[주요 이슈 브리핑]
■ PF 규제 강화 본격화: 금융감독원이 2027년부터 자기자본비율 20% 미만 PF 사업장에 대한 대출 제한을 단계적으로 시행한다. 저축은행·상호금융권은 20% 요건 미충족 사업에 대출이 불가능해지고, 은행도 PF 신용공여가 전체의 20%를 넘지 못하게 제한되어 레버리지 활용 전략의 전면 재검토가 불가피한 상황이다.
■ 수도권·비수도권 양극화 심화: 한국은행이 서울 주택시장 위험지수가 0.9로 2010년 이후 최고치를 기록했다고 경고했다. 서울 아파트 시가총액 비중이 전국의 43.3%까지 치솟으며 2020년 고점을 넘어선 반면, 비수도권은 대구(-26.6%), 부산(-18.0%) 등 20% 안팎의 가격 하락세가 이어져 투자 지역 선별이 그 어느 때보다 중요해진 상황이다.
■ 수도권 공급 부족 심화: 서울 25개 자치구 중 6개 자치구의 내년 입주 물량이 ‘0’으로 집계됐다. 강남구도 1962가구에서 349가구로 82% 급감하며 매매·전세 시장 불안이 예상되고, 정비사업이 전체 입주 물량의 87%를 차지해 재초환 폐지 등 규제 완화 없이는 공급 정상화가 어려운 상황이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. ‘PF 자기자본 20% 룰’ 2027년부터 시행
금융감독원이 2027년부터 PF 사업비 대비 자기자본비율 20%를 기준으로 위험가중치를 차등 적용한다고 발표했다. 저축은행·상호금융권은 20% 요건 미충족 사업에 대출이 불가능해지며, 은행의 PF 신용공여는 전체의 20%로 제한된다. 9월 말 기준 토지담보대출 연체율이 32.4%에 달하는 상황이다. 올해 말 종료 예정인 PF 관련 한시적 규제 완화조치가 6개월 연장되어, 투자자들은 2027년까지 자금조달 구조를 점검하고 재편할 필요가 있다.
2. 서울 6개 자치구 입주 물량 ‘0’…강남구 작년보다 82% 급감해
내년 서울 25개 자치구 중 관악·금천·성동·용산·종로·중랑구 등 6곳의 신규 입주가 ‘0’으로 집계됐다. 강남구는 1962가구에서 349가구로, 동대문구는 9522가구에서 837가구로 급감한다. 정비사업이 전체 입주 물량의 87%를 차지하며, 재초환 부담금 부과 예상 단지가 37곳으로 조합원 1인당 평균 1억 3898만 원에 달한다. 입주 급감 지역은 매매·전세 가격 불안이 예상되어 해당 지역 가격 변동성을 면밀히 모니터링해야 한다.
3. 공급 다급한 정부…서리풀 ‘속도전’·3기 신도시는 물량 확대 ‘잰걸음’
국토부와 LH가 서울 강남구 서리풀지구 사업을 강행하며 2035년까지 2만 가구 공급을 추진 중이다. 주민 반발로 공청회가 3차례 무산됐지만, 환경영향평가법에 따라 환경부 협의 단계로 바로 넘어가기로 했다. 3기 신도시에서는 남양주왕숙2지구 1455가구, 부천대장지구 1272가구가 추가 공급된다. 다만 전문가들은 용적률을 300~350%로 올려 20만 가구를 추가해야 서울 수요 분산이 가능하다고 지적해, 현 대책으로는 공급 효과가 제한적일 전망이다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 분양 감소에도 미분양 늘었다…‘고분양가’에 지방 수요 급감
1~10월 전국 아파트 분양이 전년 대비 15.1% 감소했지만, 10월 말 미분양은 6만 9069가구로 4.9% 증가했다. 준공 후 미분양은 2만 8080가구로 12년 9개월 만에 최대치를 기록했다. 5대 광역시 분양가가 전년 대비 8.5% 상승해 서울(6.4%)보다 높은 상승률을 보였다. 올해 수도권 매매가는 2.39% 상승한 반면 지방은 0.8% 하락해, 비수도권 투자 시 입지와 분양가 경쟁력 검토가 필수적이다.
5. 대출 눌러도 치솟은 서울 집값…월세화만 부추겼다
한국은행이 서울 주택시장 위험지수가 0.9로 2010년 이후 최고치라고 발표했다. 서울 아파트 시가총액 비중은 43.3%로 2020년 고점을 돌파했으며, 서울 GRDP 대비 아파트 시가총액은 약 3배에 달한다. 가계부채 규제에도 현금 부자 중심 매수세는 억제되지 않는 모습이다. 전세의 월세화로 월세 비중이 60.2%까지 치솟아 저소득층 주거비 부담이 가중되고 있어, 수도권 중심 자산 배분과 비수도권 리스크 관리 병행이 필수적이다.
6. HDC현산, 올해 도시정비사업 수주 금액 4조 돌파
HDC현대산업개발이 부산 온천5구역 재개발 시공권을 확보하며 올해 도시정비사업 누적 수주 4조 1651억 원을 달성했다. 지난해 연간 수주(1조 3331억 원)의 3배 이상 실적이다. 용산정비창 전면 1구역(9244억 원), 대전변동A구역(9602억 원) 등 대형 프로젝트가 포함됐다. 디벨로퍼형 역량을 바탕으로 선별 수주 전략을 이어가겠다고 밝혀, 대형 건설사의 정비사업 집중 현상이 가속화되는 모습이다.
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