정부가 지난달 22일 1기 신도시 선도지구 선정 계획을 발표했다. 앞서 시행된 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’과 ‘노후계획도시 정비 및 지원을 위한 특별법’에 대한 후속조치라고 볼 수 있다. 1기 신도시 선도지구 선정은 정부 주택공급 로드맵을 그린 1·10 대책의 후속조치이기도 하다. 정부는 재건축 선도지구를 2만 6000호 이상, 즉 1기 신도시 정비 대상 주택 물량의 10~15% 정도로 정했다. 재건축은 준공일로부터 30년이 지나면 추진이 가능하다. 즉 1기 신도시 아파트 대부분이 재건축을 추진할 수 있다. 하지만 개별적으로 재건축을 추진하면 난개발 우려가 있다. 이러한 부작용을 방지하기 위해 정부가 체계적인 개발 순서를 정한 것은 의미 있는 조치다. 정부가 제시한 골격은 크게 두가지다. 먼저 선도지구 평가 기준 중 주민 동의율을 100점 가운데 60점으로 배점했다. 주민 동의율 50%는 10점을 주고, 동의율 95% 이상은 60점을 주기로 했다. 주민의 추진 의지에 비중을 크게 둬 재건축 중단 위험 요소를 줄인 것이라고 볼 수 있다. 둘째로 정부는 2027년 착공과 2030년 입주를 목표로 내걸었다. 목표 실현을 위해 용적률 완화, 인허가 간소화 등 인센티브를 적용하기로 했다. 주거 환경 개선 및 꾸준한 주택 공급을 통한 주택 가격 안정화에 대한 정부의 의지와 역할을 보여준 조치라고 할 수 있다. 그러나 몇 가지 현실적인 문제가 있다. 하나는 주민들의 동의율이 쉽게 높아질 것인가이다. 원자재 가격과 인건비 상승은 주민들의 재건축 기대감을 끌어내릴 것이다. 1기 신도시 재건축이 전세 시장의 불안 요소로 작용할 가능성도 우려된다. 선도지구 물량이 신도시 정비 물량의 10~15%라 하더라도 전세 시장의 상승이 이어지는 최근의 분위기로 보아 전세 시장이 더 불안해질 수 있다. 지방이 소외된다는 비판도 있다. 부산의 한 지역 언론사는 이번 정책에 대해 ‘국토부의 수도권 중심주의 본색’이라고 지적하기도 했다. 향후 비수도권 1기 신도시에 대한 계획도 마련될 것으로 보이지만 지방의 섭섭함이 적지 않다는 것은 부정할 수 없다. 가장 우려되는 것은 목표 입주 시기가 2030년이라는 점이다. 주민의 재건축 의지가 높고 정부의 지원으로 사업 진행이 빨라도 이 시기까지 입주가 진행되기는 상당히 어렵다. 서울의 경우 조합설립추진위원회 승인부터 준공까지 평균 10.8년이 소요된다는 통계가 있는데 사업 시작부터 준공까지 7년 안에 완료하기엔 무리가 따른다고 판단된다. 더 구체적이고 체계적인 후속 조치를 기대해 본다.

지난해 12월 26일 국회를 통과한 개정 재건축초과이익환수법이 지난달 27일부터 시행됐다. 재건축초과이익환수법은 과도한 개발이익 사유화와 투기를 막기 위해 2006년 제정됐지만 이후 지속적으로 문제 제기가 이뤄졌다. 꾸준히 헌법소원이 제기된 화려한 이력의 법률이다. 재건축초과이익환수법에 대한 헌법소원 사유는 세 가지로 집약된다. 첫째, 모호한 미실현 이익 환수이다. 보유자산을 매각하지 않아도 준공 시 환수금 납부를 해야 한다. 둘째, 평등권 침해 소지다. 법의 초과이익 환수 대상은 ‘재건축사업’에 국한되며 재개발사업 같은 다른 정비사업은 포함되지 않는다. 셋째, 과잉금지 원칙 위반이다. 재산권 행사의 자유는 헌법에 규정된 기본권이다. 기본권도 국가안전, 질서유지, 공공복리를 위해서만 제한할 수 있으며 이 경우에도 헌법상 최소화 원칙이 존재한다. 재건축 초과이익 환수는 준공 시 공시가격에서 세 가지 항목을 공제하고 산출된 금액의 일정 비율을 납부하는 식으로 이뤄진다. 공제되는 세 가지 항목은 최초 추진위원회 승인일의 공시가격(일종의 매수금액 간주), 추진위 승인에서 준공 시까지 정상 주택가격 상승률(일종의 장기보유특별공제), 취등록세 및 추가 부담금 등의 제비용이다. 문제가 되는 것은 추진위 승인 시점의 공시가격 공제다. 납부액을 줄이려면 공제항목 액수가 클수록 유리하다. 그런데 재건축 추진위 승인에서 아파트 준공 시까지 소요되는 기간은 서울시를 기준으로 평균 10.8년에 달한다. 재건축은 기본계획 수립→안전진단→구역지정→추진위원회 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 및 인가→이주→철거→착공→준공 등의 지난한 과정을 거친다. 매도 금액은 신축한 새 아파트의 공시가격으로 산정하고, 매수금액은 10.8년 전의 낡은 주택 시절의 공시가격을 적용하면 당연히 차익은 늘어날 수밖에 없다. 환수 대상자가 추진위 승인 시점에 주택 소유자가 아닌 경우도 많다. 추진위 승인 이후 시점에 주택을 취득한 경우 추진위 승인 시점보다 더 높은 금액으로 주택을 매수했을 것이다. 이 경우에 해당하는 이들은 최소한 본인이 매수한 시점의 가격으로 비용 공제를 하는 것이 맞다고 주장한다. 추진위는 법적인 주체가 아닌 임의단체이므로 인위적으로 이익을 부풀린다는 비판도 있다. 재건축초과이익환수는 도심 내 신규 주택 공급 면에서는 중요한 걸림돌 역할을 해온 셈이다. 이번에 시행된 개정 재건축초과이익환수법은 초과이익을 산정하는 시점을 추진위 승인일이 아니라 조합설립 인가일로 변경했다. 비용 공제분이 커지면 최종 이익이 줄어드는 효과가 있다. 최종 초과이익 환수 대상액의 공제 비율도 높아졌다. 개정 전 법률에서는 초과이익이 3000만원 이하일 땐 재건축부담금 부과를 면제했다. 또 부과율을 정하는 구간 단위를 2000만원으로 촘촘하게 두고 최고 구간인 1억1000만원 이상의 초과이익이 났을 경우 50%를 환수하도록 했다. 개정 후에는 면제 대상을 초과이익 8000만 원 이하로 확대했다. 구간 단위도 5000만 원으로 늘리고 50%의 최고 환수 비율이 적용되는 액수도 2억 8000만원 초과로 상향했다. 또 보유기간에 따른 감경제도가 신설됐다. 보유기간 6년 이상 7년 미만은 10%, 20년 이상인 경우 70%를 감경한다. 핵심 규제가 완화돼 재건축 사업의 봄날이 온 것이다. 하지만 결론은 그렇지 않다. 재건축 사업은 철저히 수익사업이다. 규제가 완화되고 부담이 감소해도 부동산 시장이 활성화되지 않는다면 수익성을 담보하기가 어렵다. 추후 금리 인하, 경제 성장 등 거시적 요인이 바뀐다면 시장 수익률을 상회하는 흐름으로 사업이 진행될 수 있을 것이다.