아파트를 주로 겨냥한 주택 시장에 대한 규제가 강화되며 투자자들이 꼬마빌딩과 상가로 눈을 돌리고 있다. 계속되는 저금리 기조와 풍부한 유동성의 영향으로 마땅한 투자처를 찾지 못한 자산가들의 시선이 꼬마빌딩과 상가까지 닿은 것이다.
이렇게 하나의 트렌드가 돼 가고 있는 꼬마빌딩과 상가 투자, 조금 더 현명하게 하는 방법은 없을까?
서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 지난 7일 빌딩 실거래가 조회 앱 '빌사남'을 시장에 선보인 김윤수 빌사남 부동산중개법인 대표를 만나 꼬마빌딩과 상가 투자 경향 및 방법 등 다양한 투자 관련 조언을 들었다.
다음은 김 대표와 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’이 나눈 문답이다.
▲꼬마빌딩은 무엇을 일컫는 말인가?
□부동산 업계에서 꼬마빌딩의 기준은 '금액'으로 나뉜다. 통상 50억원 미만의 소형 빌딩들을 꼬마빌딩이라고 부른다. 그래서 주택이나 이런 것들도 포함된다.
▲꼬마빌딩과 상가로 관심이 몰리는 이유는?
□첫 번째는 ‘풍부한 유동성’ 때문이다. 최근 저금리 상황이라 시장에 돈이 많은 사람이 정말 많아지는 상황이다.
두 번째는 ‘높아진 주택시장의 규제' 때문이다. 아파트나 주택의 규제가 최근 심해졌다. 저금리고 투자할 곳이 마땅하지 않아 꼬마빌딩에 관심을 보인다.
세 번째는 ‘빌딩 시장의 정보’ 때문이다. 예전에는 빌딩 시장이 폐쇄적이었고 KB국민은행 시세만 봐도 실거래가를 알 수 있는 아파트와 달리 자세한 정보가 잘 알려지지 않았다.
하지만 요즘 정보가 많이 공개돼 일반 투자자분들도 많은 관심을 보인다.
▲주로 관심을 가지는 사람들은?
□상가는 대체로 수익률이 잘 나오기 때문에 은퇴하신 분들이 많이 찾는다. 꼬마빌딩은 은퇴하신 분들도 찾기는 하지만 20·30대 같은 젊은 사람들이 주로 찾는다.
앞으로는 코인 부자들도 많이 올 것으로 생각한다. 작년 같은 경우도 주식을 성공한 사람들이 많이 왔다. 주식과 코인은 변동성이 심하지만, 꼬마빌딩은 변동성이 작다. 그래서 주식과 코인에 투자하셨던 분들이 빌딩을 구매하려고 올 것으로 생각한다.
▲최근 상가와 꼬마빌딩 트렌드는?
□상가와 꼬마빌딩 공통으로 ‘색다른 경험’이 중요하다. 예를 들어 식당이라고 하면 예전에는 먹는 거에 만족이 그쳤다. 하지만 요즘은 새로운 카페에 가서 색다른 경험을 하는 게 인기 있다. 그래서 빌딩 투자로 성공하기 위해서는 ‘여심 저격’이 필요하다. 요즘 꼬마빌딩도 특별한 곳에 사람들이 찾아가기 때문이다. 또한 ‘사진 촬영 장소’도 만들라고 조언한다. 요즘 사람들은 빌딩을 뒷배경으로 사진을 찍어 SNS에 올린다. 자동으로 장소를 기억할 수 있게 만들어주고 건물도 홍보된다.
덧붙여 말하면 신도시 상가와 새로 만든 상가의 경우 조심해야 한다. 분양 목적으로 쪼개서 파는 경우가 많기 때문이다. 예를 들어 헬리오시티를 보면 상가가 들어가 있는데 다 부동산밖에 없다. 헬리오시티에 1만 세대가 있는데 당연히 상가가 잘 될 것 같지만 분양이 목적이기 때문에 분양 부동산 중개업소만 들어가 있다. 그 때문에 특색이 없는 게 큰 단점이다.
또한 상가는 마음대로 바꿀 수가 없다. 그래서 특색 있는 상가가 아니면 다 같이 망하는 거다. 그런 점에서 꼬마빌딩이 나은 것 같다. 안정성이 있고 건물도 마음대로 바꿀 수 있다. 수익성은 상가가 더 좋을 수 있지만 시세 차익은 크지 않다.
▲꼬마빌딩 구매 비용은?
□우선 이야기하고 싶은 것은 ‘환금성’이 가장 중요하다는 것이다. 언제든지 시장에 내놓았을 때 팔릴만한 건물을 사야 한다.
만약 투자 가치가 있는 지역에 투자한다고 하면 현금이 어느 정도 준비돼 있어야 한다. 최소 금액으로 10억 정도는 생각한다. 만약 그 정도가 준비되면 대출 받아 20~40억까지 업무를 살 수 있다. 그 밑으로도 투자는 가능하지만 생각하는 괜찮은 빌딩을 구매하기는 쉽지 않다.
▲꼬마빌딩 투자 방법은?
□첫 번째로 투자 지역을 정해야 한다. 투자 지역은 서울시 기준 20·30세대가 많은 지역이 좋다. 20·30세대가 소비를 많이 하기 때문이다.
여기서 중요한 것은 명의 문제다. 개인은 보통 꼬마빌딩에 10억 정도 투자한다. 개인 매입 시 양도세가 지방 소득세까지 49.5%다. 만약 법인으로 하는 경우는 22%고 법인으로 매입할 경우 RTI(Rent To Interest, 임대업이자상환비율) 규제가 사라졌다. 그래서 최근 개인보다 법인으로 꼬마빌딩에 투자하는 비율이 높아졌다.
두 번째는 매물을 보러 가야 한다. 대부분 매물을 찾기 위해 부동산에 간다. 하지만 이때, “천천히 알아보고 있어요”라는 실수를 저지른다. 만약 천천히 알아보고 있고 급하지 않다면 우선순위 고객 명단에서 삭제된다.
또한 빌딩전문업체로 가야 한다. 빌딩전문업체가 매물도 많고 빌딩 지식도 많다. 쉽게 말하자면 빌딩전문업체는 상품이 많은 이마트고 그렇지 않은 곳은 동네 편의점이라 할 수 있다.
▲상가 구매와 투자 방법은?
□중요한 것은 수익률 계산이다. 부동산 투자 시 수익률 계산을 못 하는 분들이 대략 80% 이상이다. 부동산에서 받은 자료만 믿고 구매한다. 부동산에서 만든 수익률은 사람이 만들었기 때문에 오타가 많아 그대로 믿으면 안 된다. 따라서 아래의 이미지를 보고 스스로 계산해 보는 것이 좋다.
쉽게 설명하자면 대출은 절대 포함시키면 안 된다. 대출은 금리가 변동될 수 있기 때문이다. 그래서 대출은 끼지 말고 보증금 정도만 빼고 계산해야 한다.
수익률 산정 시 지역에 선호하는 수익률도 있다. 예를 들어 강남구는 수익률이 2%만 나와도 산다. 경기도는 그렇지 않다. 최소 수익률 5%는 되어야 투자를 시도한다. 이 사례처럼 지역마다 선호하는 수익률이 있어 어느 정도 확인을 해야 한다. 정해진 기준은 따로 없지만 평균적 팔리는 수익률이 있어서 팔린 사례들을 봐야 한다.
또 가짜 임차인을 넣는 경우를 조심해야 한다. 꼬마빌딩의 경우 이렇게 가짜 임차인을 넣는 경우를 ‘리스백'이라 한다. 리스백 조건은 매도인 본인이 임차인으로 들어가는 것이다. 수익률 몇 프로 맞춰주겠다고 이야기한 후 잔금 끝나고 다 나가버리는 행위이다. 임차인 승계받을 때 임차인이 임대인 변경에 대해 “그냥 나갈래요”라고 하면 실제로 임대 관계가 끊어질 수 있기 때문에 조심해야 한다. 그래서 잔금을 치르기 전에 ‘임대인 변경에 동의한다’는 승계동의서를 임차인에게 받아야 안전하다.
/고다연 인턴기자 goda@sedaily.com
