캠코연구원 ‘부동산 PF 현황 분석 및 제도개선 연구’ 보고서. 사진 제공=캠코부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 체질 개선을 위해서는 정부가 시행사 자본요건을 용도별·단계별 리스크에 따라 세분화 해야 한다는 주장이 나왔다.
3일 한국자산관리공사(캠코)에 따르면 산하 캠코연구원 금융자산연구팀은 최근 이러한 내용이 담긴 ‘부동산 PF 현황 분석 및 제도 개선 연구’ 보고서를 발간했다. 해당 보고서는 신현한 연세대 경영학과 교수와 한정석 서울대 경영학과 교수, 이강산 캠코연구소 차장이 협업 조사·연구한 것이다.
보고서는 근본적인 PF 시장 체질 개선을 위해 시행사 자본요건을 PF 세부 리스크에 따른 실질 위험을 고려해 세분화하고 시행사의 책임 부담을 단계적으로 강화해야 한다고 제언했다. PF의 경우 단계별(브리지론·본 PF), 용도별(주거용·비주거용), 지역별(수도권·지방)로 리스크가 다르기 때문에 이를 감안해 시행사 자본요건을 현실화·구체화해야 한다는 주장이다.
보고서에 따르면 현재 PF 시행사는 총 사업비의 5~10% 수준에서 자기자본을 투입하며, 본PF 자금으로 토지 매입자금을 상환하고 분양대금 등 높은 레버리지로 충당한다. 반면 미국은 시행사가 GP(업무집행조합원) 역할, 투자자가 LP(유한책임조합원)로 참여하는 유한책임회사를 구성해 총사업비의 20~30%를 마련한다. 이후 별도의 투자자금을 유치해 토지 매입자금을 상환하고 건설자금만 조달하는 차이가 있다고 분석했다. 보고서는 “시행사 자본요건을 PF 세부리스크에 따른 실질 위험을 고려해 세분화하고 시행사의 자기 자본 확대 등 책임부담을 단계적으로 강화하는 제도개선 추진이 필요하다”며 '중장기적으로는 PF 사업성 평가를 정밀화해 시공사의 신용도 대신에 부동산 개발 프로젝트 자체의 미래 현금흐름을 담보로 하는 것에 초점을 맞춰야 한다"고 설명했다.
아울러 현재 PF 채권 매각이 지연되고 있는 문제와 관련해서는 주기적으로 가격을 인하해야 하는 의무 규정을 둘 필요가 있다는 의견도 제시됐다. 예를 들면 6개월 이상 연체채권은 3개월마다 10%씩 가격을 인하한 강제 매각을 실시해야 한다는 의무 근거 조항을 명문화하는 식이다. 실제 저축은행 등 대주단은 금리 인하와 부동산 경기 상승 전환을 기대하며 부실 PF 채권과 사업장 정리에 적극적으로 나서지 않아 연체율이 급등하는 문제가 불거지고 있다.
