[시그널] 종로타워 품은 SK리츠, 4%대 금리로 수천억 조달 '눈길'

SK리츠(395400)가 19일 100% 자리츠인 토털밸류 제1호리츠를 통해 서울 종각역에 위치한 종로타워 매입을 완료했다고 20일 밝혔다. 자산 편입이 마무리되면서 SK리츠의 운용 자산은 3조1000억 원으로 늘어났다. 6800억 원에 달하는 투자 비용은 최근 시중 금리 급등에도 연 2~4%대 전환사채와 회사채 등을 발행하며 조달해 관심을 모으고 있다.

SK리츠를 새 주인으로 맞은 종로타워는 종각역과 연결된 서울 중심 권역의 대표적 랜드마크 건물로 최근 5년동안 9.6%의 평균 공시지가 상승률을 기록했다. 서울은 최근 오피스 공급이 크게 줄면서 입찰가가 평당 3700만 원 이상으로 치솟는 등 가격이 강세를 보이고 있다.

SK리츠운용 관계자는 "자산 가격은 평당 3390만 원으로 부대비용을 포함해 6768억 원"이라며 "이같은 가격의 오피스 거래는 종로타워가 마지막일 것이라는 의견이 지배적"이라고 자평했다.

종로타워는 입지와 인지도에 비해 공실률이 높아 그간 시장에서 저평가된 측면이 있었다. SK리츠운용은 SK그룹의 친환경 사업 담당 6개사가 집결된 그린 캠퍼스를 종로타워에 유치해 매도자인 KB자산운용으로부터 우선매수권을 획득했다. 현재 종로빌딩의 임대료는 주변 시세 대비 20%이상 낮은 것으로 알려졌다.



SK리츠는 임대료를 정상화해 수익성을 높이고 친환경 에너지 솔루션 적용과 미디어 파사드 설치, 입점할 소매업체 개선 등을 순차적으로 실행해 건물 가치를 높일 계획이다.

종로타워 매입 자금은 모리츠가 발행한 회사채와 전환사채, 전단채 등 채권과 일부 대출을 통해 조달했다. 최근 부동산 담보대출 금리가 크게 오른 만큼 조달 통로를 다변화해 수익률을 높이기 위해서다.

우선 모리츠인 SK리츠가 유상증자를 통해 4214억원을 출자하고 나머지 2448억원은 은행 담보대출을 통해 확보했다. SK리츠의 유상증자 자금은 무보증회사채 960억원, 전환사채(CB) 290억원, 브릿지 성격의 전자단기사채 3340억원으로 구성됐다.

특히 CB를 발행한 자금을 조달한 것은 리츠업계 최초다. SK리츠는 표면이자율 2%, 만기이자율 2.5%로 CB를 발행했는데 최근 담보대출 금리가 5~6%대로 치솟은 것을 감안하면 매우 낮은 수준이다. 주주의 배당 영향을 최소화하기 위한 전략으로 추후 CB가 주식으로 전환될 경우 낮아진 담보비율(LTV)를 활용해 추가 차입으로 수익률이 높은 자산을 계속해서 사들일 계획이다. 리츠의 자산이 늘어나면 운용 안정성이 높아지고 신용등급이 제고되는 효과가 있다.

SK리츠운용 관계자는 “4%대 차입 금리는 불안정한 자본시장 속에서 주주의 배당 영향을 최소화 하기 위해 모든 관계자가 치열하게 고민한 결과"라며 "종로타워가 대한민국 상업용 부동산의 핵심자산으로서 제 역할을 하도록 자산 가치 상승 계획을 단계적으로 실행할 것"이라고 말했다.