부동산 시장에서 지난 1일은 그 어느 때보다 중요한 날이었다. 양도소득세와 종합부동산세 세율이 인상되고 전세나 월세 등 임대차 계약시 신고를 의무화하는 전월세 신고제가 시행되는 첫날이었기 때문이다.
시행 후 여러 날이 지났지만 여전히 다주택자들의 머릿 속은 복잡하기만 하다. 바뀐 세율에 대한 내용은 얼추 이해했지만 상황마다 절세할 수 있는 전략이 다르기 때문이다.
다주택 보유자들의 주택 처분 고민에 절세 해결책을 제시하고자 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭’이 NH농협은행 ALL100 자문센터의 임예지 세무전문위원, 박진희 세무전문위원을 만나 이야기를 들어봤습니다.
◆다주택자의 첫 번째 사연
현재 서울 소재의 아파트 2채를 보유하고 있습니다. 올해 종합부동산세율이 작년에 비해 많이 오른다고 하던데, 실제로 얼마나 차이가 나는지 궁금합니다.
□임예지 세무전문위원: 사연 주인공의 경우, 작년보다 종합부동산세를 약 3배 정도 더 내게 됩니다. 그 이유는 3가지를 꼽아볼 수 있습니다. 우선 아파트의 공시가격이 작년에는 두 채 합산 24억이었는데 올해는 29억으로 전년 대비 약 20% 상승한 것을 확인할 수 있습니다. 다음으로, 조정대상지역 2주택자의 세율이 2배 정도 올랐다는 점입니다. 게다가 세부담상한(보유세가 급증하는 것을 막기 위해 전년도 보유세(재산세+종부세)에서 인상 가능한 최대 한도)를 정해둔 게 있는데, 이게 200%에서 300%로 늘었기 때문에 사연자의 경우 종합부동산세가 총 3배 정도 증가했습니다.
▲종합부동산세를 줄일 수 있는 방법이 있을까요?
□박진희 세무전문위원: 임대주택으로 등록한 경우 종합부동산세 합산배제를 해서 종부세를 비과세 해주는 혜택이 있었습니다. 그러나 이것도 2018.9.14.일 이후 조정대상지역 내에서 취득하는 주택부터는 비과세를 해주지 않겠다는 결정을 내렸고, 앞으로는 2018.9.14 이전 취득한 임대주택의 경우도 비과세 혜택 폐지, 주택 임대 사업자 신규 등록 또한 폐지된다고 합니다. 결국 처분을 하거나 증여를 해서 주택 수를 줄이는 방법 밖에 없는데, 처분을 하기에도 양도소득세가 많이 높다보니 차라리 증여를 하려는 사람들이 많아지고 있습니다.
▲그렇다면 종합부동산세 외에도 올해 6월 1일부터 달라진 부동산 세금이 무엇이 있을까요?
□임예지 세무전문위원: 6월 1일부터 다주택자의 양도소득세의 중과세율이 10%p 증가했습니다. 정부에서 ‘6월 1일부터 세금이 올라가니 빨리 처분해라'라는 의도였는데요. 사실상 5월까지 주택 시장을 보면 절세용 급매물이 많지는 않았습니다. 6월이 되면 세금은 더 오르니까 다주택자의 입장에서는 주택을 팔기가 더 어려워질 거고 아마도 다주택자의 매물은 더 줄어들 것 같습니다.
□박진희 세무전문위원: 두 번째로는 주택의 단기 세율도 인상되는데요. 특히 분양권 양도의 규제가 매우 심해졌습니다. 종전에는 조정대상지역의 분양권만 50%로 과세됐었는데, 올해 6월 1일부터는 지역과 보유 기간 관계없이 60% 중과세율이 적용이 되고요. 특히 1년 미만의 분양권은 70%까지로 인상되었습니다. 그래서 6.1. 이후 분양권 양도하려고 생각하셨던 분들은 다시 한번 깊은 고민에 빠지실 것 같습니다.
◆다주택자의 두 번째 사연
주택 A, B 두 채 외에도 분양권 1개를 갖고 있습니다. 올해부터 분양권도 주택 수에 포함한다고 하던데 일시적 1세대 2주택 비과세를 받기 위해서는 지금 당장 처분을 해야 하는 건지 고민됩니다. 현재 A주택에서 살고 있는데, B 주택으로 이사 갔다가 C분양권이 완공되면 그곳으로 이사하려고 계획 중입니다. 절세 방안이 있을까요?
□박진희 세무전문위원: 21년부터 바뀐 부동산 세법 중에서 가장 중요한 부분이 바로 분양권이 주택 수에 산입되는 점인데요. 다만, 모든 분양권이 주택 수에 산입되는 것은 아니며 21.1.1.이전에 계약하거나 취득한 분양권은 주택 수에 산입되지 않습니다. 위 사연처럼 A,B가 일시적 1세대 2주택 요건에 해당한다면 A주택을 처분할 때는 비과세가 가능합니다. 다만, C분양권이 준공이 되어서 이사를 가게 되시면 3주택자이기 때문에 그 전에 B주택을 처분하셔야 하며 또한 B에서 C로 이사갈 때도 일시적 1세대 2주택 요건에 해당한다면 B처분 시 또 비과세가 가능합니다.
▲위의 상황처럼 소위 ‘갈아타기’라고 하죠. 하급지에서 상급지로 갈아탈 때 절세하기 위한 방안이 어떤 게 있을까요?
□박진희 세무전문위원: 네. 집이 한 채 있던 상태에서 새로운 집으로 이사 가는 일시적 2주택자의 경우는 흔히 볼 수 있는데요. 이는 투기 목적이라고 볼 수 없기 때문에 비과세 혜택을 주고 있습니다. 여기서 중요한 점은 종전 주택의 ‘처분 기한’인데요 보통 일반적으로. 현재 처분 기한은 3년인데요. 다만, 주택 두 채가 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 처분 기한이 줄어듭니다. 신규 주택을 2018.9.14~2019.12.16. 에 취득한 경우 2년이고요. 19.12.17. 이후 취득한 경우 1년으로 줄어들고 전입 요건까지 갖추셔야 하기 때문에 규제가 조금 더 강화된다고 볼 수 있습니다
□임예지 세무전문위원: 한 가지 더 주의하실 점은 종전 주택을 구입하고 1년이 지나서 신규 주택을 구입해야 한다는 것입니다. 일반적으로 3년, 2년 혹은 1년 안에 기존 주택을 처분해야 한다는 건 많이 알고 계신데 이 부분을 많이 잘 놓치시더라고요. 만약 제대로 된 처분 기한 내에 종전 주택을 처분을 했어도 종전 주택과 신규 주택의 구입 시기 사이가 1년이 안되면 비과세를 받을 수 없기 때문에 주의해주셔야 됩니다. 그리고 한 가지 더 확인하셔야 하는 것은 당연히 종전 주택은 비과세 요건을 갖췄어야 됩니다. 일반적으로는 2년 이상 보유하셨어야 하고요. 2년 이상 거주도 하셨어야 합니다.
□ 임예지 세무전문위원: 최근 세법이 워낙 많이 바뀌다 보니 비슷한 사례임에도 누구는 비과세를 받고 누구는 받을 수 없는 사례들이 있는데요. 그렇기 때문에 매각하시기 전에 본인의 상황에 대해 세무서와 정확한 상담을 받아보시는 것이 가장 좋습니다. 이미 매각을 하셨다면, 정확하게 세금 신고를 해야 되는 상황이기 때문에 이런 경우에도 세금이 얼마가 나오는지 전문가와 정확한 상담을 받아보시는 게 좋습니다.
/최지수 인턴기자 jisoochoi@sedaily.com
