/연합뉴스지난달 29일 정부가 공동주택 공시가격을 발표했습니다. 최근 국토교통부가 발표한 공시가격안에 따르면 올해 전국 공동주택 공시가격은 지난해 대비 평균 19.08% 상승한 것으로 나타났는데요.
이렇게 공동주택 공시가격이 올해 크게 상승하자 이에 대한 관심이 뜨겁습니다. 특히 소유주들의 반발이 거센데요.
이런 반발 때문에 국민의힘 소속 5개 광역지방자치단체장들이 정부의 부동산 공시가격 인상 방침에 반대하고 나서면서 ‘첨예한 이슈’가 되고 있는 양상입니다. 자치단체장들까지 나서 이렇게 공시가격 인상에 대해 목소리를 높이는 것은 국민들의 삶에 밀접한 세금 문제와 연관돼 있기 때문입니다.
서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’에서는 현직 회계사로 활동하고 있으면서 부동산 세금 전문가로 널리 알려진 이승현 회계사를 모시고 부동산 세금에 대한 모든 것을 알아보려고 합니다.
그 두 번째 시간으로 저희가 준비한 내용은 부동산 세금이 무엇이며, 공시가격이 오르면 우리 세금에 어떤 일이 발생하는지 알아봤습니다.
다음은 이 회계사와 집슐랭 기자가 나눈 문답입니다.
■ 다양한 부동산 세금들에 대해서 설명을 부탁드립니다.
? 부동산은 우리가 취득해서부터 보유하고 양도할 때까지 다양한 세금들로 점철이 되어 있다고 보시면 돼요. 우선 부동산을 취득할 때 취득세라는 걸 납부를 하셔야 하고요. 또 보유하고 있는 동안에는 그냥 갖고 있기만 하셔도 보유세를 내셔야 됩니다. 보유세는 크게 두 가지로 나눠볼 수 있어요.
재산세와 종합부동산세로 나눠볼 수 있는데 아무리 작은 부동산을 갖고 계셔도 다 내야 되는 게 재산세라고 보시면 되고요. 내가 주택이나 토지를 갖고 있는데 전국에 보유하고 있는 주택 토지를 다 합산했을 때 일정 금액 이상이면 나오는 그런 세금을 종합부동산세라고 보실 수 있습니다.
그리고 내가 부동산을 받고 있으면서 임대를 하실 수도 있잖아요. 그 임대를 하실 때 소득이 발생하는 것은 우리가 사업소득이라고 부릅니다. 그래서 이 사업소득은 종합소득세라는 이름으로 다른 소득이랑 합산해서 과세를 하시게 되고요.
또 우리가 갖고 있다가 부동산을 팔게 되겠죠. 그러면 나중에 팔 때 내는 시점에 세금은 양도소득세라고 합니다.
양도 차익이 크면 클수록 세금을 많이 내셔야 되는 양도소득세로 구성이 돼있습니다.
그런데 이럴 수도 있겠죠. 제가 부동산을 팔지 않고 가지고 있다가 내 자녀에게 증여를 해 주거나 상속을 해주면 이제 또 그때 세금을 내게 되는 게 있는데요. 증여는 내가 죽기 전에 살아있을 때 자녀한테 주게 되면 그걸 증여세라고 해서 과세를 하게 되고요. 나중에 내가 죽으면서 자녀한테 물려주게 되면 그건 상속세라고 해서 따로 과세를 하게 됩니다.
이렇게 취득해서부터 보유하고 팔 때까지 정말 다양한 세금으로 이루어져 있기 때문에 여러분들이 부동산을 취득하거나 매도하시기 전에는 이런 세금들이 정확히 어떻게 과세되는지를 미리 알고 매도나 취득을 하시는 게 굉장히 중요하겠죠.
■ 세금들이 각각 부과되는 방식이 다를 것 같아요.
? 이렇게 다양한 부동산 세금들이 각각 과세되는 방법들이 모두 다르기 때문에 처음 부동산을 접하시는 분들은 굉장히 혼란스러워하시는데요. 모든 세금은 기본적으로는 이 과세의 공식이 있습니다. 세금을 계산할 때 먼저 과세표준이라는 걸 설정을 하게 되고요. 이 과세표준에 각각의 세금에 맞는 세율을 곱해서 세금이 나오게 됩니다.
그런데 이 과세표준이라는 걸 결정하는 방법이 세금마다 조금씩 다 달라요. 그래서 우선 크게 나눠보면 실제 거래하는 금액으로 과세하는 세금과 또 실제 거래하는 금액이 없는 경우에는 공시가격을 기준으로 과세하는 세금들이 있습니다.
먼저 생각을 해보면 우리가 사거나 팔 때는 내가 얼마에 거래하는지 정확하게 알 수가 있겠죠. 그래서 사거나 팔 때 내는 세금 즉 취득세나 양도소득세는 보통 실제 거래되는 금액이 과세표준이 됩니다. 그러고 나서 세율을 곱하는 거죠.
그런데 거래되지 않는 경우에는 내가 이 부동산이 얼마인지를 모릅니다. 그런 경우에도 세금은 물어야겠죠. 특히 재산세, 종합부동산세와 같은 보유세는 내가 거래하지 않고 있는 동안에 세금을 매기는 것이기 때문에 이런 경우에는 어떤 특정한 기준을 정해야 되는 것인데요. 이런 특정한 기준을 정부에서 매년 공시를 하게 돼 있습니다.
그리고 또 상속이나 증여를 할 때도 이게 지금 시가가 얼마인지 잘 모를 수가 있잖아요. 그런 잘 모르는 부동산에 대해서는 상속증여세에서도 공시가격 기준으로 과세를 하기도 합니다.
■ 그렇다면 세율은 어떻게 정해지는 건가요?
? 취득세에서는 내가 매입하는 금액에다가 부동산 종류별로 좀 다른 세율을 적용을 하는데요. 주택 외 부동산들은 대부분 이제 4% 정도 취득세를 적용을 하고요. 여기에 농어촌특별세라든지 지방교육세라든지 이런 것들이 부과돼서 조금 늘어나는 구조로 돼 있어요.
주택 같은 경우에는 굉장히 좀 복잡하게 구성이 돼있는데요. 우선 1주택자인지 아니면 다주택자인지에 따라서 세율 조금씩 달라요. 내가 만약에 1주택자라면 금액대별로 취득세율이 다릅니다. 내가 무주택 상태에서 주택을 첫 번째 주택을 취득한다고 치면 6억원 이하의 주택을 취득할 때는 1%의 취득세예요. 그리고 6억원에서 9억원 사이는 1~3%로 이렇게 점진적으로 늘어나는 구조로 돼있고요. 9억원이 넘어가는 고가 부동산들은 3%의 취득세를 내게 됩니다.
다주택자들은 세금이 굉장히 무거워졌어요. 지난해 8월 10일 이후 취득하는 부동산부터는 다주택 중과세가 적용이 되기 때문에 첫 번째 집은 1~3%로 종전처럼 세금을 내지만 조정 지역에 있는 두 번째 집을 사신다면 8%의 취득세를 내셔야 돼요. 그리고 조정지역의 세 번째 주택부터는 12%로 엄청나게 높은 세금을 내셔야 됩니다. 비조정 지역과 조정 지역이 약간씩 세금이 다른데 비조정 지역 같은 경우는 조정지역보다 한 채씩 더 여유가 있다고 생각하시면 돼요. 그래서 첫 번째 또는 두 번째 집까지는 비조정 지역에서는 1~3%를 내시면 되고요. 세 번째 집부터 8% 그리고 네 번째 집 이상이 되면 그때부터는 12%의 취득세를 내셔야 됩니다.
■ 공시가격 같은 경우에는 지금 굉장히 많이 이슈가 되고 있는데요. 공시가격 발표 시기가 왜 중요한 지와 공시가격이 어떤 식으로 결정이 되는지 알고 싶습니다.
? 작년 대비 공시가격이 굉장히 많이 올랐습니다. 전국적으로 아파트 기준으로는 지난해 대비 19% 정도 인상이 됐고요. 서울은 아파트 기준으로 20%, 경기도는 23% 수준으로 엄청나게 많이 올랐습니다. 공시지가가 이렇게 많이 오른 데에는 두 가지 원인이 있다고 볼 수 있는데요. 첫 번째는 시가가 많이 올랐습니다. 지난해 대비 올해 아파트 가격이 많이 올랐기 때문에 그런 부분이 반영이 된 부분이 있고요. 또 정부에서 공시가격 현실화 로드맵이라고 해서 매년 한 3% 정도씩 현실화 비율을 높이겠다고 했어요. 보통 아파트 같은 경우는 시가 대비 70% 정도의 공시가격을 반영을 해왔는데 이거를 점점 늘려서 2030년까지 90%까지 맞추겠다고 해서 시세가 오르지 않아도 현실화율이 올라가서 공시가격도 함께 오르는 것이죠.
지난해 대비 올해 공시가격이 굉장히 많이 오르다 보니까 이 오른 공시가격이 내가 부담해야 되는 세금에 영향을 주게 됩니다. 구체적으로 영향을 주는 부분을 살펴보면 아까 공시가격을 기준으로 세금을 부과하는 게 여러 가지 있다고 말씀을 드렸어요. 우선 보유하고 있을 때 세금이 재산세와 종부세가 있는데 이 재산세와 종부세는 공시가격을 기준으로 산정을 하게 돼 있습니다. 물론 재산세 같은 경우는 공시가격 그대로 적용은 하는 건 아니고 주택 같은 경우는 공시가격 곱하기 60%를 한 것을 과세표준으로 설정을 하게 돼요. 어쨌거나 공시가격 모수가 커지기 때문에 재산세와 종합부동산세가 굉장히 커지게 되는 효과가 발생하는 거죠.
이런 공시가격은 발표 시기가 정해져 있습니다. 아파트 같은 경우 공동주택 공시가격이 발표가 되는 게 올해 같은 경우는 4월 29일 날짜로 발표되게 돼 있습니다. 이런 공시가격이 올라가는 그런 부분들을 내가 미리 얼마나 올라가는지 이런 거를 살펴보고 여기에 대해서 준비를 좀 하셔야 하는데요. 아까 말씀드린 재산세와 종합부동산세는 재산세 종부세를 물리는 기준일이 있어요. 매년 6월 1일자에 내가 부동산을 가지고 있으면 재산세와 종부세를 그 한 해 거를 몽땅 물리는 구조입니다. 예를 들면 내가 1월부터 5월까지 가지고 있다가 5월 말일자에 이 부동산을 팔았어요. 그러면 6월 1일 자에는 내가 갖고 있는 게 없잖아요. 그러면 그 해의 재산세와 종부세 하나도 안 내셔도 됩니다. 그런데 1월부터 5월까지 안 갖고 있다가 6월 1일 자에 내가 부동산을 샀어요. 그러면 6월 1일자의 부동산을 갖고 있는 소유주인 나에게 1년 치 재산세 정보세가 다 나오게 됩니다. 그러니까 올라간 공시가격을 한번 확인을 해보시고 만약에 재산세와 종부세가 부담이 굉장히 커질 것 같다고 하시면 6월 1일 전에 매도를 하시는 게 낫겠죠. 그리고 매수하는 분들은 6월 1일 이후에 사시는 게 그해 제산세와 종부세를 안 내실 수 있으니까 절세에 조금 더 도움이 되시는 겁니다.
또 이런 공시가격이 영향을 주는 세금이 여러 가지가 더 있는데요. 우선 상속·증여세의 경우에도 아파트나 이런 거래가 많이 이루어지는 매매 사례가 있는 부동산들은 공시가격으로 상속세 증여세를 매기지는 않아요. 예를 들어 아파트는 옆동 옆호수 거래된 것들이 있기 때문에 그 금액 기준으로 상속·증여세를 매기는데요.
아파트가 아닌 토지, 상가, 단독주택 이런 것들은 주변에 거래 사례가 있어도 내 것과 유사성이 떨어지겠죠. 이런 부동산들 같은 경우는 공시가격을 기준으로 상속 증여세를 매기게 됩니다. 그렇기 때문에 이 공시지가가 올라가면 상속·증여세가 올라가는 효과가 생기는 거죠. 공시가격이 바뀌기 전에 증여를 하시는 게 증여세 면에서는 좀 절세가 될 수 있다는 점도 기억을 해 두시면 좋겠고요.
그리고 아파트라고 할지라도 증여를 할 때 아파트는 주변에 거래된 사례로 상속 증여세를 매긴다고 했잖아요.
하지만 취득세는 다릅니다. 취득세는 상속 증여세에서는 공시가격 기준으로 매기게 돼있습니다. 그래서 아파트 기준으로 올해 4월 29일 새로운 공시가격이 나오는데 4월 28일까지 증여를 하시면 취득세는 작년 공시가격 기준으로 매기게 됩니다.
하지만 4월 29일 이후부터 증여는 새로 발표된 올라간 공시가격을 기준으로 취득세를 내시게 되니까 훨씬 더 많은 세금을 내실 수가 있겠죠. 이런 공시가격이 발표되는 날짜를 기준으로 그 전후에 대응을 하시는 방법이 달라진다고 보시면 좋을 것 같습니다.
/이종호 기자 phillies@sedaily.com
