올해 부동산 가격은 정부가 내놓은 각종 대책(공급확대·수요분산 등)에도 불구하고 고공행진을 이어갔다. 지난달 16일 한국부동산원에 따르면 올해 전국 아파트 값은 11월까지 13.73% 상승했다. 이는 지난해 같은 기간의 두 배를 넘는 상승 폭이다.
주택 가격 상승 기조가 내년에도 이어질지 주택 수요자들의 관심이 쏠리는 가운데 ‘집슐랭 흥신소 보이는 라디오’가 법무법인 정향의 김예림 부동산 전문 변호사(이하 김 변호사)·김제경 투미부동산컨설팅 소장(이하 김 소장)과 함께 2022년 부동산 시장 전망에 대한 이야기를 나눠봤다.
전문가 및 민간연구기관 내년 집값 상승 전망, 원인은 ‘공급 물량 부족’
김 소장은 내년 부동산 시장을 진단하기에 앞서 민간 연구기관들이 내놓은 2022년 주택 시장 전망을 언급했다. 연구기관들은 집값이 올해보다는 소폭이지만 상승할 것으로 전망했다. 실제로 한국건설산업연구원은 “내년 전국과 수도권 주택 매매 가격이 각각 2~3% 상승할 것”이라고 전망했으며 우리금융경영연구소는 “내년 주택 매매 가격 상승률은 3.6%가 될 것”이라고 예측했다. 건산연은 집값 상승의 요인으로 2023년까지 수도권 신축 아파트 입주 감소를 제시했다.
두 전문가도 2022년 집값 상승을 전망하며 원인으로 ‘주택 공급 물량 부족’을 꼽았다. 김 소장은 특히 현 정부가 주택 공급 핵심 정책으로 내놓은 ‘3기 신도시'는 토지 보상에 난항을 겪고 있어 입주 시점이 지연될 가능성이 높아 실제 공급까지 오랜 기간이 소요될 수 있다고 지적했다. 실제로 참여 정부 시절 집값 폭등을 억제하기 위해 나온 2기 신도시도 개발이 시작된 지 12~20년이 지났지만 여전히 입주가 진행 중인 곳이 많다. 3기 신도시 역시 비슷한 절차를 밟지 않겠냐는 우려인 것이다. 그는 만약 3기 신도시 중 일부 지역이 사업 진행이 빨라 5년 안에 입주가 가능해진다고 해도 교통망, 학교 등 생활 인프라가 확충되기엔 한계가 있어 실질적인 주택 공급으로 보기 힘들다고 비판했다. 또한 3기 신도시 사업이 완료된다면 서울 집값은 거의 타격을 받지 않고 오히려 이들보다 직주 근접성과 인프라가 부족한 타 경기도 지역들의 집값이 큰 타격을 받을 수 있다고 추가 설명했다.
김 변호사는 “도심 내 재개발과 재건축을 통한 주택 공급도 공급량을 대폭 늘리기엔 한계가 있다”고 지적했다. 후보지 선정이 완료된 곳은 많으나 주민 간의 첨예한 갈등 등을 이유로 사업이 지연되는 곳이 많아 이른 시일 내 주택 공급은 힘들다는 것이다.
김 소장은 도심 내 재개발과 재건축은 기존 세대가 밀려나기 때문에 순수한 공급량 증가가 크지 않다고 지적했다. 그는 “재개발 진행 구역 내에 도로 정비·부족한 생활 인프라 확충·무허가 건물 및 다가구 정비 등을 진행하면 오히려 기존 세입자 수보다 신규 창출 가구 수가 더 적을 수 있다”고 말했다. 서울 도심 내에서는 획기적인 공급량 증가를 이루기 힘들기 때문에 주택 공급을 통한 서울 집값 하락은 현실적으로 어렵다고 설명했다.
결국 두 전문가 모두 당장 주택 공급을 늘릴 수 있는 획기적인 방안이 부재하기 때문에 내년 집값이 상승할 확률이 높다고 예측했다.
‘풍부한 유동성’, ‘다주택자 규제 강화’ 등 집값 상승 요인 많아
김 소장은 내년 집값이 상승할 요인은 두 가지가 있다고 운을 뗐다. 그는 첫 번째 요인은 풍부한 유동성이라고 설명했다. 유동성이 풍부해지면 대체 투자처에 대한 관심이 높아지는데 그중 하나가 부동산이라는 것이다. 실제로 지난 3일 국회에서 확정된 2022년 예산 규모는 607조원 규모로 이는 올해 예산이었던 558조원보다 8.9% 증가했다. 여기에 더해 김 소장은 내년 대선을 앞둔 후보들 대부분이 유동성을 늘린다는 공약을 내세우고 있기 때문에 2022년의 유동성은 더욱 풍부해질 것이라며 집값 하락은 힘들다고 덧붙였다.
김 소장은 두 번째 요인은 다주택자 규제 강화라고 설명했다. 다주택자를 향한 정부의 세금 규제가 강화되며 강남권 등을 중심으로 하는 ‘똘똘한 한 채’ 선호 수요는 오히려 증가하고 있다는 것이다. 실제로 서울 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 129.92㎡는 지난달 6일 60억 2,000만 원, 전용 84.95㎡는 45억 원에 거래돼 직전 신고가 기록을 경신했다. 그는 이재명 더불어민주당 대선 후보가 당선된다면 다주택자 규제 강화 기조가 더욱 심해질 것이고 윤석열 국민의힘 대선 후보가 당선된다고 해도 현 국회의 임기가 2년 가량 남아 부동산 세율을 변경하기 힘들 것이라고 설명했다. 어떤 대선 후보가 당선되더라도 향후 2년 동안 다주택자에게 적용될 부동산 세율이 낮아지기 힘들다는 것이다. 김 소장은 다주택자 규제가 완화되지 않는다면 똘똘한 한 채 선호 현상은 더욱 강해져 주택 가격 양극화가 더 심해질 수 있다고 강조했다.
#다음 에피소드에서는 ‘현금 8억으로 진입 가능한 뉴타운?' 신청 사연에 대한 솔루션을 다뤄볼 예정이다.
