올해 1~4월 전세 계약 만기가 돌아오는 서울 아파트 10채 가운데 4채 이상은 '역전세'인 것으로 나타났다. 이 기간 총 반환 보증금 규모는 1조 3000억 원으로, 임대인들은 건당 평균 9000만 원가량을 세입자에게 돌려줘야 할 것으로 예상된다. 다만 최근 수도권을 중심으로 전셋값이 오르고 있어 역전세 현상은 올 1분기 정점을 찍은 뒤 연내 잦아들 것이라는 전망이 나온다.
15일 공간 인공지능(AI) 전문 기업 빅밸류에 따르면 2022년 1~4월 거래된 서울 아파트 전세 계약 3만 2925건 중 1만 4053건(42.7%)의 현재 전셋값이 계약 당시보다 하락한 것으로 분석됐다. 임대차법상 '임대료 인상률 5% 상한'을 적용받지 않은 신규 계약 건으로 범위를 좁히면 역전세 비율은 71%까지 높아진다. 역전세는 계약 만기 시 전셋값이 떨어져 임대인이 신규 세입자 보증금만으로는 전세금을 돌려줄 여력이 없는 경우를 뜻한다.
2022년 초 아파트 전셋값이 역대 최고 수준으로 치솟은 탓에 2년 후인 현재 집주인의 보증금 반환 부담이 커진 것으로 풀이된다. 한국부동산원에 따르면 2020년 8월 임대차 3법 시행과 함께 치솟았던 전국 아파트 전세가격지수는 2022년 1월 104.5로 역대 최고를 기록했고 같은 해 6월까지 104대를 유지했다. 고금리 여파에 매수 관망세가 길어지며 현재 전셋값이 오르고 있지만 2022년 전고점 대비 회복률은 아직 85% 수준을 기록하고 있다.
올 1~4월 서울 역전세 아파트의 전셋값 하락분은 총액은 1조 2843억 원이다. 집주인 1인당 전세금을 돌려주기 위해서는 평균 9139만 원의 현금을 추가로 마련해야 하는 셈이다. 이는 지난해 4분기 평균 보증금 반환액(7179만 원)보다 2000만 원가량 커진 금액이다. 자치구별 역전세 비중은 강남구가 53%로 가장 높았고 이어 동대문구(48%), 동작구(46%), 서초구(45%) 등의 순이다. 전셋값이 비싼 서초구 집주인들은 평균 1억 5000만 원가량을 내어줘야 할 것으로 예측됐다. 강남구는 1억 3000만 원, 노원구는 5000만 원을 반환해야 할 것으로 예상된다.
강남구 도곡동 '도곡렉슬' 전용면적 84㎡는 2022년 2월 17억 8000만 원에 신규 전세 계약을 맺었는데, 지난 달 같은 면적이 13억 5000만 원에 새 세입자를 찾았다. 2년 새 전셋값이 4억 3000만 원 낮아진 것이다. 동작구 흑석동 '흑석한강푸르지오'도 전용 84㎡ 전셋값이 2022년 1월 9억 8000만 원에서 이달 7억 5000만 원까지 낮아졌다.
다만 지난해 하반기부터 아파트 매수세가 멈추고 전셋값이 오르면서 역전세 비중은 지난해 상반기 54%에서 올 상반기 40%대로 점차 낮아지는 추세다. 전국 아파트 전세가격지수는 지난해 8월 87.3으로 상승 전환한 뒤 지난달 88.7로 4개월 연속 오름세를 보이고 있다. 여기에 올해 서울 아파트 입주물량이 1만 2334가구로 전년 대비 59% 감소할 것으로 예상되는 것도 전셋값 상승으로 이어질 수 있는 대목이다.
윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "전세금 반환대출 시행과 길어지는 매수 관망세에 역전세 갭이 예상보다 좁혀졌고, 현 전셋값 상승세를 유지할 경우 연내 서울의 역전세 현상은 해소될 것으로 전망된다"며 "다만 공급 물량이 많은 부산과 대구 등 지방은 전셋값 하락이 올해도 이어질 것"이라고 말했다.
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