수도권 아파트 평균 매매가격이 8개월 만에 1억원 넘게 오른 것으로 나타났다. 지난달 28일 KB국민은행이 발표한 주택가격동향 시계열 통계에 따르면 6월 수도권의 평균 아파트 매매가격은 7억1,184만원으로 전월 대비 1,532만원 올라 7억원을 돌파했다. 이는 2008년 12월 이후 최고 가격이다.
이렇게 수도권 아파트값이 가파르게 뛰면서 소위 ‘재미를 볼 수 있는’ 투자처로 재개발 투자 시장이 떠오르고 있다. 특히 오세훈 서울시장이 민간 재개발 완화 등 민간 정비사업 추진 의지를 이어가고 있는 상황이라 이 같은 추세는 당분간 지속될 전망이다.
현 시점에서 수요자들이 가장 궁금해 하는 것은 어느 지역을 주목해야할지에 대한 것이다. 이에 대해 부동산 전문가인 송승현 도시와경제 대표는 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭’과의 인터뷰에서 “한남뉴타운 4구역, 아현뉴타운 2구역, 흑석뉴타운 11구역을 주목할 필요가 있다”고 말했다.
▲ 결국 주목할 지역은 ‘사업성 높은 지역’
재개발 구역이 성공을 하기 위해서는 다른 정비 사업들과 마찬가지로 입지적으로 우수하고 사업성을 낼 수 있는 곳이어야 한다. 이런 요건을 잘 충족하고 있는 곳이 바로 앞서 송 대표가 얘기한 세 곳이다. 지역 선정 이유에 대해 송 대표는 “지도를 보더라도 서울에서 가장 중심이 되는 지역에 위치를 하고 있고 일반적으로 성공한 뉴타운 사업들이 형성되어 있는 지역이라고 볼 수 있다”며 “이 뿐 아니라 강남 등 도심과의 인접성이 좋아 분양가격을 산정을 했을 때 괜찮은 사업성이 충분히 나올 수 있을 것으로 보인다”고 설명했다.
▲'규제 완화=사업탄력', 결코 공식처럼 들어맞지 않아
송 대표는 재개발 시장이 큰 주목을 받게된 원인인 규제 완화 신호에 대해서는 다소 신중한 의견을 내놨다. 송 대표는 “재개발 규제가 완화된다라는 신호를 줬다고 해서 사업이라는 게 무조건 빨리 진행되는 건 한계가 있다”고 말했다. 조례 등이 완화된다고 하더라도 노후도, 호수밀도 등의 요건을 충족해야 사업이 진행될 수 있기 때문에 무조건적인 ‘빠른 사업 속도’를 기대하기는 힘들 것이라는 해석이다.
또 송 대표는 규제 완화가 오히려 사업 속도를 더디게 만들 가능성도 있다고 내다봤다. 송 대표는 “보통 식당에 가서 메뉴판이 너무 많으면 아무거나 선택하게 되는 경우도 있고 굉장히 고민이 많아지는 경우가 될 수 있다”며 “각 조합 안에서 다양한 이해관계 때문에 사업이 원활히 진행되지 못할 수 있다”고 말했다.
사업이 막상 진행되더라도 이를 가로 막는 암초가 언제든 발생할 수 있다. 송 대표는 사업 단계 지위 양도를 앞으로 당긴 것이 바로 그 ‘암초’가 될 수 있다고 주장했다. 그는 “재개발을 통해서 입주 하는 것을 희망하는 사람도 있지만 재산권을 행사하고자 하는 이들도 있다”며 “재산권 활용을 못하기 때문에 사업을 진행할 때 이들의 반발 등이 우려된다”고 말했다.
▲ 제대로 된 재개발 추진 위해서 ‘합리적’인 제도 필요
송 대표는 좀 더 나은 재개발 추진을 위해 정부나 서울시 차원에서 다양한 ‘출구’를 만들어 줘야 한다고 주장했다. 그는 “정부 차원이든 아니면 서울시 차원에서 시세에 준하는 수준 정도로 매입을 해서 그것을 통해서 향후에 분양을 했을 때 어떤 활용 방안들을 했으면 좋겠다”며 “무조건 제한을 걸어서 사업을 진행 못하는 것보다는 여러 가지 출구를 만들어주는 것도 필요한 부분”이라고 설명했다.
현재 감정평가 기준으로 토지나 건물을 매입하는 방식은 지속가능하지 않다는 설명도 덧붙였다. 송 대표는 “그분들도 리스크를 짊어지어야 되는 그런 상황이니까 시세에 어느 정도 연동을 해서 매각을 한다면 충분하게 시장과 소통을 할 수 있는 방안이 아닌가 생각한다”고 말했다.
