오는 2022년을 기점으로 서울의 스카이라인이 바뀌어 나갈 전망이다. 서울시가 도시계획의 밑그림이라고 할 수 있는 용도지역 세분화를 추진하면서다. 여의도와 삼성역 일대는 용적률이 1,000~1,500%까지 허용돼 세계적인 업무지구로 재탄생하고, 명동 등은 용적률이 800%로 하향 조정되는 등의 변화가 예상된다. 같은 상업지역이라도 상세 분류에 따라 용적률이 높아지거나 낮아지는 구역이 생기는 데 따른 변화다. 이 과정에서 같은 용도 지역이라도 땅의 가치가 크게 달라져 서울 내 지역별 부의 재편성도 불가피할 전망이다.
◇11개 용도지역 19개로 세분화…용도지역 개편 내용 보니=19일 서울시에 따르면 지난 2017년 실시한 ‘용도지역 체계 재편방안 연구용역’을 실제 적용하기 위해 새로운 연구 용역을 준비 중이다. 지난 2017년 연구는 현행 용도지역 체계를 세분화하고 일부 지역을 시뮬레이션 한 결과를 담고 있는데, 시는 이를 토대로 서울 전역에 새 용도지역 체계를 입히는 작업을 추진한다.
지난 용도지역 체계 재편방안 연구 보고서의 주요 내용은 우선 기존 11개인 용도지역을 총 19개로 세분화하는 것이다. 예를 들어 현재 준주거지역으로 분류되는 구역은 제1·2·3·4종 복합주거지역으로 나눠 용적률을 200~600%까지 차등화한다. 현재 준주거지역 용적률은 최대 400%다. 하지만 용역 보고서를 보면 일부 지역은 200%로 용적률이 낮아지고, 일부 지역은 600%로 높아진다.
땅값이 비싼 일반상업지역도 1·2·3종 일반상업지역으로 나눠 400~800%로 용적률을 달리 적용한다. 용적률이 가장 높은 중심상업지역도 1종과 2종으로 나눠 1,000~1,500%의 용적률을 적용한다. 기존 중심상업지역의 용적률이 1,000%였으니, 일부 구역은 1,500%로 상향 효과를 보게 되는 셈이다.
◇ 여의도 용적률 높아지고, 명동은 낮아지고=앞으로 이뤄질 서울 스카이라인 변화상도 당시 연구 결과를 통해 어림짐작할 수 있다. 당시 연구는 서울 내 22곳을 추출해 새로운 용도지역을 시뮬레이션 했는데, 이 결과 용적률이 가장 많이 오르는 곳은 영등포구 여의도역 일대였다. 기존 일반상업지역에서 제2종 중심상업지역으로 변경해 용적률이 800%에서 1,500%로 두 배 가까이 뛴다. 단 주거비율은 50% 미만으로 제한된다. 강남구 삼성역 일대도 제2종 중심상업지역으로 분류가 유력시 되는 곳이다. 강남역 역시 일반상업지역에서 중심상업지역으로 변경해 용적률이 800%에서 1,000%로 증가한다. 반면 용적률이 줄어드는 곳도 있다. 중구 명동역 일대가 그곳이다. 명동역 일대는 기존에 중심상업지역이었으나 제3종 일반상업지역으로 변경돼 용적률이 1,000%에서 800%로 낮추는 방안이 검토됐다.
이 밖에 지역 특성에 맞춰 용도지역을 바꾸는 방안도 추진될 전망이다. 강남 신사동 가로수길와 논현역 일대는 현재 각각 2종·3종 일반주거지이지만, 복합주거지로 변경해 상업시설이 들어갈 수 있도록 허용하는 식이다. 익선동과 인사동 등은 제1종 일반상업지역으로 지정하는 방안이 나왔다. 이럴 경우 건폐율 90%, 용적률은 400%가 적용된다. 지역 특성을 보존하기 위한 저층이나 소형 점포가 허용되며 아파트는 들어설 수 없다.
서울시는 올해 새롭게 진행하는 연구 용역 결과를 보고 어느 지역에 어떤 용도지역을 적용할지를 최종 결정한다는 계획이다. 용역 결과는 연말께 나올 예정이며 용도지역 재편이 실제 적용되는 시기는 대략 2022년으로 예상된다.
