2024년은 전국적으로 분양 시장 침체가 크게 나타난 해였다. 지방뿐만 아니라 서울에서도 준공 후 미분양 주택이 3년 만에 최대치를 기록했다. 정부의 대출 규제 강화로 분양 시장 열기가 식으며 이달 들어 상당한 경쟁률을 기록한 단지에서도 대거 미계약이 발생해 미분양으로 남는 등의 일도 나타났다. 미분양 주택은 건설사에 재무 부담 및 유동성 위기로 작용하면서 폐업 건설사도 증가했다.
26일 통계청과 국토교통부 조사에 따르면 지난해 6월 6만 6388가구였던 전국 미분양 주택 수는 감소하다가 지난해 12월부터 증가하기 시작해 올해 6월 7만 4037 가구로 최고점을 찍었다. 이후 7·8월에 집값 상승과 함께 수요가 반등해 줄어들던 미분양 주택 수는 9월부터 다시 증가세로 돌아섰다. 9월은 정부의 대출규제 강화가 시작된 달이다. 정부는 집값 상승과 가계부채 증가를 막기 위해 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계를 시행해 수도권에는 1.2%포인트, 지방에는 0.75%포인트의 가산금리를 적용했다. 여기에 주요 시중은행들은 주택담보대출 만기를 최장 50년에서 30년으로 줄이며 대출 한도를 크게 줄였다.
주택 매수 심리가 위축되면서 지난 10월 말 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 전월(1만 7262가구) 대비 1045가구(6.1%) 증가한 1만 8307가구로, 2020년 7월(1만 8560가구) 이후 4년 3개월 만에 최대치로 집계됐다. 준공 후 미분양 주택은 15개월 연속 증가세를 보이고 있다. 준공 후 미분양 물량이 가장 많은 곳은 전남으로 2480가구에 달했고, 경기도가 1773가구, 부산이 1744가구로 뒤를 이었다. 인천은 1547가구로 전월(555가구)대비 2배 이상 늘었다.
서울에서도 미분양 주택이 늘었다. 10월 말 기준 서울 준공 후 미분양은 총 523가구다. 이는 서울 전체 미분양(917가구)의 절반을 넘는 57%에 달한다. 지난해 같은 기간(408가구)보다 28.2%(115가구) 늘었고 2021년(55가구) 이후로는 최대치다.
미분양 증가뿐 아니라 높은 경쟁률로 청약이 완료된 수도권 지역 단지에서도 미계약이 속출했다. 이달 25일 기준 HDC현대산업개발이 분양한 서울 노원구 ‘서울원 아이파크’는 전날 예비입주자 추첨 일정까지 마쳤지만 상당수 물량이 미계약 돼 무순위 청약으로 나올 예정이다. 이 단지는 1순위 평균 경쟁률이 14.9대 1에 달했던 곳이다. 경기도 안양시에서 분양한 ‘평촌자이 퍼스니티’도 일반분양 총 570가구 중 미계약 물량이 111가구나 돼 지난 24일 무순위 청약이 진행됐다. 같은 날 서울 중랑구 상봉동에 포스코이앤씨가 분양한 ‘더샵퍼스트월드’는 특별공급 청약 결과 전용 39㎡A와 98·118㎡ 주택형에서 모두 미달이 발생했다.
서울까지 확산하는 미분양 사태에 국내 건설업계는 부도 위기에 내몰렸다. 건설산업지식정보시스템에 따르면 올해 10월까지 폐업한 건설사는 총 2104곳에 달한다. 이는 지난해 같은 기간보다 20.9% 증가한 수치다. 폐업한 건설사 중 394곳은 종합건설사들이며, 부도로 이어진 건설사는 지난달까지 27곳에 이른다. 특히 올해 부도 건설사의 85%는 지방에 집중됐다. 부산이 6곳, 전남 4곳, 경남 3곳 등이다. 대형건설사의 한 관계자는 “대통령 탄핵 정국으로 불확실성이 커지며 분양 매수 심리가 더욱 줄었다”며 “지방의 준공 후 미분양 주택 구입 시 보유 주택 수에서 제외하는 세제 혜택이나 대출규제 완화 등의 대책이 속히 시행되지 않으면 어려움을 겪는 건설사가 더 늘어날 것”이라고 지적했다.
