부동산일반

[영상] "서울 재개발 투자 2억으로 가능하다는 것은 오해"…재개발 투자 '현명'하게 하려면?

'조합설립인가' 단계 재개발 투자의 중요한 분기점

신축빌라 잘 알아보고 투자해야 '현금청산' 피할 수 있어

꼭 서울이 아니어도 돼…'세후수익률'을 고려해야




서울시는 이달 6일 열린 제13차 도시계획위원회(도계위)에서 정비사업을 공공이 지원해 속도를 내는 ‘신속통합기획’을 위한 정비사업 특별분과위원회를 도계위 내에 신설하기로 했다. 재개발 구역으로 선정된 단지의 정비계획을 주요 쟁점별 집중적 검토 및 심의를 통해 빠른 의사결정을 내리겠다는 것이다. 오는 29일까지 민간재개발 후보지 공모를 받고 있는데 ‘신속통합기획'의 시행으로 민간 재개발 활성화를 통해 주택 공급이 늘어날 수 있을 지에 대해 관심이 쏠리고 있다.



이처럼 수도권 내 여러 지역에서 재개발의 속도가 가속화될 것으로 보이면서 내 집 마련을 위한 재개발 투자 관심이 증가하고 있다. ‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’에서 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)과 함께 서울 재개발 투자에 관한 이야기를 나눠봤다.

“서울 재개발 투자로 내집마련 하려면 어디에 투자해야 할까요?”


이번 주 사연은 지방에 사는 30대 무주택자의 사연이었다. 현재 지방의 전세집에서 살고 있는데 내 집 마련을 위한 자금을 서울 재개발 빌라 투자 수익으로 얻고 싶다는 내용의 사연이었다. 만약 투자를 하게 된다면 서울의 어느 지역에 투자를 하는 것이 좋을 지에 대한 조언을 구하고자 이 같은 사연을 보내왔다.



김 변호사와 김 소장은 재개발 단계와 방식에 따른 유의점에 대해 이야기했다.

꼭 기억해야 할 재개발 과정의 분기점 ‘조합설립인가’




김 소장은 ‘조합설립인가’ 단계를 강조했다. 그는 “물론 재개발 예정구역은 서울에서도 2~3억원으로 투자가 가능하지만 개발에 대한 미래가 불확실하다”며 재개발에 대한 초기 확신 단계인 ‘조합설립인가’가 난 재개발 예정 구역에 투자하는 것을 추천했다. 다만 서울에서 재개발 조합설립인가가 난 구역이라면 5억원대의 자금이 필요하기에 자금이 부족하다면 재개발보다 아파트 갭투자를 노려보는 것을 제안했다.





같은 사연에 대해 김 변호사는 더욱 확실한 단계인 ‘관리처분인가’가 난 이후 투자할 것을 권했다. 하지만 이 경우에도 투기과열지구는 ‘관리처분인가’ 이후 투자를 했을 경우 전매제한이 있기에 투자금을 회수하기에 어려울 수 있다는 조언을 덧붙였다. 이 같은 의견에 대해 김 소장은 “2018년 1월 24일 이전 사업 시행일을 신청한 재개발 지역은 관리처분인가 이후에도 전매가 가능하다”며 이런 지역들을 예의주시하여 투자구역을 결정할 때 참고할 것을 권했다.

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신축빌라 ‘권리산정기준일’ 잘 알아보고 현금청산 피해야




김 변호사는 “다양한 재개발 제도에 따른 권리산정기준일이 달라진다”며 “정비구역도 지정이 되지 않았을 때 투자를 하게 될 경우 그 구역에 대한 투자 사업 자체가 불분명하다”고 우려를 표했다. 또한 김 소장은 “특히 지어진 지 얼마 되지 않은 신축 빌라 투자를 할 때는 ‘권리산정기준일’이 언제로 결정되는 지에 따라 현금청산 여부가 결정되므로 유의해야한다”고 강조했다.

꼭 서울이 아니어도 서울 ‘만큼’의 수익 얻을 수 있다




다음으로 김 소장은 ‘세후수익률’을 보고 투자지를 선택할 것을 이야기했다. 예를 들어 투자로 얻은 시세차익에 따라 양도소득세가 정해지는데 시세차익이 3억원이면 1억원, 10억원이면 4억 2,000만원 정도가 부과된다. 사연자는 지방 거주 중이기에 서울 투자지에 실거주는 불가능하다. 실거주지의 투자로 수익을 내면 투자수익에 대한 양도소득세 비과세를 받을 수 있고 동시에 주거 안정성도 같이 갖출 수 있기에 이러한 사안을 충분히 고려한 이후 투자를 결정해야함을 강조했다.



두 전문가는 재개발 투자와 관련해 자주 들어오는 질문들에 대한 답도 함께 들려줬다. 김 변호사는 “투자한 곳에 전입신고만 하면 비과세 받을 수 있는 것 아니냐는 질문이 많이 들어온다"고 말했다. 이어 그는 “실제로 양도세 비과세를 받는 조사를 할 경우 정말 그곳에 거주했는지에 대한 자료를 요청할 수 있고 모든 세대원의 주소를 옮겨야 한다"며 실거주지 투자가 아닐 경우 발생할 수 있는 위험성을 경고했다.

또한 김 소장은 “재개발 투자는 특히 안전한 투자를 지향해야 한다”며 ‘조합설립인가’와 ‘관리처분인가’ 단계 이후 및 ‘세후 수익률’을 고려한 안전한 투자처를 선택할 것을 다시 한 번 강조하며 마무리했다.

#3화에서는 임대계약만료 이전 계약파기와 관련한 사연과 함께 임대차계약에서 유의해야 할 점들에 대해 알아볼 계획이다.


이채홍
lchong2@sedaily.com
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