집값 떨어지는데 경매만 '나홀로 반등' 원인은 [코주부]

부동산 시장 침체가 깊어지면서 부동산 경매 시장도 개점휴업 상태였는데요. 최근 분위기 반전이 감지되고 있습니다. 부동산 경매 비수기로 불리는 1월, 서울 경매 낙찰가율이 110%를 넘어서며 역대 최고 수준을 기록한 것. 서울의 한 상가는 낙찰가율 170%를 넘겼고 수도권의 한 아파트에도 97명의 응찰자가 몰렸습니다. 오늘 <코주부>에서는 경매 시장에 다시 사람들의 발길이 늘어난 이유, 그리고 경매에 관심을 갖기 시작한 분들을 위한 경매 기초 상식을 담았습니다.(내용이 길어 1, 2회로 나눠 나갈 예정) 반값에 내 집 마련? 가보자고요!

지난해 12월만 해도 경매 시장은 냉랭했습니다. 코로나19로 법원이 장기 휴장에 들어가면서 한 차례 타격을 입었고 부동산 시장이 본격적인 침체기에 돌입하면서 경매를 찾는 이들의 발길이 뚝 끊겼습니다. 그런데 한 달 만에 분위기가 사뭇 달라졌습니다. 법원 경매 정보업체 지지옥션에 따르면 1월 법원에서 경매를 진행한 서울 아파트의 평균 낙찰률은 44.0%로 집계됐습니다. 전달(17.9%) 대비 26.1%포인트나 올라간 수치입니다. 부동산 시장은 여전히 하락세인데 유독 경매 시장만 훈풍이 불고 있는 이유는 뭘까요? 크게 두 가지입니다. 먼저 가격 경쟁력입니다. 부동산 경매 물건은 유찰(낙찰 실패!)될 때마다 가격을 할인하거든요. 부동산 구매 심리가 약해지면서 2~3번 유찰이 돼 최초 입찰가의 반값으로 경매에 나오는 물건을 심심치 않게 만날 수 있게 됐습니다. 실제 사례를 살펴볼게요. 최초 감정가가 9억6000만원인 노원구 상계동 ‘상계주공 16단지’ 전용면적 79㎡는 두 번 유찰된 뒤 지난 10일 감정가의 약 67%인 6억4577만원에 낙찰됐습니다. 97명이 입찰에 몰린 경기 수원시 영통구의 한 아파트도 두 차례 유찰되면서 최저입찰가가 감정가(6억4000만원)의 절반인 3억1300만원까지 내려갔습니다. 이 아파트는 감정가의 73%인 4억7100만원에 낙찰됐습니다. 두 번째 이유는 부동산 규제가 크게 완화된 영향입니다. 대출 문턱을 낮췄고 개발 규제도 확 풀어 일부 경매 물건은 개발 매력도가 급격히 올라갔습니다. 지난달 낙찰가율 1위를 차지한 서울 용산구 청파동1가 상가. 감정가 1억5000만원 수준이었는데 2억5610만원에 낙찰되면서 낙찰가율 170.7%를 기록했습니다. 이 일대에서 서울시 신속통합기획이 이뤄지면서 개발 기대감이 반영된 결과였죠.



경매로 싸게 내 집 마련하고 싶지만 기사만 봐도 쏟아지는 어려운 단어에 조용히 마음을 접으신 분들도 많으실 거라고 생각합니다. 법적 용어도 많고 거래시 채무자와 채권자, 기존 세입자 등 권리 관계가 엉켜있는 경우도 많아 경매는 일반적인 부동산 매매보다 더 많은 공부가 필요한 게 사실입니다. 공부의 시작은 아무래도 경매와 관련한 경제 기사 읽기에서 시작하는 것이 가장 손쉬운 방법이겠죠. 기사에 늘 등장하는 몇 가지 단어만 알아도 경매 기사를 훨씬 쉽게 읽을 수 있고 나아가 경매에 대한 이해도도 업그레이드할 수 있습니다. 경매의 기본 중의 기본이자 핵심 단어 몇 가지 살피고 가겠습니다.

①낙찰률·낙찰가율

낙찰률은 경매에 나온 물건 가운데 낙찰(주인 찾음!)에 성공한 비율을 뜻합니다. 낙찰률이 높을수록 경매에 대한 관심도가 높다는 뜻이겠죠. 낙찰가율이란 감정평가액(경매에 부쳐진 최초 가격) 대비 낙찰 가격을 뜻합니다. 최초 경매 가격이 10억 원이었는데 5억 원에 최종 낙찰됐다면 낙찰가율은 50%가 되겠죠? 마찬가지로 낙찰가율이 높을수록 경매에 대한 열기가 높음을 의미합니다.

②감정평가액·최저매각가격·낙찰가

경매는 시세대로 거래되지 않습니다. 감정평가사들이 부동산을 평가해 매긴 감정평가액이 최초 가격이 됩니다. 또 모든 경매 물건에는 최저 매각 가격이라는 것이 있는데요. 이 최저 매각 가격보다 낮은 금액을 써내면 무효 처리됩니다(!) 그러니 반드시 이 기준 이상으로 입찰가를 써내야겠죠. 마지막으로 낙찰가는 경매 참여자가 낸 것 중 가장 높은 가격입니다. 가장 높은 가격을 써낸 사람이 해당 경매 물건의 주인이 됩니다.

③유찰



경매에 부쳤으나 아무도 입찰하지 않은 경우를 유찰이라고 합니다. 유찰되면 일정 기간 후 최저 응찰 가격을 낮춰 다시 경매를 진행하는데요. 서울의 유찰 저감률(유찰 시 최저 가격이 낮아지는 비율)은 20%입니다. 한 차례 유찰되면 최저가격이 감정가의 80%, 두 차례 유찰되면 64%로 떨어집니다. 인천과 경기의 유찰 저감률은 30%로 유찰 시 최저가격이 더 크게 떨어집니다.





경매 시장의 흐름을 파악할 수 있게 됐다면 이제 경매 물건들을 보는 눈을 키워야 합니다. 경매 물건 정보는 어디에서 얻을 수 있을까요. ‘법원경매정보’에서 확인할 수 있습니다. 위 이미지와 같이 경매 물건의 위치와 외관 사진, 인근 시세까지 나와있습니다. 어떤 물건을 봐야할지 모르겠다면 다수조회물건, 다수관심물건 메뉴를 클릭해 다른 사람들이 관심을 갖고 있는 경매 물건을 확인할 수 있습니다. 법원경매정보 사이트에는 경매 통계와 경매 관련 용어, 절차 설명 등 초심자에게 도움이 되는 자료가 많으니 이것 저것 클릭해 보며 정보를 섭렵하시기 바랍니다.

조금 더 디테일한 내용을 원한다면 유료 경매 사이트를 이용할 수 있습니다. 이런 업체에서 제공하는 정보의 소스도 법원경매정보에서 볼 수 있는 정보들이긴 합니다. 하지만 현장 영상을 제공하는 경우도 있고 세입자 정보 등 권리관계를 분석해 보기 쉽게 알려줍니다. 열심히 공부하고 조사도 해서 입찰하고 싶은 물건을 찾았다면 이제 어떻게 해야 할까요? 다음 시간에는 실제 경매가 이뤄지는 과정과 비용, 장단점 등을 다뤄보도록 하겠습니다. 다음 편도 많은 관심 부탁 드립니다!

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