기본주택 지으면 집값 안정될까..전문가들 "역부족"

이재명 경기도지사가 지난 3일 “기본주택 100만 가구를 포함해 250만 가구 이상의 주택을 임기 내 공급하겠다”며 부동산 공약을 내놓았다. 수도권 내 역세권에서 저렴한 임대료로 30년 이상 살 수 있는 기본주택과 함께 국토보유세 신설이 공약의 핵심이다. 부동산 전문가들은 대규모 공급안을 발표했지만 재원 마련 방안이 불투명하고 시장의 가격 조절 기능을 왜곡할 수 있는 등 각종 문제점이 적지 않을 것이라고 우려했다.

이 지사는 이날 국회 기자회견에서 “집값을 안정시키고 집 없는 서민이 고통받지 않으려면 고품질 공공주택인 기본주택이 대량으로 공급돼야 한다”며 이같이 밝혔다. 이 지사가 ‘기본 시리즈’ 두 번째 공약으로 제시한 기본주택 정책은 무주택자라면 누구든지 건설 원가 수준의 저렴한 임대료로 역세권의 고품질 주택에서 30년 이상 살 수 있도록 하는 공공주택의 새로운 개념이다. 이 지사는 수도권 역세권 등에 기본주택을 대량으로 공급해 토지임대부 분양을 포함한 장기 임대 공공주택 비율을 전체 주택의 10%까지 끌어올리겠다고 했다.

부동산 전문가들은 기본주택은 서울 등 수도권 집값을 잡는 수단이 되기는 어렵다고 입을 모았다. 이은형 건설정책연구원 책임연구원은 “장기임대주택은 사회안전망 측면에서 접근해야 한다. 취약계층의 주거안정을 지원한다는 측면에서는 긍정적이지만, (수도권 집값 상승을 야기한)자가주택 보유수요를 대체하기는 어렵다”고 진단했다.

재원 마련 방안이 불투명하다는 지적도 제기된다. 이 지사는 이날 기자 간담회에서 “기본주택은 저렴한 건설 원가와 금융권 자금 조달을 통해 추가 재원 투입 없이 가능하다”는 입장을 밝혔지만 현실성이 떨어진다는 것이 전문가들의 공통된 의견이다. 권대중 명지대 교수는 “한국토지주택공사(LH)가 현재 128조 원 정도의 빚이 있는데 이의 상당 부분이 임대주택을 지어서 생긴 것”이라며 “공공이 주도해 100만 가구의 주택을 지으려면 어떻게 자금을 조달할지가 가장 중요한데 이러한 점은 밝히지 않았다”고 말했다.



기본주택의 임대료 문제나 예상 물량이 지나치게 장밋빛 전망이라는 비판도 있다. 이 지사는 시세의 약 30% 수준에서 임대할 수 있다고 주장했는데 권 교수는 “아무리 건설 원가만 반영한다고 해도 토지 비용이 포함되면 (이 지사가 예상하는) 임대료는 구현될 수가 없다”고 꼬집었다. 선호도가 높은 역세권에 공급이 가능하다는 주장에 대해서도 비판이 나온다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “역세권 주변 토지는 이미 남들이 소유하고 있는 땅인데 무슨 수로 정부가 거기에 주택을 지을 수 있겠느냐”고 반문했다.

100만호 보급의 현실 가능성에 대해 회의적인 입장을 보이는 전문가도 있었다. 이은형 책임연구원은 “기본주택 100만 호를 보급하기 위해 신규택지와 노후도심의 고밀개발 중 무엇을 활용할 것인지, 수도권과 지방 등 구체적인 검토 지역도 현재 공개되지 않았다”며 “목표치부터 먼저 정하고 나중에 공급 계획을 만들 게 아니라, 어느 지역에 어떻게 공급할 것인지부터 정한 뒤 이를 합산해서 나온 수치가 최종 ‘공급 목표’여야 한다”고 강조했다.

투기 억제 대책으로 내세운 국토보유세 도입 방침에도 우려의 목소리가 쏟아졌다. 과도한 과세는 토지의 가격 상승을 일으키고 이미 도입된 종합부동산세·보유세 등과도 중복돼 이중 과세 논란만 커질 수 있다는 지적이다. 서 교수는 “소득이 발생하지 않는 토지가 상당수인데 이 토지에 세금을 매기면 정부가 땅을 빼앗겠다는 뜻이나 다름없다”며 “시장 원리에 어긋날 뿐더러 사유재산권 침해 등 위헌 소지도 크다”고 우려했다.

이은형 책임연구원은 “최종목표인 보유세 1%는 적지 않은 수치다. 1억 원의 1%는 백만원, 10억 원의 1%는 1,000만 원"이라며 “개인이 주택을 보유하려는 것 자체를 어렵게 하면 사회적 양극화만 더욱 심해질 우려가 있다”며 "기존 종합부동산세의 연장인지(부과대상자가 한정), 국내 주택·토지보유자 전체에게 부과되는 것인지도 현재 제시된 내용으로는 명확하지 않다”고 설명했다.

한편 이 지사가 기본주택 추진에 대한 의지를 굽히지 않으면서 대선 레이스에 접어든 여권은 물론 야권의 공세도 본격화될 것으로 전망된다. 국민의힘 대권 후보인 유승민 전 의원은 이날 “(기본주택) 공약이 그렇게 쉽다면 왜 지난 3년간 경기도지사를 지내면서 경기도에는 한 채의 기본주택도 공급하지 못했느냐”라고 반문하며 “기본주택은 기본소득보다 훨씬 더 많은 예산이 필요하고 세금도 많이 걷어야 한다. 이 지사는 먼저 기본주택 재원이 얼마이고 그 돈을 어떻게 마련하겠다는 것인지를 밝혀야 한다”고 날을 세웠다.