사진 설명새 정부 출범 이후에도 복잡한 대출 규제 및 세제가 유지되면서 서울 고가 아파트 단지의 거래가 갈수록 위축되고 있다. 특히 신규 입주 후 2년이 지나면 실거주 요건을 충족한 매물이 쏟아지는 것이 일반적이지만 시세가 양도소득세 비과세 기준액(12억 원)을 웃도는 단지에서는 되레 매물이 줄어드는 현상까지 나타나고 있다.
13일 서울경제가 부동산 빅데이터 업체 아실 통계를 활용해 입주 2년이 지난 서울 주요 6개 단지를 분석한 결과 시세 12억 원 이상의 고가 단지 일부는 매물 증가율이 서울 평균보다 낮은 것으로 나타났다. 2020년 4월 입주한 서울 서초구 잠원동 ‘반포센트럴자이(757가구)’의 매물은 이날 45건을 기록해 1년 전(60건)에 비해 25.0% 감소했다. 2020년 2월 입주한 강동구 상일동 ‘고덕아르테온(4066가구)’은 같은 기간 매물이 20.6% 늘어나는 데 그치며 서울 아파트 평균 매물 증가율인 53.0%를 밑돌았다.
통상 입주 2년이 지나면 1주택 실거주자들이 양도소득세 혜택 요건(실거주 2년)을 채운 후 내놓은 매물이 대폭 늘어난다. 2020년 2월 입주한 동작구 사당동 ‘사당 롯데캐슬 골든포레(959가구)’는 최근 1년 사이 매물이 9건에서 69건으로 666.7% 급증했다. 은평구 응암동 ‘녹번역 e편한세상 캐슬(2569가구)’ 역시 같은 기간 매물이 537.5% 늘었다. 두 곳 모두 실거래가 12억 원 미만으로 양도세 비과세 기준액보다 낮은 곳이다. 단지 인근의 A 공인중개사는 “실거주 2년 요건을 채우고 매물을 내놓는 고객이 많다”고 전했다.
반면 고가 아파트들은 매물이 되레 줄거나 소폭 늘어나는 데 그치고 있다. 2년 거주해 일부 양도세를 절감하더라도 여전히 많게는 수억 원의 세금을 내야 하는 곳들이다. 반포센트럴자이의 경우 2017년 분양 당시 전용 59㎡의 분양가가 11억 원 수준이었는데 최근 실거래가는 26억 2000만 원(23층·2022년 5월)이다. 세금 계산 플랫폼 셀리몬에 따르면 2년 거주·보유를 가정해도 3억 2673만 원의 양도세를 내야 한다.
고덕아르테온은 양도세는 많지 않지만 대출 규제에 막혀 ‘갈아타기’를 하기 어려운 구조다. 이 단지 59㎡는 최근 12억 8500만 원(3층·2022년 6월)에 실거래됐고 같은 단지의 상위 평형인 84㎡의 KB 시세는 17억 3000만 원으로 대출 금지선인 15억 원을 넘는다. 만약 주택담보대출을 받은 59㎡ 소유자가 단지 내 84㎡로 이사를 가려면 기존 주택의 대출은 상환하고 신규 주택은 대출을 받을 수 없어 자금 부담이 커진다.
윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원은 “지금은 규제가 겹겹이 쌓여 있어 1주택자도 자유롭게 이사하기 어려운 구조”라며 “거주이전의자유 측면에서라도 규제를 완화해 시장을 정상화할 필요가 있다”고 진단했다.
