우수 디벨로퍼에 용적률 인센티브…PF 건전성 확보 나선다

정부가 우수 디벨로퍼에 용적률 인센티브를 부여해 자기자본비율 상향을 유도하는 등 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 건전성 확보에 나선다.

정부는 14일 경제관계장관회의를 열고 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 관계부처 합동으로 발표했다.

PF는 부동산개발 프로젝트에서 사업의 미래 현금흐름(수익성)을 기반으로 자금을 조달하는 금융기법이다. 국토부에 따르면 지난해 말 국내 부동산 PF 규모는 총 230조 원으로, 이 중 약 70%가 주거시설로 구성돼있다.

선진국의 경우 시행사를 의미하는 디벨로퍼가 지분 투자자를 유치해 30~40%의 자기자본으로 토지를 매입한 후 건설 단계에서 PF 대출을 받는다.

반면 한국은 단기수익 추구 경향과 디벨로퍼들의 영세성으로 인해 자기자본 비율이 5% 수준에 불과하다. 이 경우 부동산 경기 위축과 금리 인상 등 환경변화에 취약할 수밖에 없다는 지적이 제기돼 왔다. 특히 디벨로퍼의 부도 등이 보증을 선 건설사와 돈을 빌려준 금융사로 전이되는데 취약한 구조다.

이에 정부는 그동안 한국개발연구원(KDI)을 통한 연구용역과 50여 회의 전문가·시행·시공·금융 등 분야별 현장 의견수렴을 거쳐 개선책을 마련했다.

먼저 자기자본 확충 기반을 마련하기 위해 토지주의 현물출자를 유도한다. 땅 주인이 직접 PF 프로젝트에 지분을 가진 주주로 참여함으로써 고금리로 토지 매입을 위한 비용을 대출 받지 않도록 하는 게 목표다.

토지주는 건물이 준공되고 난 후 토지비뿐 아니라 지분 만큼 사업 수익도 챙길 수 있다. 정부는 출자자의 이익 실현 시점을 고려해 양도차익의 과세·납부이연을 적용한다는 계획이다. 이는 조세특례제한법 개정이 필요하다.



국토부는 현물출자 방식 개발 활성화를 위해 선도사업 후보지를 공모할 예정이다. 최종 후보지로 선정되면 건축물 용도나 용적률 등 제약이 없는 화이트존 등을 의미하는 공간혁신구역으로 지정한다는 구상이다. 미분양 우려를 불식시키기 위해 한국토지주택공사(LH)의 매입확약도 제공한다.

우수 디벨로퍼에게는 도시규제 특례를 준다. 현재 대부분 시행사들은 분양을 끝으로 사업에서 손을 뗀다. 이 경우 관리가 되지 않아 공실 발생률이 높아지는 문제가 있다. 정부는 앞으로 높은 자기자본비율을 통해 시행자가 관리·운영까지 할 경우 용적률과 공공기여 완화 등 도시규제 특례를 부여할 계획이다.

자기자본비율이 높아 보증 리스크가 적은 사업장에 대해서는 PF 보증수수료도 할인해 주기로 했다.

은행·보험사의 장기임대주택사업 참여를 독려하기 위해서는 은행·보험법령을 개정해 자회사를 소유하거나 간접투자를 허용하는 방안을 추진한다.

부동산 PF 시장의 공정 질서를 확립하기 위해 PF 대출 시 사업성 평가를 강화한다. 이를 위해 PF 사업성 평가 기준과 절차를 마련하고, 객관적 평가를 수행하는 전문평가기관 인증을 받도록 할 계획이다.

책임준공도 합리화한다. 현재 금융사는 PF 대출 시 리스크를 완화하기 위해 시행사 대신 시공사의 책임준공과 채무인수 등 추가 신용보장을 요구하고 있다. 그러나 전쟁·천재지변 사유 외에는 어떤 사유에도 준공기한 연장을 인정해주지 않아 시공사와 신탁사로 위험이 전이되고 있다는 지적이 나왔다.

PF 사업의 유형별·지역별·단계별 추진현황, 재무현황 등에 대한 상시 모니터링을 위해 ‘PF 통합정보시스템’도 구축하기로 했다.

이밖에 역량있는 디벨로퍼를 육성하기 위해 안정적인 자기자본을 갖춘 리츠에 입지가 우수한 공공택지 매입 우선권을 제공할 계획이다.

국토부 관계자는 “유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산 개발시장 경기 활력을 제고하고 주택공급 여건도 개선될 것으로 기대된다”고 말했다.