최근 ‘단군 이래 최대 규모’라는 수식어와 함께 많은 관심을 받았던 둔촌주공 재건축 단지인 올림픽파크 에비뉴 포레가 후분양 검토 및 설계 변경 요구 등의 논란에 휩싸여 있습니다. 가뜩이나 둔촌주공은 지난 2019년 말 착공에 들어갔지만 분양가상한제에 따른 분양가를 저울질하느라 분양 일정이 늦어지고 있는 상황에서 또 다시 악재를 만난 것으로 보입니다. 만약 현재 제기되고 설계 변경 요구가 받아들여지면 수요자들이 고대하던 ‘연내 분양’의 가능성은 아예 사라지게 됩니다.
이런 상황에서 올림픽파크 에비뉴 포레의 분양만을 바라보고 있는 실수요자들의 혼란은 가중될 것으로 보입니다. 많은 논란에 휩싸인 만큼 둔촌 주공의 청약을 준비하는 실수요자들은 보다 꼼꼼한 준비가 필요할 것으로 예상됩니다.
이에 서울경제신문 부동산 매체 ‘집슐랭’은 둔촌주공 재건축 단지, 올림픽파크 에비뉴 포레의 평가를 위해 송승현 도시와경제 대표와 주용남 소장을 만나 해당 단지를 평가하는 시간을 가졌습니다.
지난 주 1편에 이어 2편에서는 올림픽파크 에비뉴 포레의 가격부터 전망까지 평가해봤습니다. 다음은 송 대표와 주 소장과 서울경제신문 부동산 유튜브 채널 ‘집슐랭’이 나눈 문답입니다.
▶둔촌주공의 평당 분양가는 얼마로 예상할 수 있을까요?
▷둔촌주공 재건축 단지의 평당 분양가는 고덕강일 제일 풍경채와 래미안 원베일리 2개 단지로부터 상당 부분 유추해볼 수 있습니다. 구체적으로 둔촌주공과 동일한 강동구 단지라는 점에서 고덕강일 제일 풍경채의 택지비를 참고할 수 있고 래미안 원베일리는 건설사 브랜드 파워, 단지의 규모면에서 둔촌 주공과 비슷하기 때문에 건축비와 가산비를 참고할 수 있습니다.
우선 택지비 먼저 설명드리겠습니다. 택지비에서 가장 중요한 부분은 고덕강일 제일풍경채의 부지가 공공택지였다는 점입니다. 반면 둔촌주공은 민간택지입니다. 어떻게 계산을 하더라도 동일한 자치구 내라면 민간택지가 공공택지보다 비쌀 수밖에 없습니다.
그럼에도 불구하고 공공택지 수준으로 둔촌주공의 택지비를 가정하고 계산해본다면 평당 택지비가 약 2,844만원이 나옵니다. 고덕강일 제일풍경채의 분양 당시 택지비가 3.3㎡당 2,521만원으로 책정이 됐었죠. 그 시점부터 현재까지 강동구 표준지 공시지가 상승률을 고려하여 현재의 택지비를 계산해본다면 약 2,844만 원이 나옵니다.
다음으로 계산할 부분은 건축비와 가산비입니다. 건축비와 가산비는 비슷한 규모의 단지인 래미안 원베일리를 통해 추측해볼 수 있습니다. 래미안 원베일리의 기본형 건축비는 약 800만원으로 이를 둔촌주공에 적용해본다면 2,844만원에 800만원을 더하면 되는 것이죠. 기본형 건축비에 공공택지 기준 택지비만 해도 약 3,600만원이 넘어갑니다. 과거 조합에서 얘기했던 3,500만원이 전혀 무리가 아니라고 볼 수 있습니다.
하지만 이 가격은 비현실적이고 보수적으로 계산된 가격입니다. 현실적으로 약간의 수정을 더 한다면 가격은 더 올라갑니다. 래미안 원베일리에 적용이 되었던 가산비는 약 666만원으로 둔촌주공에 이 절반만 적용하더라도 평당 분양가가 3,977만원으로 올라갑니다.
앞서 언급한 것처럼 둔촌주공이 공공택지의 가격을 적용했다는 점, 기본 건축비만 적용했다는 점을 고려했을 때 둔촌주공의 분양가는 4,000만원을 훌쩍 넘을 가능성이 있습니다. 공공택지와 민간택지의 토지 조성 원가의 차이, 건축비 상승비를 고려할 수밖에 없기 때문이죠.
따라서 둔촌주공의 평당 분양가가 4,000만원이 넘어도 전혀 문제 없다고 볼 수 있습니다.
▶원베일리 가산비가 666만원인데, 왜 둔촌 주공은 그 절반인 333만원만 적용하는 지 설명 부탁드립니다.
▷래미안 원베일리는 다른 반포지구 아파트들과 마찬가지로 특별 건축 구역으로 지정되면서 특화설계 부분에 있어서 현행 제도상의 가산비 적용 항목을 많이 인정받았습니다.
반면 둔촌주공은 현재 특별건축구역으로 지정된 상태는 아닙니다.
하지만 상당 수준의 기부체납을 했고 개별 단지별 규모가 워낙 크기 때문에 개별 단지별 특화 설계가 들어갈 수밖에 없습니다. 형평성의 원칙에서 봤을 때 래미안 원베일리의 100% 수준이 아니더라도 최소한 절반 이상의 가산비 수준은 적용할 수 있을 것으로 보입니다.
▶수요자 입장에서는 평당 분양가 4,000원이라는 금액 자체가 터무니 없는 가격으로 느껴질 것 같아요. 이에 대한 의문을 많이 제기할 것 같은데요?
▷이제는 서울 지역에서 전용면적 84㎡가 9억원을 넘기는 건 당연한 사실이 되어버렸습니다. 이런 상황에서 점차 청약 수요자들은 전용면적 59㎡도 9억원을 넘길 수도 있다는 불안감을 느끼고 있습니다.
이는 분명히 큰 문제입니다. 하지만 이 문제의 책임은 서울시 전체적인 주택 공급 정책, 도시 계획에 있는 것이지 둔촌주공 조합원들에게 있는 것이 아님을 분명히 해야 합니다. 정책적으로 공공의 시각에서 봤을 때 가장 문제가 되는 것은 평당 1억원을 넘어버린 강남의 고가 아파트 시장입니다. 이러한 문제는 가격을 억지로 재단한다고 해결될 수 있는 것이 아닙니다. 이러한 맥락에서 둔촌주공의 높은 분양가는 고가주택에 대한 수요를 해소해주는 충분한 역할을 할 수 있을 것으로 보입니다. 의미가 큰 지역을 30대의 청약 가점이 낮은 분들의 저가 아파트 공급을 위한 수단으로 사용하는 것은 이 단지를 제대로 활용하지 못하는 꼴이라고 볼 수 있습니다.
▶높은 분양가가 다른 지역의 집값 상승에 영향을 주진 않을까요?
▷둔촌 주공의 분양가가 다른 지역의 분양가 상승을 유발할 것으로 보이진 않습니다. 과거에 강남 고가아파트 시세 급등을 막고자 수요를 분산시키고자 했죠. 그 결과 생긴 곳이 신도시들입니다. 분당 신도시와 판교 신도시가 그 일환에 해당합니다.
하지만 아무리 신도시가 강남과 가깝다고 해도 강동만큼 가깝지는 않습니다. 또한 생활 인프라, 업무 시설 인프라를 봤을 때 둔촌주공이 강남에 집중되고 있는 고가주택에 대한 수요를 어느 정도 분산시킬 수 있는 충분한 여건을 갖추고 있다고 생각합니다. 따라서 둔촌주공이 서울의 전반적인 집값 상승을 유발할 것이라고 생각하는 것은 확대 해석이라고 볼 수 있습니다.
