윤석열 대통령 당선인은 현 정부의 부동산 정책 실패를 등에 업고 당선된 만큼 ‘부동산 정상화’를 앞세우며 250만 가구 이상의 주택 공급을 추진할 것으로 전망된다. 전문가들은 공약을 이행하려면 재건축 규제 완화와 1기 신도시 재정비가 선행돼야 하며 야당과 협치해 집권 초기부터 공급 ‘속도전’에 나서야 한다고 조언한다.
윤 당선인은 5년간 수도권 최대 150만 가구 등 250만 가구 이상의 공급 계획을 밝히며 ‘수요에 부응하는 공급’을 강조했다. 도심에서 떨어진 곳에는 대규모 공급을 해도 수요자들이 외면할 수 있는 만큼 양보다 질이 관건이 될 것으로 전문가들은 내다봤다. 이 때문에 수요가 집중된 도심 공급이 가능한 재건축·재개발 활성화가 급선무라는 지적이 나온다.
윤 당선인은 250만 가구 가운데 재건축·재개발을 통해 47만 가구(수도권 30만 5000가구)를 공급하겠다고 밝혔다. 특히 문재인 정부에서 안전 진단 기준 강화, 초과이익환수제, 분양가상한제로 재건축 수요를 억제했던 것과 반대로 윤 당선인은 이들 규제를 완화해 시장에 공급을 맡길 계획이다. 안전 진단 기준 완화 및 용적률 상향 등이 적용된다면 노후 공동주택이 밀집한 서울 노원구 상계동(4만 9100가구)이나 양천구 목동(2만 6000가구) 등에서 재건축이 활발하게 진행되며 상당한 공급 효과가 나타날 것으로 기대된다.
서울경제가 한국부동산개발협회에 의뢰해 목동 및 신정동 14개 단지를 재건축할 경우 건립 가능한 가구 수를 추정한 결과 많게는 4만 가구 이상의 추가 공급 효과가 있는 것으로 나타났다. 가구당 평균 평수를 10%가량 축소해 27.6평 수준으로 용적률 300%를 적용해 재건축하면 4만 306가구를 추가 공급할 수 있다. 판교 신도시(2만 9000여 가구)나 위례 신도시(4만 2000가구)급의 물량 확보가 가능해지는 셈이다.
윤 당선인은 1기 신도시 재정비를 통해서도 10만 가구 이상을 추가 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 총 29만여 가구 규모의 1기 신도시는 단기간에 대규모 주택 공급이 일시에 이뤄진 만큼 노후화도 대규모로 발생할 수밖에 없는 지역이다. 분당을 필두로 산본·평촌·일산·중동 등이 일제히 재건축 연한 30년을 갓 지났거나 앞두고 있다. 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “1기 신도시가 도시 개발의 새로운 패러다임을 제시했던 만큼 도시 정비, 주택 정비에서도 새로운 방향성을 보여줄 수 있어야 한다”고 말했다.
전문가들은 윤 당선인이 주택 공급을 약속대로 추진하려면 재건축 규제 완화 및 1기 신도시 재정비와 함께 △야당·지방자치단체와의 협업을 바탕으로 △속도감 있게 △규제 완화로 매매 시장을 안정시키며 대규모 공급에 나서야 한다고 입을 모았다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “재건축·재개발이 주택 공급 물량의 핵심인데 이는 결국 올 6월 선출될 지자체장의 의지”라고 지적했다.
고준석 서경 펠로(제이에듀투자자문 대표, 서울대 겸임교수)는 “주택 가격 안정을 위한 해결책은 공급뿐이지만 일러도 2~3년 후에나 효과가 나타나는 만큼 단기적으로는 정부의 규제 완화 신호로 시장이 요동칠 수 있다”며 “규제 완화는 ‘아파도 맞아야 하는 주사’인 만큼 일희일비하지 말고 꾸준히 추진해야 한다”고 강조했다.
