전국 미분양 아파트 물량이 정부가 ‘위험 수위’로 판단하는 6만 2000가구에 근접하며 부동산 규제의 추가 완화를 요구하는 목소리가 커지고 있다. 선제적으로 대응하지 않는다면 시행사 및 시공사, 금융기관 등의 유동성이 악화되고 결국 장기 침체로 빠지게 될 위험이 높다는 우려에서다. 특히 전국에서 미분양 주택이 가장 많은 대구의 경우 미분양이 역대 최대를 기록한 금융위기 당시의 절반 수준을 넘어서면서 미분양 주택에 대한 전반적인 제도 개선을 요구하는 목소리가 높아지고 있다.
◇전국 미분양 주택 ‘위험 수치’ 근접= 30일 국토교통부에 따르면 11월 전국 미분양 주택은 총 5만 8027가구로 집계됐다. 10월 대비 22.9% 증가한 수치로 이 같은 추세가 이어지면 12월 집계에서는 정부가 ‘위험 수위’라고 판단한 6만 2000가구를 넘어설 것으로 보인다.
지역별로 보면 지난달 수도권 미분양 물량은 1만 373가구로 전월 대비 36.3%(2761가구) 늘었다. 인천이 1666가구에서 2471가구로 한 달 사이 48.3% 증가했으며 경기도는 5080가구에서 7037가구로 38.5% 늘었다. 서울은 전월과 비슷한 865가구를 기록했다.
지방 미분양 주택은 4만 7654가구로 이 가운데 울산의 경우 10월 1414가구에서 11월 2999가구로 112.1%(1585가구) 급증했다. 이어 충남(77.7%), 충북(52.0%), 전북(41.1%), 대전(34.9%) 등에서도 미분양이 한 달 사이 큰 폭으로 늘었다. 미분양 물량은 대구가 1만 1700가구로 가장 많아 전체의 20%를 차지하면서 금융위기가 발생한 2008년(2만 1379가구) 수준의 절반을 넘어섰다.
2008년은 미분양 주택이 가장 많았던 해다. 정부가 그 해에만 규제 완화책을 11차례나 폈으나 결국 불황이 장기화하며 2008년 7월 말 시공 능력 평가 순위 100대 건설사 중 45개사가 5년 뒤 워크아웃(기업 개선 작업), 법정 관리(기업 회생 절차), 채권단 관리, 부도, 폐업 등 처리를 받았다.
당시 전국 미분양 주택 물량이 총 16만 5599가구에 달해 당장은 차이가 있으나 대구 등 일부 지역은 그때의 절반 수준을 넘는 미분양이 쌓이기 시작한 것이다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “2008년 수준까지 미분양 물량이 쌓이게 되면 걷잡을 수 없는 상황에 돌입한 것”이라며 “대구 등 일부 지역에 한해서라도 주택·건설 경기가 연착륙할 수 있는 정부 대책이 필요하다”고 설명했다.
주택 건설 업계는 주택도시보증공사(HUG) 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 보증, 미분양 PF 대출 보증 제도 개선과 브리지론 기한 연장 시 기존 금리 유지, 환매 조건부 미분양 주택 매입, 미분양 주택 취득자에 대한 세제 지원, 주택 업체 보유 미분양 주택 주택담보대출 허용 등이 필요하다는 입장이다.
◇아파트 매매 거래도 최저치 경신…규제 완화 속도 빨라지나=아파트 매매 거래도 크게 위축되고 있다. 지난달 전국 아파트 매매 거래량은 1만 8275건으로 10월 대비 1.6% 감소했다. 전년 동월 대비로는 55.6% 감소한 수치다. 서울 아파트의 경우 전년 동월 대비 67.0% 줄어든 761건만 거래돼 역대 최저치였던 9월 856건을 또다시 경신했다.
서울, 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 규제지역으로 묶여 있는 지역은 아파트값 하락세도 가파른 상황이다. 한국부동산원에 따르면 이번 주(26일 기준) 서울 도봉구(-1.21%), 노원구(-1.20%) 아파트값은 1%대 넘게 떨어졌으며 서울과 함께 규제지역으로 남아 있는 과천(-1.41%), 성남 수정구(-1.87%)·분당구(-0.84%), 광명(-1.69%), 하남시(-1.58%) 등도 일제히 지난주보다 낙폭이 커졌다.
이로 인해 다음 달 중으로 발표할 부동산 규제지역(투기과열지구·조정대상지역) 추가 해제 지역으로 서울과 경기 4곳(과천·광명·성남·하남) 일부가 해제될 것으로 전망된다. 앞서 원희룡 국토교통부 장관은 27일 ‘서울벤처부동산포럼’ 강연을 통해 “서울의 경우 노도강(노원·도봉·강북구)에도 거래 단절 여파가 미치고 있어 대책을 고민하고 있다”고 말해 서울에서는 ‘노도강’이 포함될 것이라는 전망도 나온다. 원 장관은 분양가 12억 원 이상 아파트의 중도금대출 금지 규제와 관련해서도 “대출 등 규제를 일부 완화하면 실수요가 되살아날 수 있다”고 말해 대출 규제 완화에도 관심이 쏠리고 있다.
한편 지난달 전국 주택 전월세 거래량은 총 20만 3420건으로 지난해 같은 기간보다 5.4% 증가한 것으로 집계됐다. 전세 거래량(9만 7242건)은 지난해 같은 기간보다 8.6% 줄었지만 월세 거래량(10만 6178건)이 22.6% 늘었다. 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 올해 들어 11월까지 누계 기준으로 51.8%였다.
