서울 남산에서 내려본 아파트. /연합뉴스최근 세 차례 기준금리 인상을 통해 금융불균형 위험이 다소 완화됐다고 평가한 한국은행이 윤석열 대통령 당선인의 대출 규제 완화 공약에 촉각을 곤두세우고 있다. 시장에서는 주택담보대출비율(LTV) 상향 조정만으로는 고소득자만 혜택을 볼 수 있기 때문에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제마저 완화해야 한다는 주장이 나온다.
하지만 한은 안팎에서는 금리 상승기에 대출 규제를 전면 완화할 경우 금융불균형 위험이 다시 확대될 수 있는 만큼 LTV는 몰라도 DSR 규제만큼은 유지해야 한다는 목소리에 힘이 실리고 있다.
14일 국민의힘 대선 공약집에 따르면 윤 당선인은 생애 첫 주택구매 가구에 대해 LTV 상한을 80%로 높여 청년이나 신혼부부의 내 집 마련 기회를 보장하겠다는 계획이다. 집값의 80%까지 대출을 해주겠다는 의미다. 현재 투기지역·투기과열지구 등 규제지역에서 LTV 상한선은 20~40% 수준이다. 첫 주택 구입이 아니더라도 지역과 관계없이 LTV를 일률적으로 최대 70%까지 올릴 방침이다. LTV 규제가 완화되면 실수요자 대출이 수월해질 것으로 보인다. 법 개정 사항이 아닌 만큼 신속하게 추진될 가능성도 크다.
다만 LTV가 완화되더라도 DSR 규제가 그대로면 혜택이 고소득자에 집중될 수 있다는 지적이 나온다. DSR은 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한하는 규제다. 올해 1월부터 2억 원이 넘는 대출에 대해서는 DSR 40% 규제가 적용되고 있어 총대출의 연간 원리금상환액이 연 소득의 40%를 넘길 수 없다. 올해 7월부터는 1억 원이 넘는 대출에 대해서도 40% 규제가 시행된다. DSR은 연 소득이 낮을수록 받을 수 있는 대출금이 적기 때문에 LTV 상한선이 70~80%까지 높아진다고 하더라도 효과를 충분히 누릴 수 없다.
한은법상 금융안정을 정책 목표로 두고 있는 한은은 LTV와 DSR 규제를 분리해서 보고 있다. LTV 규제 강화로 사실상 현금 부자가 아닌 이상 집을 사기 어려웠던 만큼 이를 완화해 대출을 받을 수 있도록 하는 것은 일종의 복지 정책이라는 것이다. 다른 선진국도 LTV는 70~80%가 일반적인 수준으로 주택의 내구연한이 긴 만큼 대출로 산 뒤 생애에 걸쳐서 나눠 갚고 있다. 특히 대출이 없으면 집을 살 수 없는 만큼 LTV 규제로 생애 최초 주택 구매자까지 소비에서 제외하는 것은 문제가 있었다는 지적마저 나온다.
반면 DSR 규제 완화는 신중하게 접근할 필요가 있다는 입장이다. LTV 규제는 주택 가격에 따라 비례하기 때문에 집값이 오르면 받는 대출금 규모 자체가 커져 금융안정 효과가 제한적이다. 반면 DSR 규제는 소득 수준에 따라 적용하기 때문에 LTV에 비해 금융안정 효과가 더 크다는 것이다. 특히 최근처럼 금리가 오르는 상황에서 주택 가격이 떨어지면 상환 부담이 늘어나 오히려 금융위험이 확대될 수 있다.
한은 관계자는 “기존에 집이 있는 사람이 투자 목적으로 사는 것까지 LTV 규제를 풀어주면 문제가 있지만 생애 최초 주택 구매자로 제한하면 금융안정에 미치는 영향은 제한적”이라며 “DSR은 40% 그대로 유지해야 금융안정 측면에서 효과가 있을 것”이라고 말했다.
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