증권사가 보유한 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 브릿지론 가운데 최종 손실 위험이 높은 대출 규모가 4조 8000억 원에 이른다는 분석이 나왔다. 주로 지방에 중후순위로 참여한 중소형 증권사들이 위험에 취약한 만큼 추가 충당금 적립을 요구하면서 신용도 전망을 ‘부정적’으로 유지했다. 나이스신용평가에 이어 한국신용평가도 PF 관련 손실 위험 가능성과 충당금 추가 적립 필요성을 경고하면서 부동산 시장의 위기감이 고조되고 있다.
15일 한국신용평가가 발표한 ‘금융업권 부동산 PF 스트레스 테스트’에 따르면 2023년 9월 기준 증권사의 부동산 PF 익스포저는 본PF 19조 5000억 원, 브릿지론 10조 6000억 원 등 30조 1000억 원이다. 부동산PF는 개발사업 초기 토지 매입 등을 위해 받는 ‘브릿지론’과 인허가 이후 착공 시점에 이뤄지는 ‘본PF’로 구성된다. 브릿지론 대출은 토지 매입, 인허가 등 변수가 많아 상대적으로 리스크가 크다.
한신평은 변제순위까지 감안해 최종 손실 위험이 높거나 매우 높은 사업장 규모를 전체 브릿지론의 46%인 4조 8000억 원으로 추정했다. 사업성이 좋지 않은 브릿지론을 정리하는 과정에서 중후순위 대출일 경우 손실 발생 가능성이 높다는 것이다.
문제는 부동산 경기가 위축된 만큼 향후 본PF를 포함해 상당 규모 사업장이 부실 PF로 분류될 가능성이 크다는 것이다. 한신평은 부동산 경기가 정부가 의도한 대로 흘러가는 ‘연착륙 시나리오’조차 부동산 PF 관련 손실이 4조 6000억 원 발생할 것으로 추정했다. 침체가 심화되는 ‘경착륙 시나리오’는 5조 7000억 원, 침체가 크게 확대되는 ‘위기 시나리오’는 7조 6000억 원에 이를 것으로 봤다.
가장 낙관적인 ‘연착륙 시나리오’를 적정 수준이라고 봐도 대형 증권사 9개사는 평균 12%, 중소형 증권사 17개사는 평균 31%의 추가 충당금을 적립해야 한다. 한신평은 상당수 중소형 증권사들이 충당금 적립 등으로 연간 영업적자 발생 가능성이 있다고 봤다. 김예일 한신평 수석애널리스트는 “PF 시장이 연착륙에 성공하더라도 중소형 증권사의 추가 손실 부담이 집중돼 있다”며 “중소형 증권사는 사업기반도 이미 크게 위축된 상황”이라고 진단했다.
해외 부동산 등 대체 투자와 관련한 추가 손실 우려도 제기됐다. 대형 증권사를 중심으로 해외 상업용 부동산에 대한 상당한 손실 반영이 이뤄지고 있으나 현재 손실 인식 수준은 전체 투자 금액 대비 20~30% 수준에 그친다는 지적이다.
한편 캐피탈사 전체 부동산 PF 익스포저는 28조 6000억 원으로 스트레스 테스트 결과 예상 손실 규모는 3조 5000억 원에서 6조 1000억 원으로 추정했다. 특히 신용등급 A등급 이하 캐피탈사일 경우 신용도 하방 위험이 크다고 봤다. 저축은행의 부동산 금융 손실률은 A급 캐피탈사나 중소형 증권사에 비해 양호한 수준이라는 평가다.
이날 이복현 금융감독원장은 PF와 관련해 “채산성이 맞지 않은 부동산이나 브릿지론 등은 주인이 바뀌는 것이 적절하다”며 “반대로 사업성이 있는 곳은 부동산 공급을 촉발할 수 있도록 한시적 인센티브 등을 제공하는 ‘투트랙’ 전략으로 대응하겠다”고 했다.
