은 시장의 불확실성과 변동성을 키워 사람들의 주택거래 의사결정을 어렵게 만든다. 전혀 예상하지 못한 부작용이 나타나면서 기대했던 정책효과를 상쇄시키기도 한다. 주택시장 안정은 사람들이 원하는 괜찮은 주택을 수요만큼 꾸준히 공급하고 자유로운 주거이동을 보장하며 시장 변동성이 적은 상황에서 기대할 수 있다. 이를 위해 시장을 작동시킬 수 있는 적정 규제선을 찾아보고 유동성을 흡수할 수 있는 건전한 투자처를 마련해보자.
