권대중 명지대 부동산학과 교수지난달 20일 정부는 출범 후 19번째 부동산대책을 내놓았다. 역시 이번 대책도 규제대책이었다. 투기수요 때문에 수도권 경기 남서부지역 주택시장이 국지적으로 과열되고 있으며 이를 차단함으로써 주택시장을 안정적으로 관리하겠다는 것이 정부의 명분이다. 지난해 12·16대책 이후 서울 집값은 빠르게 안정세를 보이고 있으나 경기도 일부 지역에서는 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 상승폭이 확대되고 있다고 판단한 것. 실제 서울은 고가 아파트의 가격 상승세는 꺾이고 있는 것이 사실이나 9억원 이하 주택은 지속적으로 9억원을 향해 상승하고 있다. 또한 경기 남서부지역은 정부가 판단한 것보다 훨씬 넓은 지역에서 큰 폭으로 가격 오름세가 확산되고 있다.
따라서 기존 ‘조정대상지역(수원시 팔달구, 용인시 기흥구·수지구, 성남시)’을 포함해 수원시의 장안구·권선구·영통구 그리고 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 추가로 조정대상지역으로 지정했다. 지정된 지역은 대출이 규제되고, 다주택자 양도세가 중과세되며, 3억원 초과 주택을 구입하는 경우에는 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이뿐 아니라 9억원 초과주택을 구입하는 경우에는 구체적인 자금조달 증빙자료(소득증명 등)까지 제출해야 하므로 사실상 주택거래허가제 도입과 유사한 효과다. 또한 일시적 2주택자는 이전할 주택으로 전입신고를 해야만 대출이 가능하다.
정부는 경기 남서부지역의 주택가격 상승원인을 투기수요 탓으로 단정하고 있다. 하지만 그 이전에 왜 투기수요가 나타난 것인지 고민해봐야 한다. 그간 정부가 서울 강남권을 비롯해 서울의 주택시장 규제 강도를 점점 더해갈수록 저금리에 마땅한 투자처를 찾지 못하는 유동성 자금이 서울을 떠나 수도권의 개발 호재가 있는 지역 등으로 몰리면서 투기수요까지 가세해 풍선효과가 나타난 것을 잊어서는 안 된다. 문제는 정부의 지속적인 주택시장 규제정책이 단기간 시장 안정화에는 도움을 주겠지만 결국 주택거래를 감소시키거나 가격을 양극화시키고 더 나아가 풍부한 유동성 자금으로 인해 풍선효과를 만들 뿐이다.
주택시장에서 가격이 오르는 주원인은 공급이 부족하고 수요가 많아서다. 반대로 공급이 많고 수요가 적어지면 가격은 하락한다. 수요·공급법칙에 따라 가격이 결정되는 것. 그런데 정부는 그동안 가격을 규제하고 수요를 억제하는 정책으로 일관해왔다. 한번 상승한 주택가격은 쉽게 하락하지 않는다. 따라서 서울 등 가격 오름세가 있는 지역을 중심으로 가격을 통제하고 수요를 억제하기보다는 시장을 달래가면서 수요·공급법칙에 따라 재개발·재건축 등으로 공급을 늘리는 정책을 병행해야 한다. 특히 저금리에 풍부한 유동성 자금이 부동산시장에 머물지 않도록 해야 한다. 이를 방관하면 또 다른 풍선효과가 나타날 것이다.
