대통령직인수위원회가 ‘임대차 3법’의 대대적인 손질을 예고한 것은 제도 시행 이후 드러난 각종 부작용의 영향이 크다. 그동안 시장에서는 임대차 3법이 전월세 가격 상승의 주범이라는 지적을 꾸준히 제기해왔다. 신규 계약과 갱신 계약 간 가격 차이가 크게 벌어지는 ‘이중가격’ 현상까지 겹치면서 시장 혼란을 초래했다는 것이다. 다만 제도 폐기는 법 개정이 필요한 사항인데, 여소야대 국면 속에서 쉽지 않을 것이라는 전망이 나온다. 급격한 제도 변화는 더 큰 혼란을 부추길 수 있다는 지적도 있다.
인수위는 28일 “임대차 3법이 시장에 상당한 혼선을 주고 있다”며 “폐지·축소 등을 검토하고 있다”고 밝혔다. 앞으로 시장 상황과 입법 여건을 고려해 단계적으로 제도 개선을 추진할 방침이다. 25일 진행된 국토교통부의 인수위 업무 보고에서도 임대차 3법 개선을 위한 다양한 방안이 검토된 것으로 알려졌다.
임대차 3법 재검토는 2020년 7월 시행 이후 약 1년 7개월 만이다. 임대차 3법은 기존 2년의 임차 계약이 끝나면 1회에 한해 추가 2년을 보장하는 ‘계약갱신청구권제’와 임대료 증액의 상한선을 이전 계약의 5% 이내로 제한한 ‘전월세상한제’, 계약 당사자가 계약 30일 이내에 관련 정보를 신고하도록 하는 ‘전월세신고제’를 골자로 한다. 세입자 보호를 강화하겠다는 취지다.
문제는 오히려 전월세 가격 상승을 부추기며 세입자의 고통만 가중시켰다는 점이다. 부동산R114에 따르면 전국 아파트 전셋값 상승률은 임대차 3법 시행 전(2019년 1월~2020년 7월) 9.0%에서 법 시행 이후(2020년 8월~2022년 3월) 27.3%로 3배 넘게 뛰었다. 서울은 11.4%에서 26.3%로, 경기는 9.84%에서 32.63%로 각각 올랐고 강원(-6.1%)과 경남(-0.1%)은 하락에서 상승(강원 12.72%, 경남 24.0%)으로 전환했다.
신규 계약과 갱신 계약의 임대 보증금이 2배 이상 차이 나는 이중가격 현상도 고착화됐다. 신규 계약은 갱신 계약과 달리 가격 상승을 5%로 제한하고 있는 탓이다. 전세를 월세로 전환해 늘어난 보유세 부담을 세입자에게 전가하려는 집주인이 늘면서 전셋집 구하기가 더 어려워지는 문제도 불거졌다.
이에 윤석열 대통령 당선인도 주요 공약 중 하나로 임대차 3법 전면 재검토를 제시한 바 있다. 임대차 3법의 적절한 개정과 보완 장치 마련을 통해 임대차 시장의 왜곡을 바로잡고 임차인 권익을 보호하겠다는 계획이다. 다만 제도 폐지 등 급격한 변화는 오히려 시장에 충격을 가져올 수 있는 만큼 단계적인 조정이 필요하다는 지적이다.
윤주선 홍익대 건축도시대학원 교수는 “임대차 3법은 독일·프랑스·영국 등에서 실패한 제도로 애초부터 부작용에 대한 우려가 있었고 대대적인 수정을 할 필요가 있다”며 “갑작스러운 방향 전환은 임차인의 주거 안정성을 크게 해칠 수 있다는 점에서 세심한 주의가 필요하다”고 말했다.
시장에서는 임대차 3법의 폐지보다는 집주인에 대한 인센티브를 강화하는 방안이 우선 추진될 것이라는 관측이 제기된다. 특히 임대차 3법 폐지는 다수의 의석을 차지하는 더불어민주당 측의 반발을 살 수 있다. 이에 따라 시세보다 저렴한 임대료로 전셋집을 제공하거나 자발적으로 계약 기간을 연장하는 착한 집주인에 대해 세제 혜택 등을 제공해 자발적 참여를 유도하는 방안이 거론된다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “공급 확대는 단기간에 이루기 어렵고 임대차 3법 폐지는 급진적인 방법이라 계약 당사자의 자율성을 확대할 가능성이 크다”며 “임대차 기간을 현재 2+2에서 1+1+1, 3+3 등으로 다양화하는 것도 부작용을 최소화하는 방법 중 하나”라고 조언했다.
인수위 측은 임차인의 주거 안정 제고를 목표로 등록임대사업자 지원 제도를 재정비하는 방안도 검토한다. 전용면적 60㎡ 이하의 소형 아파트에 대해서는 신규 임대사업자 등록을 허용하고 세제 혜택을 부여하는 방안이다. 임차료 상승률은 5% 이하로 제한하는 대신 종합부동산세 합산 과세 배제, 양도소득세 중과 배제 등을 지원할 방침이다.
