그동안 온라인 플랫폼 내에서 공인중개사와 제휴를 맺어 매물 정보를 제공해왔던 부동산 플랫폼 ‘직방’이 중개업 진출 의사를 밝히자 중개업자들의 반발이 커지고 있다. 중개업자들은 ‘대형 플랫폼 업체의 부동산 진출로 기존 중개업계의 생존을 위협하는 게 아니냐’ 며 대립각을 세우고 있다. 이러한 상황에 서울경제 부동산 매체 ‘집슐랭'은 법무법인 ‘정향’의 부동산 전문 김예림 변호사에게 ‘직방의 중개업 진출’에 관한 법률적인 문제에 관해 물었다.
골목상권을 무너뜨리면 어쩌나… 독과점에 대한 우려
직방은 자회사인 중개법인을 설립해 중개사와 제휴를 맺어 매매 계약을 하겠다고 밝혔다. 직방에 따르면 자회사인 온택트 파트너스 내에서 거래가 성사되면 수수료는 중개사와 절반씩 나누어 갖는 구조로 중개 사업을 운영할 계획이다. 원론적으로 직방의 중개업 진출은 법률상 문제가 없다. 중개법인을 설립해 중개 행위를 하는 것이기 때문에 현행법상 법률을 위반할 소지는 없다.
하지만 직방의 부동산 앱 업계 점유율은 약 50% 전후를 기록하고 있다. 이 같은 직방의 높은 점유율 때문에 ‘향후 독과점의 형태로 변질되는 것이 아니냐’는 우려의 목소리가 터져나오고 있다.
또 몇몇 대형 플랫폼 업체들의 예처럼 제휴를 맺은 업체들을 최상단에 띄워 고객들의 접근을 유도하는 ‘알고리즘 조작’도 직방의 사업 내에서 벌어질 수 있다는 우려도 일고 있다. 네이버의 경우 지난해 상품 우선 노출 방식을 임의로 조정해 오다 267억원의 과징금을 물어야 했다. 이에 대해 김 변호사는 “직방은 골목상권과는 비교할 수 없을 만큼 시장지배력이 막강하기에 후에 ‘시장 교란’을 시킬 수도 있다”며 “만일 직방이 이들처럼 시장지배력을 이용해 해당 제휴업체에게만 수익을 보게 할 경우 공정거래법에 재제를 받게 될 것”이라고 말했다.
해외와 국내의 중개 보수율 차이? 숫자로만 이해해서는 안 돼
중개사들은 그동안 정부도 무너뜨리지 못한 견고한 부동산 시장 ‘카르텔’ 을 형성해왔다. 일부 수요자들은 “그동안 적지 않은 중개수수료를 냈는데 서비스는 너무 떨어진다"며 오히려 ‘직방’의 출현을 환영하는 분위기다. 국토연구원 자료에 따르면 미국, 영국과 같은 선진국들의 중개 보수율은 거래가액의 3~7% 정도다. 한국은 0.9%가 최대이므로 수치상으로만 보면 높지 않다.
하지만 해외의 경우 전세 제도가 없고 월세 거래가 주를 이루고 있다. 따라서 보수율이라는 수치만 볼 것이 아니라 한국의 전세라는 특이성도 고려해야 한다. 더욱이 서울 아파트 평균매매가가 10억원을 돌파한 상황에 9억원짜리 아파트를 매입한다면 중개 수수료만 약 1,000만원에 이를 정도로 불어난다. 김 변호사는 “서비스를 받는 입장에서 계약서를 작성하는 것 외에 별다른 서비스를 받는 게 없다고 느낄 수 있다”며 “거래 비용이 너무 크면 그것이 그대로 매매가에 전가될 수 있다"고 말했다. 또 미국의 경우 여러 중개 서비스가 결합된 ‘원스톱 서비스’를 운영하고 있다. 김 변호사는 “미국처럼 원스톱 서비스를 제공하는 중개 토대가 마련돼 있지 않기 때문에 서비스에 비해 중개 수수료가 높다고 느끼는 사람들이 발생할 수밖에 없다”고 말했다.
반면 중개 수수료를 단순히 서비스 비용으로 볼 수만은 없다는 의견도 함께 밝혔다. 김 변호사는 “중개 수수료 안에는 법적 책임을 부담하는 비용도 포함돼 있어 너무 비싸다고 볼 수만은 없다”는 설명도 덧붙였다.
‘부동산 담합 처벌법 개정’ 돼도 굳건한 중개사들의 ‘카르텔’
그동안 일부 중개사들은 점조직을 통해 매물을 공동 중개하고 가격 담합을 해왔다. 중개 수수료가 얼마나 발생할지 소비자들은 거래 시 알지 못해 불투명한 수수로 체계에 대해 불만이 있어왔다. 이 때문에 지난해 2월 일명 ‘부동산 담합 처벌법’이라고 불리는 개정 공인중개사법이 만들어졌으나 실효를 거두지 못하고 여전히 ‘담합행위’ 와 ‘호가 조작’, ‘실거래가 늦게 올리기’를 하고 있는 일부 중개사들이 활동하고 있다. 이에 김 변호사는 “직방이 그동안 소비자들이 누리지 못했던 정보들을 제공해줄 것을 기대하는 수요자들도 있을 것”이라며 “법이 문화를 바꾸는 것보다 중개사 사이에서 자정 작용이 일어나야 할 문제”라고 지적했다.
직방은 향후 ‘제2의 타다’가 되는 것일까
2018년에 등장한 렌터가 기반 차량 호출 서비스 ‘타다’ 는 기존 택시 여러 단점들을 보완해 출시하면서 젊은 층에게 인기를 끌었지만 ‘택시 업계’의 반발로 ‘타다 금지법’이 제정됐고 근간이 된 렌터카 기반 호출 서비스를 종료하게 됐다.
직방의 중개업 진출로 일각에서는 직방이 타다와 같은 모습이 될 수 있다는 우려도 존재한다. 이에 대해 김 변호사는 “직방은 타다의 경우와 다르다”며 명확한 선을 그었다. 그는 “타다는 ‘택시 운전 면허가 없는 상황에서 운행이 가능했지만 직방은 중개 법인을 자회사로 설립해 중개 행위를 하는 것이기에 법망을 피해갈 가능성이 높다”고 말했다. 직방은 ‘부동산 창업자를 지원하겠다’, ‘컨설팅을 제공하겠다’며 중개사들을 위한 나름의 ‘당근’도 제시하고 있는 상태다.
하지만 중개업자들의 입장은 다르다. 수수료로 요식업계 상인들을 주무르고 있는 ‘배달의 민족’처럼 나중에 중개업자들에게 과도한 수수료 부담을 지게 하지 않을까 우려하고 있다. 이에 김 변호사는 “조화롭게 운영하면 더 좋은 결과들이 나올 수 있다”며 “상생할 수 있는 방향으로 운영해간다면 긍정적인 효과도 볼 수 있을 것”이라고 말했다.
