재건축때 살 집 취득해도 비과세…재테크+세테크 ‘일타쌍피’[알부세]

⑲조합원 입주권 양도세(하-기존 주택을 팔 때)



조합원 입주권은 취득과 양도 순서까지 신경쓰야 하는 분양권(당첨권)에 비해 양도소득세 비과세 특례가 훨씬 관대(?)합니다. 심지어 일반적인 일시적 2주택인 경우보다도 비과세 폭이 넓습니다. 이사를 위한 일시적 2주택 비과세 특례는 신규 주택과 종전 주택 가운데 먼저 취득한 종전 주택을 매도해야 비과세의 기본적 요건이 충족되지만 1주택+1입주권인 상태에서 주택을 매각할 때는 다른 특례가 적용됩니다. 일시적 1주택+1입주권 양도세 특례는 매각하는 주택이 조합원 입주권 취득시기보다 앞서도, 늦어도 비과세되는 특징이 있습니다. 가령 1입주권을 보유한 원조합원이 재개발·재건축 과정에서 공사 과정에 살 집(신규 주택)을 취득하고 이 주택을 팔아도 비과세된다는 것입니다. 이를 대체주택 비과세 특례라고 부릅니다. 반대로 주택을 보유한 상태에서 입주권을 취득한 뒤 주택을 팔아도 비과세될 수 있습니다. 이번 ⑲회에서는 조합원 입주권을 보유한 상태에서 기존 주택을 처분할 때의 비과세를 알아보겠습니다.





조합원 입주권을 보유한 상태에서 예전의 주택을 팔 때 적용되는 비과세 제도는 소득세법 시행령 156조2에 규정돼 있습니다. 시행령에 따르면 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 양도하기 전에 조합원 입주권을 취득해 일시적 2주택인 경우에는 일정한 조건을 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 여기서 말하는 일정한 조건은 세가지가 있습니다. 주택 소유자가 ① 주택 매입 후 1년 지나서 분양권을 취득하고 ② 분양권 취득 후 3년 이내에 주택을 처분하면 비과세 요건에 해당됩니다. 이런 특례 규정은 1주택+1분양권 일시적 2주택 비과세 요건과 동일합니다.

또 승계조합원도 종전주택을 매각할 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 승계조합원의 비과세 혜택이 배제되는 경우는 해당 조합원 입주권을 양도할 때 적용됩니다. 아래 그림은 국세청 자료집을 발췌한 것으로 입주권 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세 요건에 해당한다는 것을 보여주고 있습니다. 당연히 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건(2년 거주·12억 원 이하)을 충족해야 합니다.



입주권으로 취득한 주택이 채 완공되지 않는다면 주택 완공 후 3년까지로 처분 시한을 연장해주는 특례도 있습니다. 3년+3년 처분 특례는 ①분양권으로 취득한 주택이 완성된 후 3년 이내 해당 주택에 세대원 전원이 이사해야 하고 ②최소 1년 이상 ‘계속’ 거주해야 하며 ③주택 완공 후 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 비로소 일시적 2주택 비과세가 적용됩니다. 이런 처분 특례 역시 1주택+1분양권 일시적 2주택 비과세 특례와 동일합니다.



분양권 비과세 특례는 주택의 ‘선취득’, 분양권의 ‘후취득’인 경우에만 적용되지만 1주택+1입주권의 경우 주택을 먼저 취득하든, 반대로 입주권을 먼저 취득하든 주택을 팔 때 비과세를 받는 데는 아무런 상관이 없습니다. 대체주택 특례가 있기 때문입니다.

세법상 대체주택이란 1주택자가 해당 집이 재건축이나 재개발을 하는 동안 거주하기 위해 취득한 신규 주택을 말하는데요, 일시적 2주택 지위를 유지할 수 있어 2주택 모두 비과세 혜택을 누릴 수 있습니다. 이 특례는 ⓛ 재건축 또는 재개발을 추진하는 종전주택은 관리처분계획인가일(관처일) 이전에 취득 ②사업시행인가일 이후 대체주택을 취득해 해당 주택에 1년 이상 거주 ③재건축·재개발 아파트 준공 후 3년 이내에 세대원 전원이 해당 신규 주택에 입주해 1년 이상 거주 ④대체주택은 새 아파트 준공 후 3년 내 처분 등 4가지 요건을 모두 충족해야 합니다. 대체주택은 1주택 비과세 요건인 2년 보유및 2년 거주 기간에 상관없습니다. 아래 그림은 대체주택 비과세 사례입니다.



주의할 건 원조합원이 아닌 관처일 이후 입주권을 취득한 승계조합원은 대체주택 특례가 적용되지 않는다는 것입니다. ①요건이 바로 원조합원만 특례를 부여한다는 의미입니다.



또 여기서 말하는 1주택의 기준은 그 동안 사업시행계획 인가일을 기산점으로 여겨져왔지만 기획재정부 유권해석(2023년10월23일)에 따라 대체주택을 취득할 때 1주택이면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이에 따라 일시적 2주택자라면 재개발·재건축 사업이 추진되지 않는 주택을 팔고(종전 주택 비과세) 대체주택을 취득하면 세금 폭탄을 피할 수 있습니다. 이는 사실상 일시적 2주택 비과세와 대체주택 비과세를 중첩 적용하는 것이나 다름없습니다.

②요건은 재테크·세테크 차원에서 주목할 만합니다. ‘사업시행인가일’ 이후 대체주택을 취득해 1년 이상 거주할 것’이라는 요건을 뜯어보면, 재건축 아파트가 완공되기 이전과 이후 상관없이 대체주택에 무조건 1년 이상만 거주하면 된다는 의미입니다. 또 1년 이상 계속 거주하지 않아도 요건을 충족합니다. 재건축· 재개발 사업이 사업시행인가일로부터 관리처분인가→철거및 착공→완공까지 최소 4~5년 이상 상당한 시일이 걸리는 것을 고려하면 대체주택 취득은 재테크 차원에서도 유리합니다. 말도 많고 탈도 많았던 둔촌주공 재건축사업(올림픽파크포레온)은 2015년 7월 사업시행인가를 받은 지 9년이 지난 올해 말 입주할 예정입니다. 이 경우 올림픽파크포레온이 완공된 후 3년까지, 총 12년 동안 대체주택 특례 자격을 유지할 수 있는 것이죠. 이에 따라 전세를 끼고 ‘갭투자’로 대체주택을 취득하고 최소 1년 거주 요건만 충족하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 대체주택 비과세 취지에 비춰보면 ‘사업시행 인가일 이후 1년 이상 거주’는 조세 형평성 차원에서 너무 느슨하다는 느낌을 지울 수 없습니다.





입주권은 동거봉양 합가 비과세 대상이 아니라는 것을 유념해야 합니다. 아래 그림은 국세청 사례집에서 발췌한 것입니다.



A주택을 보유한 아들이 B입주권을 보유한 부모와 함께 산다면,10년 이내에 먼저 파는 주택을 양도하면 동거봉양 합가 비과세가 적용됩니다. 만약 이때 아들이 보유한 A주택을 팔 면 비과세되지만, 반대로 아버지 명의의 입주권 B는 주택이 아니므로 이를 처분하면 영락없이 세금폭탄을 맞습니다. 이런 경우라면 B입주권이 B1주택으로 완공되고 합가일로부터 10년 이내 처분하면 비과세 됩니다.

그럼 2주택 가운데 어느 한 채가 입주권으로 전환되고 나머지 주택을 처분하면 비과세 대상일까요. 결론은 과세 대상입니다. 이 경우는 처음부터 2주택이기 때문에 소득세법 시행령 156조2에 따른 1주택+1입주권 비과세가 적용되지 않습니다. 반면 기획재정부 세제실의 2022년 10월 유권해석은 주목됩니다. A주택이 재건축 사업으로 A1 입주권으로 전환된 상태에서 새로운 B입주권을 취득한 경우입니다. 이때 B입주권 취득 후 3년 지나 A1입주권이 주택으로 완공돼 해당 주택을 매각하는 경우에는 1주택+1입주권 비과세 대상이라는 해석이 나왔습니다. 이는 A주택→A1입주권→A2 주택을 하나의 종전주택으로 간주하고 ‘1주택자가 조합원 입주권 취득한 지 3년 내 주택 매각 때 비과세한다’는 소득세법 시행령 156조의2를 적용한 것입니다. 다음 ⑳회에서는 은퇴자의 노후소득원으로 각광받는 상가 겸용 주택의 양도세 문제를 알아보겠습니다.