경제 · 금융 경제·금융일반

2·4대책 물량 '영끌'해도 2.5만가구…서울 이대로면 10년간 공급한파

[2026년 이후 서울 공급대란]

■ 깊어지는 뉴타운 해제 후유증

2014년 뉴타운 26만가구 해제 여파

2026~2036년 6.3만가구 공급 그쳐

2018~2025년 33만가구 대비 태부족

신속통합기획 재개발 속도 올리고

단기유통 물량 늘릴 정책 병행을





2026년 이후 닥칠 서울 주택 공급 한파는 서울시가 지난해까지 정비사업 출구 전략을 가동하면서 정비구역을 잇따라 해제한 결과다. 서울시의회 연구 용역에 따르면 지난 2014년을 전후해 서울시에서 해제된 뉴타운은 총 393구역으로 26만 가구에 달한다. 노형욱 국토교통부 장관은 이와 관련해 8월 취임 100일 간담회에서 “5년 전 박원순 전 시장 당시 서울 공급 물량을 상당히 많이 줄였던 것이 지금 나타나는 것”이라고 지적했다.



뉴타운 해제의 여파는 내년은 물론 2026년 이후에도 영향을 미칠 것으로 전망된다. 서울시가 지난해 초 마련한 ‘2025 주거종합계획’은 2018년 3월 기준 정비 사업지들이 2036년이면 모두 준공해 이후에는 정비를 통한 공급이 동날 것으로 예측했다. 정부와 서울시가 줄어든 정비 물량을 메우기 위해 각종 공급 정책을 추진하고 있지만 감소분을 메우기에는 힘에 부치는 모양새다.

서울시 2025 주거종합계획에 따르면 정비 물량을 통한 아파트 입주(준공)량은 2026~2036년 총 4만 7,802가구로 예측된다. 이는 2018년 3월 기준으로 추산한 것으로 2018년 4월 이후 올해 5월까지 신규 지정된 1만 6,003가구를 합쳐도 6만 3,805가구에 불과하다. 2018~2025년 8년간 공급되는 정비 물량이 33만 8,688가구인 점을 고려하면 사실상 ‘공급 절벽’ 수준이다. 연평균으로 2025년까지는 4만 2,336가구가 공급되지만 2026년부터는 5,800가구 수준이 된다. 정부가 ‘공급 스트레스 구간’이라고 일컫는 내년 입주 물량보다도 훨씬 적다. 부동산R114에 따르면 내년 서울 아파트 입주물량은 2만 491가구로 대부분 정비사업을 통한 공급이다.



정부가 올해 내놓은 2·4 대책도 사실상 2026년에 공급 시간표를 맞춘 대책이다. 이를 테면 2·4 대책의 핵심 사업인 도심공공주택복합사업의 경우 지구지정부터 준공까지 13년이 걸리던 기존 재개발 사업을 예정지구 지정부터 입주까지 5~6년으로 단축하겠다는 것이 핵심이다. 지난달 예정지구로 지정된 연신내역 도심복합사업지의 경우 내년 말 사업계획승인을 거쳐 내후년 6월 공사 착공, 2026년 말 입주한다는 스케줄에 맞춰 사업이 추진 중이다. 이에 도심복합사업이 활성화할 경우 공급 급감기에 맞춰 서울 정비 물량이 늘어날 수 있다.

관련기사



다만 시장에서는 총량 측면에서 낙관하기 이르다는 우려가 나온다. 2·4 대책 중 현재 가시화된 구역은 최근 예정지구로 지정된 증산4구역(4,112가구)과 연신내역(427가구), 쌍문역 동측(646가구), 방학역(409가구) 등 총 5,594가구다. 주민 동의 요건인 3분의 2를 달성해 정부가 연내에 예정지구로 지정하겠다고 공언한 19곳을 합쳐도 2만 5,800가구다. 해당 구역이 모두 공급에 성공한다 가정하더라도 기존 1년 치 정비사업 공급 물량 정도다. 최근 도봉구청이 방학2동 방학초교 후보지에 대한 구역 조정을 요청하는 등 다른 지역의 사업 진행 여부는 여전히 물음표다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “2·4 대책이 중장기 정비 물량 확보에 도움이 될 수 있겠지만 반대 여론이 많은 지역이 많고, 내년 지방선거를 앞두고 지자체가 눈치를 보면서 (시장에서 필요한 만큼의) 획기적인 공급이 이뤄지기는 쉽지 않을 수 있다”고 전망했다.

8·4 대책도 진척이 더디다. 공공재개발 사업의 경우 사업시행자 지정을 마친 동대문구 용두1-6구역과 신설1구역의 경우 보상금 협의 관문을 넘어야 하고, 최대어로 꼽히는 흑석1구역은 사업시행자를 지정하고도 주민들이 반대 집회를 진행하는 등 난관에 부딪혔다. 공공재건축을 추진 중인 단지는 4곳, 1,537가구로 정부가 제시한 목표인 5만 가구에 못 미친다.

정비사업과 별개로 공공 소유 토지를 활용하는 대책 역시 난항을 겪고 있다. △용산철도정비창(1만 가구) △용산 캠프킴(3,100가구) △서부면허시험장(3,500가구) △상암DMC 용지(2,000가구) 등은 주민과 지자체 반대 등으로 대부분 진척이 없다. 태릉골프장(1만 가구)의 경우 공급 물량을 6,800가구로 축소하기도 했다.

최근 서울시가 ‘오세훈표 재개발’로 내놓은 신속통합기획 재개발의 경우 공모에서 강남구 4개 구역을 비롯해 102곳이 신청하는 등 시장의 호응이 있지만 공급 시차에 대한 우려도 공존한다. 신속통합기획은 지구지정과 사업시행인가까지 걸리는 기간을 절반으로 줄여주는 방식으로 이후 관리처분인가와 분양, 공사 기간을 고려하면 실제 공급 가뭄을 해소하는 시점은 2020년대 후반 이후가 될 것으로 전망된다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “서울시의 정비사업 관련 의사 결정 과정에서 지연을 줄이는 것이 정비사업의 속도를 올리는 데 가장 현실적인 방법”이라며 “위원회 구성 등 알게 모르게 영향을 미치는 부분 등을 통해 속도를 올릴 수 있다”고 말했다.

일각에서는 중장기적인 정비사업 유도 정책과 함께 단기적으로 유통 물량을 늘릴 수 있는 대책을 병행해야 한다는 지적도 제기하고 있다. 심 교수는 “용적률, 이익 환수, 안전진단과 함께 양도세 완화 등을 통해 공급 문제에 접근해야 한다”고 주장했다.


김흥록 기자
<저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지>




더보기
더보기





top버튼
팝업창 닫기
글자크기 설정
팝업창 닫기
공유하기