# 서울 용산구 보광동에 위치한 나홀로 아파트. 최근 감정가 16억 7000만원의 위 아파트가 경매 매물로 나왔다. A씨는 위 아파트가 재개발 정비사업이 진행 중인 한남3구역 내에 위치한 사실을 알고, 공격적인 입찰가를 써 내기로 마음 먹었다. 한남3구역은 현재 이주가 진행 중이라 신축아파트가 완공되기까지 시간이 얼마 남지 않았기 때문이다. A씨는 서울 핵심지인 용산에 신축아파트를 가질 수 있다는 꿈에 설레어 지난 10월에 열린 매각기일에 감정가보다 5000만원을 높여 입찰가를 써 냈고, 2등과 3억원 이상의 차이로 최종 낙찰자로 선정되었다. A씨가 필자에게 연락을 해왔다. 한남3구역에 위치한 신축아파트를 가지고 싶어 경매 물건에 입찰해서 낙찰자가 되었다는 이야기였다. 입찰보증금만 해도 무려 1억 4000만원. 낙찰자로 최종 선정된 후에서야 비로소 질문을 해왔다. “제가 재개발구역 내의 경매 물건을 낙찰받았으니 신축아파트를 받을 수 있는 것 맞나요?” 필자는 잠시 이 경매 물건을 살펴보고 경악을 금치 못했다. A씨가 경매 낙찰을 받았음에도 신축아파트를 받을 수 없음을 금방 확인할 수 있었기 때문이다. 재개발사업이 완료된 후 새로 지어진 신축아파트를 분양받기 위해서는 해당 재개발구역의 ‘조합원’ 지위를 가져야 한다. 재개발구역 내에 주택을 가지고 있다면 조합원 지위를 가질 수 있는 것이 원칙이긴 하나 신축아파트를 원치 않는 사람도 있기에 특정 시기까지 정비사업에 참여할 뜻을 밝히지 않는다면 현금청산자가 된다. 현금청산자가 되면 신축아파트 대신 현금으로 보상금을 받게 된다. 이때의 보상금은 원래 가지고 있던 구축아파트의 감정가를 기준으로 산정한다. 그런데 서울 지역의 경우 부동산 투기를 근절하기 위하여 여러 정책들이 시행되고 있고, 이는 정비사업과 관련해서도 마찬가지다. 정비구역의 경우에는 흔히 P(프리미엄)를 노린 투기수요가 많은 편이기에 도시정비법에서는 투기수요를 막기 위해 조합원의 지위를 승계할 수 있는 특별 조건을 규정하고 있다. 이 법률에 의하면, 경매를 통해 조합원 지위가 승계되기 위해서는 최소 2가지 조건은 갖추어야 한다. 첫째 원래 소유자가 ‘조합원’이어야 하며, 둘째 해당 경매 사건이 ‘국가’, ‘지방자치단체’ 또는 ‘금융기관’이 신청한 경매이어야 한다. 위 경매 사건에서는 원래 소유자가 한남3구역의 조합원이어야 한다는 첫 번째 조건은 충족하고 있었다. 하지만 두 번째 조건에 문제가 있었다. 왜냐하면 해당 경매는 ‘입주자대표회의’가 원래 소유자가 체납한 미납관리비를 받기 위해 신청한 경매 사건이었기 때문이다. 입주자대표회의는 국가, 지방자치단체, 금융기관 중 어디에도 속하지 않는다. 그렇다면 위 경매 매물을 낙찰받는다고 하더라도, 원래 소유자가 가진 조합원 지위를 승계할 수 없다는 결론에 이르게 된다. 조합원 지위를 승계할 수 없다면 현금청산자가 된다. A씨는 한남3구역 내 주택의 소유권을 경매로 취득하긴 했지만 재개발사업이 종료되면 신축아파트를 받는 것이 아니라 원래 구축아파트에 대하여 산정된 감정가에 따라 보상금만 받게 된다. 이런 사정을 알게 된 A씨는 잔금 납부를 포기할 수밖에 없었다. 조합원 지위를 승계할 수 있음을 전제로 높은 가격의 입찰가를 산정했었기 때문이다. 실제 조합에 확인해본 결과 위 경매물건의 현금청산자로서 받을 수 있는 보상금도 약 9억원 정도만 책정되어 있었기에, 17억원 이상의 입찰가로 낙찰을 받은 A씨 입장에서는 큰 손해가 되는 계산이라 경매 물건을 포기할 수밖에 없었다. 부동산 경매물건을 검색하다 보면, 재개발·재건축 정비구역 내에 있는 주택 매물을 종종 발견할 수 있다. 이런 경매 물건을 입찰할 때에는, 앞서 살펴본 사항에 대해 미리 체크해보아야 함은 물론이고 조합도 직접 방문해 조합원 승계가 가능한 매물이 맞는지 반드시 확인해보아야 한다. 재개발구역의 조합원이 되는지, 현금청산자가 되는지에 따라 그 결과는 하늘과 땅 차이이기 때문이다.

“부동산 경매로 돈 버는 시대는 이제 끝났다.” 부동산 경매 공부를 시작하면, 금방 주위 사람으로부터 듣는 말이다. 과연 부동산 경매로 돈 버는 시대는 끝난 것일까. 이제 부동산 경매는 공부할 가치가 없을 정도로 재테크 수단으로서의 기능을 상실했을까. 위 말이 사실이라면 주위 사람의 그 한마디는 ‘조언’이 될 수 있겠지만, 위 말이 사실이 아니라면 그 한마디는 조언이 아닌 ‘훈수’에 불과하다. 위 말이 사실인지 아닌지를 정확히 확인하기 위해, 최근 며칠 간 부동산 경매시장에서 낙찰된 몇 개의 아파트 매물을 살펴보았다. 1. 사건번호 2024타경84 용인시 수지구 죽전동에 위치한 46평형 아파트, 8층에 위치한 이 매물의 최초 감정가는 6억 9,300만원이다. 해당 물건은 1회 유찰돼 지난 10월 28일 5억 3,348만원에 낙찰되었다. 낙찰가는 감정가 대비 77% 수준이었다. 그런데 지난 8월 같은 층의 매물이 매매를 통해 거래가 된 적이 있었는데, 그 실거래가는 6억 8,500만원이었다. 경매를 통해 매수한 사람이 단순 매매를 통해 매수한 사람보다 아파트를 1억 5,000만원 정도 저렴한 가격에 매수한 것이다. 현재 같은 아파트 단지에 나온 비슷한 층수의 매물 호가도 6억 5,000만원부터 시작인 상황이라, 경매낙찰자는 시세 대비 최소 1억원 이상 싼 가격에 아파트를 매수한 것으로 분석된다. 2. 사건번호 2023타경4842 평택시 용이동에 위치한 33평형 아파트, 13층에 위치한 이 매물의 최초 감정가는 5억 4,800만원이다. 해당 물건은 1회 유찰돼 지난 10월 28일 4억 1,055만원에 낙찰되었다. 낙찰가는 감정가 대비 75% 수준이었다. 그런데 지난 9월 비슷한 층수의 11층 매물이 매매를 통해 거래가 된 적이 있었는데, 그 실거래가는 4억 7,000만원이었다. 경매를 통해 매수한 사람이 단순 매매를 통해 매수한 사람보다 아파트를 6,000만원 정도 저렴한 가격에 매수한 것이다. 현재 같은 아파트 단지에 나온 비슷한 층수의 매물 호가도 4억 9,500만원부터 시작인 상황이라, 경매낙찰자는 시세 대비 최소 6,000만원 이상 싼 가격에 아파트를 매수했다고 볼 수 있다. 3. 사건번호 2023타경4116 고양시 일산동구 식사동에 위치한 60평형 아파트, 24층에 위치한 이 매물의 최초 감정가는 8억 6,500만원이다. 해당 물건은 1회 유찰돼 지난 10월 23일 6억 7,800만원에 낙찰되었다. 낙찰가는 감정가 대비 78% 수준이었다. 그런데 지난 8월 및 10월 27, 30층의 매물이 각 매매를 통해 거래된 적이 있었는데, 그 실거래가는 각 8억 8,900만원, 8억 2,900만원이었다. 경매를 통해 매수한 사람이 단순 매매를 통해 매수한 사람보다 아파트를 1억 5,000만원 ~ 2억원 정도 저렴한 가격에 매수한 것이다. 현재 같은 아파트 단지에 나온 비슷한 층수의 매물 호가도 8억원부터 시작인 상황이라, 경매낙찰자는 시세 대비 최소 1억원 이상 싼 가격에 아파트를 매수했다고 볼 수 있다. 위 3개 물건은 모두 최신 경매물건이다. 위 3개 물건 모두 경기도에 위치하고 있으며 거래가 활발하게 이루어지고 있는 아파트 단지 내의 매물이다. 이 사례들을 통해, 경매시장은 현재도 실거래가에 비해 적게는 수천만원, 많게는 수억원 정도 저렴하게 아파트를 매입할 수 있는 기회가 꾸준히 반복되고 있음을 알 수 있다. 부동산 경매시장이 과거보다 경쟁이 치열해진 것은 사실이다. 하지만 과거보다 경쟁이 치열해지지 않은 시장이 도대체 어디 있단 말인가. 무한경쟁시대에 어느 시장이든 경쟁이 치열해질 수밖에 없는 환경임은 당연하게 받아들여야 한다. 중요한 것은 경쟁이 치열해졌다고 지레 겁먹고 포기하는 것이 아니라, 그러한 시장 상황에서 꾸준한 노력을 통해 틈새시장을 발굴하고 그 틈새시장에서 나름의 작은 성공들을 이루어나가는 것이다. “부동산 경매는 끝났다”는 부정적인 이야기만 믿고 아무 것도 실천하지 않는 사람에게는 아무 일도 발생하지 않는다. 오직 긍정적인 마인드를 갖고 행동으로 옮긴 사람에게만 과거의 삶보다 나은 더 나은 미래를 향한 변화가 시작될 수 있음을 알아야 한다.

# 서울에 가깝고 교통은 좋으나 30년된 구축인 경기도 내 A지역의 아파트, 서울에서 다소 머나 신도시 지역 내에 지어지고 있는 신축인 경기도 내 B지역의 아파트 중 하나를 고민 중에 있습니다. 두 개 아파트 모두 8억원의 동일한 가격입니다. 둘 다 괜찮아 보이는데, 어떤 아파트를 매수하는 것이 좋을까요? 최근 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 말이 유행하고 있다. 신축아파트에 대한 인기가 폭발적으로 늘어나면서 생긴 신조어이다. 신축아파트와 구축아파트를 구분하는 명확한 기준은 없다. 하지만 요즘에는 새로 짓는 신축아파트가 많지 않은 편이라 대략 10년 내에 지어진 아파트는 신축아파트로 본다. 신축아파트는 구축아파트에 비해 여러 장점을 가지고 있는데, 대표적으로 지하의 여유 있는 주차 공간, 아파트 단지 지상에 자동차 출입이 제한되어 아이를 키우기 안전한 환경, 아파트 내 다양한 커뮤니티 시설 등이 장점으로 손꼽히곤 한다. 얼죽신 현상이 팽배한 지금 이 시기에, 서울에 가깝고 교통이 좋은 경기도 A지역에 위치한 30년된 구축아파트와 서울에서 다소 머나 신도시로 개발 중인 B지역의 신축아파트 중 하나를 선택해야 한다면 어떤 아파트를 선택해야 할까? 얼죽신 현상이 뚜렷한 현재의 유행을 따른다면 B지역의 신축아파트를 선택하는 방안을 고민해볼 수 있겠지만, 만약 당신이 두 곳의 선택지 중 B지역을 선택한다면 아무래도 몇 년 뒤 그 선택을 후회할 가능성이 높다. 부동산 투자를 실행함에 있어서는, 현재의 유행을 고려하기보다는 자신만의 명확한 투자 기준을 가지고 있어야 한다. 부동산을 비교 선택함에 있어서 가장 중요하게 비중을 두어야 할 가치 기준은 무엇일까? A지역의 구축아파트는 30년이 지났는데 가격이 8억원이다. 보통 30년된 아파트 건물 부분은 이미 노후화되어 사실상 경제적 가치가 거의 없다고 본다. 그런데도 가격이 왜 8억원이나 할까? 약간 과장하여 설명하면, A지역에 위치한 구축아파트의 시장가격 8억원 중 7억9000만원 정도는 땅값일 것이고, 나머지 1000만원 정도만이 건물값일 것이다. B지역의 신축아파트는 같은 8억원의 시장가격이라고 하더라도, 가격 구성이 완전히 다르다. B지역의 신축아파트 가격을 파헤쳐보면 아마 땅값이 3억원, 건물값이 5억원으로 나뉘어져 있을 가능성이 높다. 요즘은 공사비도 폭등한 까닭에 신축 건물값이 만만치 않기 때문이다. 이런 기준에 비추어 보았을 때, 몇 년 후 두 곳 아파트의 시세는 각 어찌 될까? 신축아파트라도 건물 부분은 시간이 지나면 감가상각을 통해 빠르게 가치가 하락하면서 구축아파트가 될 것이므로, 몇십년이 지나면 건물값은 거의 없는 것과 다름 없게 된다. 결국 땅값만 남는다. 그런데 빠르게 떨어지는 건물값과 달리 땅값은 약간씩이라도 무조건 증가한다. 그렇다면 결국 A지역에 위치한 구축아파트는 구축이라도 그 가치가 꾸준히 계속 올라가지만 B지역의 신축아파트는 땅값이 오르는 속도보다 떨어지는 건물값이 더 커서, 실질적인 부동산의 가치는 점점 더 벌어지게 된다. A지역의 구축아파트가 훨씬 더 비싸지는 것이다. 이런 차이가 발생하는 것은, 같은 경기도에 위치해 있다 하더라도 A지역의 입지가 B지역의 입지보다 훨씬 우월하고 그로 인해 땅값이 훨씬 비싸기 때문에 그런 것이다. 부동산 가치의 본질은 땅값에 있고, 땅값을 좌우하는 것은 결국 입지이다. 입지는 쉽게 설명하면 결국 서울에 대한 접근성이라 할 수 있다. 이러한 부동산의 가치를 구성하는 본질을 깨달아야 위와 같은 비교적 단순한 양자 선택지에서도 어렵지 않게 올바른 투자 결정에 이를 수 있다. 얼죽신이라는 한때의 유행 같은 기준만을 가지고 투자 결정을 하게 되면 잘못된 의사결정을 하게 될 확률이 높아진다. 어떤 분야이든 항상 기본과 원칙에 충실해야 좋은 성과가 따른다. 부동산 투자에서 있어서 가장 중요하게 고려해야 할 요소는 입지와 땅값이다. 신축이라는 포장지는 당장은 대단한 것처럼 보일지 몰라도, 10년만 지나면 그 포장지는 다 해지게 되고 그제서야 포장지 내에 있는 본질이 무엇인지 보이게 된다. 부동산 투자의 기본과 원칙만 기억한다면, 앞으로 임하는 부동산 투자에 있어서 대단한 성공까지는 아니라도 최소한 대단한 실패까지는 절대 겪지 않을 것이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

얼마 전 ‘데뷔 2년이 지난 4세대 아이돌 뉴진스에 이어 5세대 아이돌이 등장하고 있다’는 기사를 접하고 ‘아이돌이나 아파트나 지금 4세대라는 점은 똑같네’라는 농담을 한 적이 있다. 아이돌의 세계에서는 톱스타가 배출됐거나, 장르의 측면에서 엄청난 변화가 생긴 시점을 기준으로 세대를 구분한다. 1세대는 H.O.T.와 젝스키스, 2세대는 빅뱅과 소녀시대, 3세대는 방탄소년단과 트와이스, 4세대는 뉴진스라고 한다. 아파트의 세대 구분도 과거의 세대가 넘어설 수 없는 특징적인 기능이 기준이 된다. 이미 재건축이 이뤄졌거나 재건축이 진행 중인 1세대 아파트들은 2세대 아파트에 비해 층이 낮고 지하주차장이 없는 경우가 많다. 이와 달리 주로 1990년대에서 2000년대에 지어진 2세대 아파트는 기술의 발전으로 층이 높아지고 지상주차장과 지하 주차장을 함께 갖춘 경우가 많다. 다만 2세대 아파트는 건축법에서 규정하는 놀이터, 도서실, 경로당 등의 시설만 설치돼 커뮤니티 시설이 마련되지 않았다. 2010년대에 건설된 3세대 아파트는 주차장을 지하에 배치하고 헬스장과 키즈까페 등 다양한 커뮤니티 시설을 확보하고 있다. 아파트의 구조적인 측면에서도 남향을 우선했던 11자형 동배치에서 벗어나 ㄱ자형, Y자형 등 다양한 형태의 배치가 생겨났다. 4세대 아파트는 3세대 아파트에서 한층 더 발전된 형태로 ‘소유’의 개념에 ‘거주’의 기능까지 더했다는데 큰 차이를 갖는다. 식사서비스와 수영장, 사우나 등 호텔이나 리조트에서 가능했던 서비스를 즐길 수 있는데다, 주택의 기능적인 측면에서도 높은 층고와 광폭 주차장 등 3세대 아파트와는 차별성을 갖고 있다. 이렇게 주차장, 커뮤니티시설 등을 통해 세대별로 아파트를 구분하는 것은 이런 요건들이 세대를 뛰어넘는데 있어 제약 요인으로 작용하기 때문이다. 1세대 아파트는 재건축을 하지 않고서는 지하주차장을 설치하기 어렵고, 2세대 아파트는 재건축·리모델링 없이 세대와 지하주차장을 직접 연결할 수 없다. 3세대 아파트는 공간적인 제약으로 4세대 아파트에서 제공되는 다양한 호텔식 커뮤니티의 확대가 불가능에 가깝다. 이렇게 재건축·리모델링 없이 세대 차이를 극복할 수 없다 보니 4세대 아파트가 갖고 있는 장점이 더욱 부각되고 그에 따른 희소성이 강조되면서 올 한해 아파트 시장에서 가장 큰 폭의 상승세를 기록하게 된 것으로 분석된다. 4세대 아파트에 대한 시장의 관심이 커지면서 최근 분양하는 신축 아파트들은 너도 나도 ‘4세대 아파트’라는 수식어를 달고 마케팅에 나서고 있다. 이 과정에서 ‘거주 비용’에 관한 잡음이 끊이지 않는 것도 특징이다. 다양한 커뮤니티 시설을 제공하고 이러한 시설을 지속적으로 운영하기 위해서는 다른 아파트들에 비해서 더 높은 기본 관리비가 발생한다. 규모의 경제로 3000~4000가구가 넘는 대단지 아파트에서는 어느 정도 비용 절감이 가능하지만, 그 미만의 규모에서는 관리비를 납부하는데 크게 부담이 없는 입주민들로만 구성이 가능한 단지에서나 큰 문제 없이 4세대 아파트의 서비스를 제공할 수 있어서다. 이렇게 단지의 규모라는 물리적인 특성, 입주민의 생활수준이라는 사회적 특성이 충족되는 경우에만 4세대 아파트라는 타이틀을 획득하고 또 유지해 나갈 수 있는데, 이 역시 4세대 아파트의 희소성을 강화시키는 요인으로 작용하고 있다. 아이돌의 세대교체 주기가 빨라진다는 말처럼 아파트의 세대교체 주기도 점점 빨라지면서, 벌써 5세대 아파트에 대한 다양한 전망도 논의되고 있다. 내 삶에서 멀어지려야 멀어질 수 없는 부동산 시장, 세대 차이를 극복하려는 노력이 부동산 시장에서도 필요한 이유다.

# 새내기 직장인 A씨. 첫 직장을 다니기 시작하면서 부모님의 도움을 받아 2억원의 작은 전셋집 하나를 마련했다. 거주 후 2년이 지나고, 이사일 아침에 전세금을 돌려받고 이사만 나가면 되는 상황이다. 이사일 아침, A씨는 먼저 이사짐을 빼고 기다리는데 임대인은 “은행에 왔는데 사람이 많아서 시간이 지체되고 있다. 곧 돈을 보내주겠다”는 말을 반복하며 전세금 반환을 지체했다. 그런데 새 임차인도 이사를 시작해야 하는 상황. A씨는 임대인의 말을 믿고 새 임차인의 이사를 허락하고 집을 나왔다. 그 직후부터 임대인과 연락이 닿지 않는다. A씨는 필자의 지인이다. A씨는 이사를 나오자마자 임대인과 연락이 끊기자, 필자에게 전입은 옮기지 않고 그대로 뒀으니 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있지 않냐며 질문해 왔다. 필자는 어떤 답을 주었을까. 필자는 A씨에게 “안타깝지만 현실적으로 전세금을 돌려받을 방법이 없다”고 답변했다. A씨는 어설픈 지식과 잘못된 순간의 선택으로 인해, 전세금 2억원을 전부 잃었다. 많은 사람들이 임차인으로서 항상 챙겨야 하는 것이 ‘전입’과 ‘확정일자’라고 알고 있는 경우가 많다. 맞는 말이다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인의 전세금을 보호해주기 위한 제도적 수단으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 인정하고 있는데, 이를 인정하는 조건 중 하나가 전입과 확정일자이기 때문이다. 하지만 임차인으로서 내 전세금을 완벽히 안전하게 지키고 싶다면 여기까지만 알고 있으면 부족하다. 임차인이 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 마지막으로 하나의 조건이 더 필요하기 때문이다. A씨가 간과한 조건은 바로 ‘점유’이다. 점유란 말 그대로 임차인이 그 주택에 살고 있어야 함을 뜻한다. 임차인이 짐을 뺀 경우라도 임차인이 집열쇠나 비밀번호를 직접 관리하고 있다면 임차인이 점유를 유지하고 있는 것으로 보아, 법적 보호를 받을 수 있다. 이 사례에서 A씨는 전입과 확정일자는 갖추었다. 하지만 A씨는 주택을 점유하고 있지 않다. 정확히는 점유를 하고 있다가 이사일 아침에 점유를 상실했다. 새 임차인에게 점유를 넘겨주었기 때문이다. 그러면 A씨는 이사일 아침에 비로소 주택임대차보호법에서 요구하는 조건을 어긴 것이 돼 법적 보호를 받지 못하게 된다. A씨가 이사일 아침에 새 임차인에게 이사를 허락한 행동이 돌이킬 수 없는 큰 실수였다. 이사일 아침에 새 임차인이 이사를 독촉했기 때문에 순간 심적으로 마음이 약해진 것은 이해하나, 그 안일한 생각으로 인해 불과 1~2시간 사이에 전세금 2억원 전액을 잃은 것이다. 이런 경우는 A씨가 보증보험에 가입했다 해도 배상을 받지 못한다. 전세금을 받지 않은 상황에서 이사를 나간 A씨의 잘못으로 발생한 일이기 때문이다. A씨는 임대인을 상대로 형사고소 및 민사소송을 제기할 수야 있겠지만, 이런 악의적인 행동을 한 임대인은 다른 재산을 가지고 있다고 기대하기도 어려워서 A씨 입장에서 전세금을 돌려받는 것은 사실상 불가능하다. 돈은 버는 것보다 지키는 것이 중요하다는 말, 한번쯤은 들어봤을 것이다. 특히 전세금은 수억원의 목돈이므로 안전하게 지켜야 한다. 임차인이라면 이사일에 새 임차인이 이사를 들어오는 상황이라도 전세금을 돌려받을 때까지 절대 이사를 허락하지 말아야 함을 명심하자. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

골드만삭스, JP모건 등과 함께 세계 최대 투자은행 중 하나로 손꼽히는 모건스탠리가 최근 우리나라 임대주택 투자를 결정한 가운데 다수의 외국계 사모펀드들도 국내 주거용 부동산에 높은 관심을 보이고 있다. 실례로 영국계 펀드인 ICG는 국내 코리빙 시장의 메인 공급자 중 하나인 홈즈스튜디오와 3000억 원대 투자계약을 체결했고, 싱가포르투자청도 SK디앤디와 함께 서울 내 4개의 코리빙 시설에 투자한 것으로 알려졌다. 지금까지 이런 투자자들의 주요 부동산 투자 대상이 대형 오피스 건물에 한정됐던 만큼, 임대주택에 대한 투자 증가는 국내 주거용 부동산 구조에 큰 변화가 시작되는 시작점으로 볼 수 있다. 쉽게 말해 ‘대한민국 임대주택 시장도 장기적인 투자 가치가 있는 시장으로 변하고 있다’는 인식이 자리 잡기 시작한 것이다. 부동산 펀드와 같은 대형 투자 자본은 대상 부동산 자산에서 발생하는 임대 수익을 기초로 하고, 투자 기간동안 발생한 자본 차익을 추가 수익으로 획득한다. 그렇다 보니 이를 선정할 때 안정적인 임대료 상승이 가능하고, 상승한 임대료에 따라 자본차익도 발생시킬 수 있는 자산을 선호하는 경우가 많다. 이런 측면에서 우리나라의 주택 임대료도 해외 투자자들에게 매력적인 수준에 도달했기 때문에 최근 투자가 증가한 것으로 판단할 수 있다. 그렇다면 해외 선진국이나 국내 오피스와 달리 우리나라 임대주택에 대한 투자는 왜 이렇게 늦게 이뤄졌을까? 집값이나 물가 등 국가·도시 통계 비교 사이트 Numbeo에 따르면 전세계 주요 30개 도시 중 서울의 평균 임대료는 20위로 조사됐다. 홍콩이 1만 5000달러로 가장 비쌌고, 스위스(1만 4000달러), 런던(1만 3000달러)이 뒤를 이었다. 서울의 아파트 평균 임대료는 1500달러로 약 200만 원 수준이다. 즉, 서울의 주택 임대료는 도시 규모나 이미지에 비해 상당히 낮은 수준으로 투자자들의 기대치를 충족시키는 어려웠던 것으로 분석된다. 게다가 서울의 아파트 가격이 홍콩과 싱가포르에 이어 세 번째로 높은 수준(2020년 기준 3.3㎡당 약 6550만 원)을 기록하다 보니 임대료 경쟁력은 더 낮아 보일 수밖에 없었다. 이렇게 우리나라의 월 임대료가 다른 주요 선진국들에 비해 저렴할 수 있었던 것은 전세라는 제도가 주택 매매시장과 임대차시장 사이에 완충 작용을 해주고 있었기 때문이다. 임대인의 입장에서는 임차인의 전세보증금을 활용하여 자기자본 투입 금액을 줄일 수 있고, 임차인은 전세자금 대출을 이용해 순수 월세 거주하는 것에 비해 비용을 줄일 수 있었기 때문이다. 그렇다보니 임대인과 임차인 모두 전세를 선호하고 상대적으로 월세가격은 안정적인 수준을 유지할 수 있었다. 하지만 최근 전세가격 상승, 전세대출 규제, 대출 금리 관리 등의 요인과 더불어 전세사기 등 제도적 불안정성까지 더해지면서 전세시장 규모가 점점 축소되고 빠른 월세화가 진행되고 있다. 이에 따라 상대적으로 저렴한 수준을 이어갈 수 있었던 월세 가격도 빠른 속도로 상승하고 있으며, 결과적으로 외국계 투자자금들도 우리나라의 임대주택 시장에 관심을 가질 수 있었던 것이다. 글로벌 투자자본이나 대규모 리츠뿐만 아니라 우리나라의 개인 투자자들도 과거 고시원의 형태를 발전시킨 코리빙 주거 시장에 대한 투자를 빠르게 늘리고 있다. 부동산 시장의 새로운 먹거리로서 미래 성장이 예상되는 시장에 대한 관심이 높아지는 지금, 시장의 변화에 스며들어야 하는 시기가 도래하고 있다.

# 40대 후반에 접어든 주부 A씨. 그동안 틈틈이 부동산 공부를 하며 여러 채의 아파트를 매입했다. 아파트 가격이 폭등하자 정부는 다주택자의 주택 취득을 강력히 규제하기 시작했고, 양도소득세 세율도 대폭 올렸다. A씨는 남동생의 아내이자 무주택자인 올케 명의로 아파트 1채의 소유자 명의를 이전해 두었다. 양도소득세 중과를 피하기 위하기 위함이었다. 그 후 2년의 보유기간이 지나 아파트를 매각했고, 비과세 혜택까지 받아 3억원 이상의 투자 수익을 얻었다. 주부 A씨는 남동생 부부에게 투자 수익 3억원을 돌려달라고 요구했으나, 갑자기 남동생과 올케는 아파트 투자 수익을 돌려줄 수 없다며 수익금의 반환을 거부하고 있다. 최근 지인 A씨가 상담을 요청했다. 양도소득세 혜택을 받기 위해 올케 명의로 사둔 아파트를 매도했는데, 남동생과 올케가 수익금 3억원을 돌려주지 않는다며 법적으로 어떻게 대응해야 할지 질문해왔다. A씨는 남동생과 올케가 특별히 한 것도 없이 욕심을 부리고 있다며 법을 통해 자신의 권리를 되찾겠다고 목소리를 높였다. 필자는 A씨에게 어떤 조언을 주었을까? 먼저 우리나라에서 시행 중인 부동산 관련 법률이 차명 부동산에 대해 어떤 입장을 취하고 있는지를 정확히 알고 있어야 한다. 우리나라는 차명으로 부동산을 소유하는 것을 금지하기 위해 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’이라는 법률이 시행되고 있다. 이 법률은 ‘부동산실명법’이라고도 불린다. 이 법률은 차명으로 부동산을 사는 행위를 ‘명의신탁’이라 정의하는데, 명의신탁을 통해 부동산을 매입한 사람에게 여러 가지 패널티를 부과한다. 대표적으로 다음과 같은 패널티가 있다. 첫째, 차명으로 부동산을 매입한 사람에게 과징금을 부과한다. 과징금은 공동주택 공시가격의 30%의 금액으로 부과된다. 공동주택 공시가격은 시세보다는 다소 낮지만 시세가 어느 정도 수준으로 반영되어 있기에 서울 소재 아파트라면 수억원 이상의 과징금이 부과될 수 있다. 둘째, 차명으로 부동산을 매입했다 하더라도 법적으로 소유권을 전혀 인정받지 못한다. 명의를 빌려준 사람이 내 것이 아니라고 인정해도 결론은 똑같다. 부동산등기부등본에 표시된 소유자만이 법적인 소유권을 취득한다. 그래서 위 사안에서 A씨는 부동산에 관한 어떤 법적 권리도 인정받을 수 없고, 올케가 부동산의 소유자로 인정된다. 올케만이 부동산의 유일한 소유자이므로, 부동산을 매도함에 따라 발생하는 수익금도 모두 올케에게 귀속된다. A씨가 모든 투자 과정을 주도하였고 그 투자로 인한 수익금이 3억원이라 하더라도, A씨는 단돈 100원도 받을 수 없다. 다만 올케가 부동산을 매입하는 과정에서 A씨로부터 지원받은 돈이 있다면, 올케는 그 돈만 돌려주면 된다. 필자는 이런 내용을 설명해주며 남동생과 올케를 상대로 민사소송을 고민하는 주부 A씨에게 “포기하라”고 조언을 주었다. 어차피 소송을 진행해도 아파트에 관한 올케의 소유권이 인정될 것이고, A씨가 승소할 방법은 전혀 없기 때문이다. 게다가 이러한 사실을 행정기관에서 인지하게 되면 A씨는 과징금까지 부과받을 수 있어, 득은 없고 실만 예상될 뿐이었다. 결국 A씨는 소송을 포기했고 남동생 부부와 남보다 못한 사이가 되어 버렸다. 정부의 다주택자 규제로 인해 무주택자를 제외하곤 아파트를 취득하기가 굉장히 어려운 시기이다. 그 때문에 유주택자 입장에서는 가까운 가족이나 지인의 명의를 빌려 아파트 투자를 하고 싶은 유혹에 빠지게 된다. 하지만 견물생심이라 했듯, 투자가 잘 되고 아파트 가격이 폭등한다 하더라도 그 때부터 가족 또는 지인과의 새로운 분쟁이 시작될 수 있다. 사람의 도리상 어떻게 그럴 수가 있냐고 되묻는 사람도 있을 것이다. 하지만 명의를 빌려준 가족이나 지인의 마음은 절대 비난받을 만한 것이 아니다. 단 한순간도 그 부동산은 나의 소유인 적이 없었다. 애초부터 나의 것이 아닌 것을 나의 것으로 착각해 탐한 나의 탓일 뿐이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

올해 소비자 트렌드를 예측하는 ‘트렌드 코리아 2024’는 올해의 단어 중 하나로 디토(Ditto) 소비를 선정했다. '디토’는 최근 걸그룹 뉴진스의 노래 제목으로 대중에 잘 알려졌다. 과거1990년 개봉한 영화 ‘사랑과 영혼’에서 남자 주인공의 사랑 고백에 여자 주인공이 “Ditto”라고 응답하는 마지막 장면을 기억하는 사람도 많을 것이다. Ditto는 일상 대화에서는 ‘나도, 나도 그래’라는 의미로 사용되는데, 마케팅의 관점에서는 특정 유명인이나 컨텐츠의 제안에 따라 제품을 구매하는 소비 트렌드를 말하기도 한다. 이번 파리 올림픽에서 신유빈 탁구선수가 경기 중 에너지 젤리를 먹는 모습이 카메라에 잡히면서 관련 상품의 매출이 급증한 것도 디토 소비의 사례로 볼 수 있다. 주택 시장에도 디토 소비를 적용할 수 있을까? 주택은 일반 소비재와 달리 거래의 단위가 크고 의사결정에 오랜 시간이 필요하다는 특성이 있는 만큼, 유명 연예인들을 따라 주택을 구입하는 것은 현실적으로 불가능하다. 대신에 어디선가 한번쯤 들어봤거나 많은 사람들이 구입하는 아파트 단지를 선호하고 이를 따라 주택을 구입하는 현상이 나타나고 있다. 주택 시장에서의 ‘디토 소비’는 아파트 브랜드에서 시작한다고 볼 수 있다. 과거 “강남 사세요? 전 OO에 살아요”라는 아파트 브랜드의 광고 카피처럼, 아파트 브랜드는 주택구입을 결정짓는 중요한 요인으로 작용하고 있다. 여전히 많은 소비자들이 주택을 구입할 때 아파트 브랜드를 중요한 의사결정 요인으로 삼는 것도 사실이다. 하지만 2020년대 ‘대장 아파트’라는 표현이 유행하기 시작하면서 약간의 변화가 감지되고 있다. 특정 지역에서 가장 고가이면서 가구 수가 많고 미래가치가 높은 아파트를 대장아파트라고 부르는데, 이로 인해 지역을 넘어 ‘단지’ 단위로 부동산을 구분하는 현상이 보편화되고 있다. 잠실 ‘엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)’나 대치 ‘우선미(우성, 선경, 미도)'와 같이 복수의 아파트 단지를 줄여 말하는 것에 이어 ‘마래푸(마포래미안푸르지오)', ‘경자(경희궁자이)', ‘아리팍(반포 아크로리버파크)'처럼 개별 아파트 단지의 이름을 줄여서 말하는 것도 보편적인 현상이 됐다. 주택 가격에서도 유명 단지를 선호하는 현상은 뚜렷하게 나타나고 있다. KB부동산은 전국 아파트 중 시가총액이 높은 50개의 단지를 ‘선도아파트’로 정의하고 선도아파트에 속하는 단지들과 가격지수를 따로 발표하고 있다. 아래의 그래프에서 검정색 점선은 KB선도아파트 50지수를, 붉은색 점선은 서울 아파트 매매가격지수를 뜻하는데 선도아파트 가격 상승률이 일반 아파트 대비 더 큰 폭의 상승세를 보이는 것을 알 수 있다. 규모가 크고 유명한 아파트가 시장에서 더 선호되며 빠르게 가격이 상승하는 것으로 해석할 수 있다. 물론 이런 부동산 시장의 새로운 트렌드가 부동산 가격변동의 전부를 설명할 수 있는 것은 아니다. 하지만 소비자의 심리가 중요하게 작용하는 최근의 시장 상황에서는 이런 트렌드를 인식하고 이해하는 것이 주택가격 변화를 더 잘 이해하는 것은 물론, 궁극적으로 투자 수익률도 높이는 방안이 될 수 있다. 모든 것이 빠르게 변하는 시대, 시장의 빠른 속도에 맞는 호흡법을 찾기를 기대한다.

“지금 집 사도 될까요?” 내 집 마련을 꿈꾸고 있는 실거주 매수희망자들이 가장 많이 하는 질문이다. 특히 신혼부부나 아이를 가진 학부모는 거주 안정과 아이의 교육을 위해 내 집 마련을 인생의 중요한 목표로 삼고 있다. 하지만 내 집을 언제 사야 할지, 얼마에 사야 할지, 어떤 기준을 가지고 사야 할지 감이 오지 않는 것이 현실이다. 내 집 마련, 어떻게 접근해야 성공할 수 있을까? 부동산 시장의 오르고 내림에 대하여 민감한 시각으로만 바라보면 쉽게 살 수 없는 것이 서울‧수도권 지역의 아파트다. 가격이 오른다고 하면 비싸서 못사고, 가격이 떨어진다 하면 더 떨어질 것 같아서 못 산다. 내 집 마련을 하고자 하는 초보 부린이라면 내 집 마련의 첫걸음을 떼기 위해 다음 사항을 꼭 기억하자. 1. 언제 살 지를 고민하지 말고, ‘무엇’을 살 것인지 고민하라. 필자는 부동산 투자를 꽤 오랜 시간 동안 해왔지만 저점을 기가 막히게 잡아내는 부동산 고수는 거의 본 적이 없다. 소위 부동산 전문가라고 불리는 사람들도 부동산 투자로 돈을 벌어본 경험이 생각보다 많지 않으며, 부동산 시장 흐름의 한치 앞을 내다보지 못하는 경우가 태반이다. 이런 현실 속에서 부동산 투자 경험이 없는 사람이 기사 몇 개 읽어보다가 저점을 잡아 내 집 마련을 한다는 것은 사실 공상에 가깝다는 냉혹한 현실을 먼저 인식해야 한다. 만약 매수희망자가 관심 있는 그 지역에 위치한 그 아파트를 당장 사지 못한다면 앞으로 시장의 상황이 어떻게 되든 간에 그 매수희망자는 그 아파트를 사지 못할 가능성이 높다. 어차피 부동산 가격이 폭등하면 폭등하는 속도를 따라가지 못해 사지 못할 것이고, 하락하면 부동산 시장이 더 떨어질 것이라 걱정하며 사지 못할 것이기 때문이다. 부동산을 사는 것도 한번이라도 해본 사람이 더 잘하는 법이다. 저점을 잡아 내 집 마련하겠다는 막연하고 실현 불가능한 목표는 버리고, 현재 내가 가진 돈과 감당할 수 있는 대출을 감안해 매수할 수 있는 관심단지를 선정하라. 그리고 그 관심 단지 내에서 괜찮은 매물을 탐색해야 한다. “시장의 저점에 사겠다”는 막연한 목표만으로는 앞으로 10년이 지나도 내 집 마련하기 어렵다. 2. 대단지 아파트에서 ‘초급매’라는 기회를 잡아보자. 먼저 대단지 아파트의 구별기준을 알아보고 대단지 아파트에서 ‘초급매’라는 기회를 잡는 방법을 알아보자. 대단지 아파트는 무엇일까? 대단지 아파트란 400~500대 이상의 아파트 단지를 의미한다. 이보다 세대수가 적은 아파트 단지도 괜찮지만 그렇다면 최소한 거래가 활발한 편에 속하거나 거래수요가 있는 신축단지여야 한다. 나홀로 아파트처럼 세대수가 적은 구축 아파트의 경우에 수년 동안 실거래가 전혀 없는 경우도 있어 이런 종류의 아파트는 관심단지에서 배제하는 편이 좋다. 대단지 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 바로 종종 급매가 나온다는 것이다. 대단지 아파트일수록 소유자의 절대 숫자가 많으므로 여러 사연이 있는 소유자들이 많을 수밖에 없다. 따라서 이런 대단지 아파트는 종종 급매물이 나오므로 공인중개사들에게 실수요자로서 당장 매수할 것만 같은 인식을 심어준다면, ‘급매물’ 또는 ‘초급매물’을 잡을 수 있는 기회가 온다. 아파트 시장에 관심이 많은 실수요자들도 투자를 위한 목적이 크기에 평소에는 큰 관심을 두지 않다가 부동산 가격이 오른다는 이야기만 나오면 그제서야 추격 매수를 고민하는 사람들이 많다. 진정 실수요자로서 아파트를 매입하고 싶다면 이제는 그런 식의 접근은 지양해야 한다. 실거주를 위한 아파트를 매입할 생각이라면, 저점을 잡아 사겠다는 목표보다는 관심 있는 단지를 물색하고 감당 가능한 괜찮은 가격 수준의 매물을 잡는 것을 목표로 삼아야 한다. 초보 부린이라면 경매로든 급매로든 현재 시장가보다 싼 가격에 사는 방법만이 괜찮은 실거주 아파트를 잡을 수 있는 유일한 길이다. 그리고 일단 선택을 했으면 부동산 시장은 어느 정도의 등락은 당연히 있는 것이므로 약간의 등락에 일희일비하지 말아야 한다. 이런 마음가짐을 가지고 내 집 마련에 꾸준히 관심을 갖고 임한다면, 어느 순간 매력적인 가격으로 실거주 아파트를 장만할 수 있을 것이다.

# A씨는 2020년 정비구역 내에 있는 허름한 빌라를 매매했다. 해당 정비구역은 재건축 정비사업이 한창 진행돼 관리처분인가까지 완료된 상황이었다. A씨가 그 빌라를 산 이유는 재건축 사업이 관리처분인가 단계를 지나 정상궤도에 올랐다고 확신했기 때문이다. 그로부터 4년 뒤, 2024년 하반기 A씨는 재건축된 서울 신축아파트에 입주할 예정이다. 허름한 빌라가 서울 신축아파트가 되기까지 2015년 정비구역 지정이 된 이후부터는 10년, A씨가 빌라를 매수한 때로부터는 4년의 기간이 걸렸다. A씨의 이야기는 바로 필자의 이야기다. 필자는 서울 모처에 재건축 사업이 진행 중인 정비구역에 있던 빌라를 매수해 최근 신축아파트로 보상받은 경험이 있다. 부동산 투자자이자 재개발·재건축 전문 변호사인 필자가 생각하기에 재건축 투자는 철저한 공부와 사전조사를 거쳐 접근해야 한다. 이 현장을 예시로, 재건축 투자를 하려는 경우 어떤 사항을 중점적으로 체크해야 하는지 살펴보자. 1. 사업시행인가 또는 관리처분인가 단계의 재건축 구역을 고르자 필자가 매입한 재건축구역은 2015년 1월 정비구역으로 지정됐고, 2016년 6월에 재건축정비사업조합이 설립됐다. 그 뒤 2017년 사업시행인가와 2019년 관리처분인가를 거쳐 공사를 시작했고, 2024년에 이르러서야 공사가 완료돼 신축아파트로 탈바꿈했다. 정비구역이 지정되고 신축아파트가 완전히 지어지기까지 약 10년의 시간이 걸린 것이다. 통상 재개발‧재건축 정비사업은 정비구역 지정부터 신축아파트 준공까지 10년의 시간이 넘게 걸리는 경우가 많다. 조합원 수가 많고 비상대책위원회 등 계파가 생기는 곳은 20년의 기간이 걸리기도 한다. 재개발‧재건축 정비사업은 이만큼이나 적지 않은 시간이 소요될 수 있기 때문에 정비사업을 막 시작한 구역의 매물보다는 어느 정도 정비사업이 성공적으로 진행되고 있는 구역의 매물을 매입하는 것이 빠른 시간 내에 신축아파트를 얻게 할 가능성을 높이는 방법이다. 정비사업이 ‘사업시행인가’ 또는 ‘관리처분인가’ 단계까지 진행됐다면 그 구역은 어느 정도 성공적으로 사업이 진행되고 있다고 판단해도 좋다. 필자는 2020년경 관리처분인가 단계까지 완료된 상황에서 재건축 정비구역의 빌라 매물을 매수하여 조합원이 됐다. 재건축 사업이 진행되는 상황을 미리 체크한 뒤 매수해 투자 리스크를 최소화했다. 2. 조합원들이 분담금 납부 여력이 있는 곳을 매수하자 재개발‧재건축 정비사업을 하려면 조합원들이 각자 자신이 가진 부동산을 감정평가가격 수준에 조합에 넘기고 신축아파트의 분양책정가에 따라 그 차액을 조합에 지급해야 한다. 쉽게 설명하면 조합원이 가진 빌라의 가격이 3억원이고 신축아파트의 분양책정가가 7억원이라면, 조합원으로서는 차액인 4억원을 추가로 납부해야 신축아파트를 받을 수 있는 것이다. 위 차액 4억원을 ‘조합원 분담금’이라고 한다. 최근 공사비가 급등한 탓에, 대부분의 서울 및 수도권의 정비사업 현장에서는 조합원 분담금이 수억원 정도로 부과되고 있다. 조합원들이 분담금을 제때 납부해야 재개발‧재건축 정비사업이 빠른 속도로 일정에 차질 없이 진행될 수 있으므로, 해당 정비구역의 조합원들의 분담금 납부 능력을 고려해야 한다. 조합원 분양가 대비 시세 차익이 충분히 예상되는 곳이어야 조합원들이 수억원에 이르는 조합원 분담금을 적극적으로 납부하는 경향이 있다. 재개발‧재건축 투자는 처음에는 다소 어렵게 느껴질 수 있지만, 일단 매입만 해두면 특별한 노력 없이 몇 년 후 시세 차익이 기대되는 신축아파트로 돌아온다는 점에서 매력적인 재테크 수단이다. 다만, 재개발 재건축 부동산은 다른 부동산과 달리 사업의 진행 속도가 중요한 변수로 작용하므로 일반 매매의 경우보다 치밀한 조사가 필요하다. 따라서 부동산 중개업소와 조합관계자의 말만 무조건적으로 믿지 말고, 확실하고 안전한 물건을 찾기 위해서 부지런한 공부와 발품은 필수다. 재건축·재개발 물건이라고 무조건 오르는 시대는 끝났다. 정비사업의 사업성과 사업 단계, 사업 속도, 위치, 학군, 조합원 분담금의 납부 여력 등 사항을 매매 전에 미리 조사해 체크한다면 서울 및 수도권의 신축아파트로 돌아올 ‘옥석’을 찾을 수 있을 것이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

# 50대에 명예퇴직을 한 A씨. 우연찮게 유튜브를 통해 부동산 공동투자에 참여하면 큰 돈을 벌 수 있다는 모 부동산 업체의 부동산투자 강사 B씨의 이야기를 영상으로 보게 됐다. 몇 개의 영상을 보고 B씨가 성공한 부동산 투자자라고 믿은 그는 B씨가 소속된 부동산 업체에서 주관해 진행하는 공동투자에 참여하기로 마음 먹었다. 인생 후반기를 위하여 모아두었던 명예퇴직금까지 끌어모아 투자를 했는데, 몇 년이 지나도록 투자이익은 물론 원금도 돌려받지 못하고 있다. 지난 부동산 폭등기 시절, 유튜브에서는 성공한 부동산 투자자임을 표방하는 사람들이 우후죽순 등장하기 시작했다. 처음에는 자신의 성공적인 부동산 투자 사례를 소개하는 데에 그치는 듯했지만, 어느 순간부터 공동투자를 통해 함께 큰 돈을 벌자는 내용이 반복적으로 올라오기 시작했다. 이들은 강남에 부동산 학원을 차리고, 부동산 공동투자자를 모집하며 공동투자의 장점을 널리 홍보했다. 주식 및 코인과 달리 부동산은 투자에 필요한 시드머니가 상대적으로 큰 편이라 대부분의 사람들에게는 시작이 어렵다. 부동산 업체는 이러한 부동산 투자의 어려움을 강조하며 공동투자의 장점을 부각시키고, 소액의 투자금으로도 투자에 참여할 수 있다고 홍보한다. 하지만 이들이 홍보하는 부동산 공동투자는 사실상 부동산 업체의 단독투자와 다를 바 없다. ‘공동’투자라면 투자에 있어서 핵심적인 사항을 함께 상의하고 결정할 수 있는 형태의 의사결정 체제가 정비돼야 한다. 하지만 이러한 부동산 업체의 공동투자 시스템은 그들이 투자할 부동산을 선정하고 매입가를 결정하며 매도가격과 매도시기 역시 업체가 결정할 수 있도록 정하고 있다. 부동산 업체가 단독으로 모든 결정을 내릴 수 있었기에, 사실상 ‘공동투자’가 아니라 부동산 업체가 주관하여 진행하는 ‘리딩투자’인 것이다. 부동산 업체가 주관하는 리딩투자 물건은 보통 아파트와 같이 거래가 쉬운 물건이 아니라 거래가 뜸한 토지가 많다. 부동산 하락기를 거쳐오면서 토지 매물을 찾는 수요는 훨씬 줄었고, 그 사이 공사비도 폭등한 탓에 토지는 제 값에 매도하기 더 어려워졌다. 시간이라도 더 끌며 매수자를 찾으면 좋겠지만 받아둔 투자금도 이미 바닥이 보이는 상황이라 대출이자를 내지 못해 경매에 부쳐진다. 투자에 참여한 사람들은 업체에 원금이라도 회수할 방안이 없는지 문의하곤 하지만 업체는 묵묵부답이다. 성공한 투자자로서의 제2의 인생은 없고, 떼인 투자원금을 회수하는 일이 인생 후반기의 새로운 일이 돼버린다. 이러한 상황에 처한 투자자는 업체의 처벌을 구하는 형사고소와 더불어 투자금의 반환을 요구하는 내용의 민사소송을 제기하기도 한다. 부동산 리딩투자는 자본시장법 및 부동산투자회사법을 위반한 것으로 볼 여지가 있고, 형사처벌 대상이 될 수도 있기 때문이다. 하지만 업체는 보통 자신에게 유리한 형태의 계약서를 미리 받아두기에, 법적 분쟁도 만만치 않은 것이 현실이다. 부동산 리딩투자에 뛰어드는 사람들은 부동산 투자경험을 간접적으로 쌓고 쉽게 돈을 벌고자 하는 마음에서 시작한다. 하지만 이는 엇나간 바람이다. 부동산 리딩투자는 자신의 투자경험이 아니기에 남는 것도 거의 없고, 투자금 역시 투명하게 관리되지 않기 때문에 실패한 투자로 이어지기 쉽다. 성공적인 부동산 투자자가 되고 싶다면 ‘주체적인 투자’를 해야 한다. 다른 사람의 도움과 조언을 받을 수 있지만, 기본적으로 스스로 공부하고 스스로 매물을 볼 줄 알아야 한다. 스스로 분석한 뒤에 투자결정을 해야지만, 그 고민과정과 나중의 결과를 통해 투자경험이 남게 된다. 남에게 내 돈의 투자를 맡기면 경험도 남지 않고, 돈도 남지 않을 수 있다는 당연한 진리를 깊이 명심해야 한다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

최근 서울 주택가격이 가파른 회복세를 보이는 가운데 지방 주택가격의 경우 여전히 바닥을 다지지 못하는 지역이 나타나면서 또다시 차별화, 양극화에 대한 시장의 우려의 목소리가 커지고 있다. 이렇게 지역별 주택가격 변동성에 큰 차이가 나는 데는 다양한 요인이 있겠지만, 역시 주택을 구입하는 배후 수요가 많고 적음이 회복 속도에 차이를 발생시키는 가장 중요한 요인이다. ‘다른 지역은 몰라도 서울 부동산 가격은 계속 상승한다’는 막연한 기대감은 인구가 아무리 줄어들어도 서울 부동산의 수요는 사라지지 않는다는 전망에 기인한 것으로, 시간이 지날수록 서울 부동산 시장의 존재감은 더 강해질 수밖에 없다고 판단된다. 코로나 사태가 종식된 이후 세계적인 고금리 상황이 지속됐음에도 미국과 영국 등 주요 선진국의 주택가격은 꾸준한 상승세를 이어가고 있다. 가격 상승세의 주요 원인으로는 해외 주요 도시 내 주택이 전 세계에서 관심을 갖는 하나의 투자자산으로 여겨지면서 끊임없이 수요가 유입되고 있다는 점이 꼽힌다. 그렇다면 글로벌 시장에서 서울이라는 도시가 갖는 투자처로써의 매력은 어떨까? 모리기념재단 도시전략연구소가 발표한 세계도시종합력 랭킹에 따르면 서울은 뉴욕, 런던, 도쿄, 파리, 싱가포르, 암스테르담에 이어 글로벌 7대 도시로 선정된 대도시다. 전세계 사람들이 세계의 주요 도시를 이야기할 때 열손가락 안에 들어갈 정도의 인지도를 가진 도시라는 의미다. 이 때문에 이미 국내 핵심 오피스 빌딩은 외국의 투자 자본에 의해 점령된 경험이 있거나 점령된 상황이며, 이제 그 관심은 점점 주택과 같은 거주용 부동산으로 넘어가는 추세다. 외국인 주택 소유는 연간 약 10%에 가까운 증가율을 기록하고 있는데, 이 중 75% 이상이 수도권 주택에 편중돼있다. 이는 외국인의 국내 부동산 매입 비중 변화로도 확인할 수 있다. 대법원 등기정보광장에 따르면 2015년 0.5%였던 외국인의 국내 부동산 매입 비중은 2018년 0.9%, 2022년 1.0%에 이어 지난해 1.2%로 증가하였다. 미국(2.3%)이나 캐나다(3.0%)와 같은 주요 선진국에 비하면 낮은 수준이지만, 비중이 꾸준히 증가하고 있다는 측면에서 큰 의미가 있다. 서울의 경우 다른 선진 주요 도시들 대비 주택의 월세는 저렴하지만 주택 가격은 저렴하지 않은 편이다. 이로 인해 주택가격 자본환원율(Cap Rate)은 낮고 투자 매력도 떨어져 보일 수 있다. 지난해 평균주택가격을 기준으로 할 때 주택가격 자본환원율은 뉴욕이 5.0%, 로스앤젤레스(LA) 3.1%, 런던 4.0%, 시드니 2.4% 등으로 1.5%를 기록한 서울보다 훨씬 높았다. 이런 상황에서도 서울 주택이 글로벌 투자자들에게 매력적으로 보이는 것은 여타 글로벌 도시들에 비하면 최근 주택가격 상승폭이 낮았고, 전세라는 제도를 레버리지로 적극적으로 활용할 수 있다는 점이다. 그렇다보니 서울에서 외국인 집주인이 임대를 주는 주택수도 2021년 6월 124건에서 올 4월 718건으로 크게 증가했다. 물론 외국인이 국내에 주택을 구입할 때 주택 수나 대출 규제 등으로부터 자유롭다는 측면에서 ‘외국인 집주인’에 대한 시선이 긍정적이지만은 않다. 하지만 ‘대한민국의 수도 서울’이 아닌 ‘전 세계인의 도시 서울’에서는 더 많은 국가의 다양한 사람들이 서울 주택을 구입하게 될 가능성이 크다. 모든 문화에 K를 붙이면 글로벌 트렌드가 되는 지금, ‘외국인 집주인’을 바라보는 우리의 시선도 세계 7대 도시 시민으로서 ‘글로벌 스텐다드’에 맞춰 나가야 할 시대가 가까워지고 있다.

#30대 직장인 A씨가 분양 받은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2022년 준공된 한 지식산업센터. 분양 당시 완판은 물론이고 플러스 피까지 붙을 정도로 인기가 높았다. 하지만 지난 6월 말 진행된 경매에서 감정가 2억5000만원의 매물이 절반 가까운 가격에 매각됐다. 피까지 얹어줘야 겨우 살 수 있었던 지식산업센터 매물이 2년도 채 지나지 않아 부동산 시장에서 철저히 외면받게 된 것이다. A씨는 지식산업센터의 공실률이 높은 상황을 보고 계약을 취소하려고 했지만 불가능하다는 통보를 받았다. 어떻게든 분양계약 취소를 하고 싶은데 방법이 있을지 밤잠을 설치며 중도 해지 방법을 수소문하고 있다. 지식산업센터는 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 위한 시설이 입주할 수 있는 도시형 건물을 뜻한다. 과거에는 ‘아파트형 공장’이라는 명칭으로 불리기도 했다. 부동산 투자자들이 앞다퉈 지식산업센터에 투자한 이유는 2가지였다. 분양대금 대비 최대 90%의 대출을 받을 수 있어 적은 투자금으로 살 수 있다는 점과 전매 제한이 없어 분양계약 후 잔금 납부 없이 곧바로 플러스피(플피)를 받고 팔기가 쉽다는 점이었다. 지식산업센터는 기업인들을 위한 부동산 상품임에도 불구하고, 이런 이점으로 인해 투자자들이 지식산업센터 시장에 대거 몰렸다. 분양을 받지만 소유권을 취득한다는 생각을 가진 사람은 없었다. 모두들 잔금 내기 전에 피를 받고 팔고 나올 생각이었기 때문이다. 광풍이었다. 그 누구도 “만약 안 팔리면?”이라는 의문을 던지는 사람은 없었다. 지식산업센터를 매수하고 전매에 실패한 투자자들은 지금 현실에서 잔금 납부를 독촉받고 있다. 지식산업센터는 시세 대비 고분양가로 책정돼 있기에 투자자 입장에서 잔금 납부를 하는 즉시 손해가 확정된다. 잔금 후에 임차인을 맞추지 못해 공실상태가 유지되면 매달 대출 이자를 직접 감당해야 할 뿐만 아니라, 관리비까지 납부해야 한다. 매달 꼬박꼬박 나가는 이자와 관리비만 수백만원이다. 빠른 시일 내에 임차인이라도 맞추면 다행이지만 공급폭탄이라고 불릴 정도로 많은 지식산업센터가 공급되면서 이마저도 녹록지 않다. 이러한 이유로 최근 지식산업센터의 분양계약을 취소, 해제하려는 경우가 많아졌다. 잔금 납입기일이 통보되면 어떻게든 분양계약을 해지할 방도를 찾고자 하지만 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실이다. ‘분양계약’은 말 그대로 계약이기 때문에 계약 당사자는 계약을 이행해야 하는 의무가 있다. 당사자 일방이 계약상 의무를 이행하지 않거나, 계약 과정에서 사기, 협박 등 하자가 존재할 경우에만 예외적으로 계약 해제와 취소가 가능하다. 수분양자가 분양대금을 납부하지 않고 버티는 경우 신용문제가 생길 수도 있다. 지식산업센터를 분양받은 사람은 계약금만 내고 중도금과 잔금 대부분을 대출로 충당하기 때문에, 그동안 대출받은 중도금에 대한 기한의 이익이 상실돼 즉시 대출금을 상환해야 하는 문제가 생길 수 있다. 만약 분양대금 상환이 안되면, 금융기관이나 보증기관인 시공사에서는 강제집행절차에 착수할 수도 있다. 분양계약 해제, 취소는 무턱대고 대금을 내지 않거나, 취소를 하고 싶다고 취소가 되는 것이 아니다. 계약을 해제할 수 있는 사유가 있는지 확인해봐야 하며, 계약 해제 사유가 존재한다면 법률적인 절차를 따라 분양계약 해제 소송을 진행해야 한다. 분양계약 체결 전부터 계약 내용을 꼼꼼히 확인해봐야 하고, 분양계약을 체결하고 중도금까지 냈다면 계약 과정의 문제점은 없었는지, 취소할 방법은 없는지 변호사와 심도 있는 상담을 통해 최선의 선택을 하는 것이 좋다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

최근 부동산 시장의 시세 상승 흐름이 심상치 않다. 서울 아파트 시세가 전고점 대비 95%까지 회복하는 등 얼어 붙었던 부동산 시장에 훈풍이 돌고 있다. 부동산 시세에 상승 영향을 주는 요인 중 하나인 금리 역시 연내 미국의 금리 인하 예정으로 부동산 상승에 힘을 실어 주고 있다. 또한 주택 공급 부족 역시 부동산 시장의 상승 원인이다. 부동산 시장의 흐름을 예상할 수 있는 선행지표로 여겨지는 부동산 경매 시장에서도 몇 달 전과 분위기가 사뭇 달라졌다. 작년 중순경만 하더라도 아파트 경매의 경우 최초 감정가격에서 2회 유찰된 후 시세 대비 50~60%대에서 입찰을 하는 분위기가 지배적이었다. 그러나 최근의 경우 1회 유찰된 후 시세 대비 70~80%대에서 입찰에 들어가는 케이스가 대부분이다. 집값이 더 떨어지면 내 집 마련하겠다고 마음 먹었던 사람들도 다소 반전된 분위기에 이제라도 집을 사야 하는 것이 아닌지 심각하게 고민하고 있다. 내 집 마련이 고민이라면 부동산 경매를 이용해서 시세보다 싸게 내 집을 마련하는 방법은 어떨까. 부동산 경매의 가장 큰 장점으로는 뭐니 뭐니 해도 시세보다 저렴한 가격에 주택을 매수할 수 있다는 점이 꼽힌다. 단돈 1000만원이라도 시세보다 저렴하게 산다면 내 집을 최저가에 사겠다는 꿈보다 더 현실적인 내 집 마련의 기회를 포착할 수 있다. 부동산 경매는 민사집행법에 따라 법원이 재산을 강제로 매각해 현금화하는 절차다. 그래서 법원은 시세보다 싼 가격에 부동산을 매각할 수 있다. 경매절차가 시작되면 시작가격을 먼저 정해야 하기 때문에 곧바로 감정평가를 실시한다. 통상 시세 정도로 경매 시작가격이 정해지지만 시세대로 경매에 입찰하고 싶어하는 사람은 없다. 그렇게 되면 유찰이 되고 가격을 저감해 다시 재입찰에 부쳐치게 된다. 이 때 법원은 시세 대비 20%에서 30% 정도 저감한 가격을 최소 가격으로 제시하며 재입찰을 진행한다. 또 입찰자가 없으면 그 저감된 가격에서 다시 20% 또는 30% 정도를 깎아서 진행한다. 이처럼 유찰을 거듭하는 경우 결과적으로 부동산을 시세 대비 50~60%대로 구입하는 것도 가능하다. 부동산 경매는 호가방식으로 진행되지 않는다. 법원에 비치된 입찰함에 입찰을 원하는 사람들이 마감시간까지 입찰가를 쓴 입찰서를 넣는 방식으로 진행된다. 여러 개의 경매사건을 동시에 진행하기 때문에 내가 응찰하는 물건에 몇 명이 입찰했는지, 다른 사람이 얼마를 썼는지 미리 알 수 없다. 마감시간이 지나면 한꺼번에 입찰서가 든 봉투를 열어 최고가 입찰자를 가리는 방식으로 진행된다. 예를 들어, 서울 지역의 10억원짜리 아파트가 한차례 유찰되어 재경매가 진행되면 시작가가 8억원이다. 그럼 입찰희망자는 8억원 이상의 가격을 마감시간까지 법원에 비치된 입찰표에 적어서 제출하면 된다. 이 때 계약금 명목으로 최소가격인 8억원의 10%인 8000만원을 수표 1장으로 찾아 입찰보증금으로 함께 내야 한다. 최고가를 써내지 않으면 개찰 즉시 돈을 돌려주기 때문에 돈을 떼일 걱정은 전혀 하지 않아도 된다. 8억원을 써서 낙찰을 받을 수 있지만 9억원을 써서 낸 사람이 있다면 그 사람이 낙찰자가 된다. 입찰자가 아무도 없으면 보통 1달 뒤의 날짜로 다음 경매날짜가 지정되는데 부동산을 저렴하게 매입하려면 최소 1번은 유찰된 가격으로 진행되는 아파트 경매물건에 입찰하는 것을 추천한다. 1회 유찰 뒤 낙찰을 받는 경우라도 시세보다 10~30%까지 싸게 낙찰을 받을 수 있기 때문에 입찰자 입장에서는 단순 매매보다 충분한 가격 메리트가 있다. 부동산 경매는 직접 뛰어들지 않는 이상 자연스럽게 경험을 하기는 어려운 분야이기에 처음에는 심리적 장벽이 느껴질 수 있다. 하지만 경매 경험이 있는 공인중개사나 전문가의 도움을 받으면 통상 1분 내외로 해당 경매물건의 리스크를 거의 전부 파악할 수 있다. 처음이 어려울 뿐 한 두 번 해보면 생각보다 어렵지 않다는 말이다. 내 집 마련이 목표라면 저점을 잡아 매수한다는 다소 막연한 접근보다는 현재 시세보다 단 돈 1000만원이라도 싸게 사는 걸 목표로 하는 건 어떨까? 이러한 단순한 목표를 가지고 접근한다면 내 집 마련은 막연한 꿈이 아닌 눈 앞에 마주친 가까운 현실이 될 수 있을 것이다.

이달 20일 발표된 한국부동산원 주간 아파트가격 동향조사에 따르면, 6월 셋째 주(17일 기준) 서울의 아파트 가격은 전주 대비 0.15% 상승했다. 이 수치는 지난 3월 중순부터 13주 연속 상승세를 기록했다는 점, 2021년 11월 이후 최고치를 기록했다는 점에서 중요한 의미를 갖는다. 하지만 이 통계 결과를 받아들이는 수요자의 입장은 다소 차이를 보인다. 당장 주택 구입에 나선 실수요자들은 ‘이미 내가 사고 싶은 아파트 값은 오를 대로 다 올라가 버렸는데, 뒤늦게 뒷북이냐’고 받아들이는 반면, 당장 주택 구입에 관심이 없는 사람들이나 아직 집값 회복이 더딘 지방에서는 ‘다른 나라 이야기’라는 의구심을 보인다. 올 초까지만 해도 폭락, 침체 가능성을 우려했던 주택 시장에서 아파트 가격이 빠르게 상승하기 시작한 원인은 무엇일까? 물론 다양한 원인이 있겠지만, 최근 시장에서는 수요자들의 심리 변화가 가장 중요한 상승 요인으로 판단된다. 쉽게 말해 ‘내 주변에 주택을 구입하는 사람이 늘어나고 호가도 상승하다보니, 더 늦으면 주택을 구입할 수 없다는 불안감이 구입 심리를 자극한 결과’라고 볼 수 있다. 실제로 이런 상황을 증명하듯 전체 아파트 거래 중 생애 최초 구입 비중은 2022년 3분기 33.6%에서 올해 2분기 44.4%로 크게 상승했다. 이러한 판단의 근거는 심리 지표를 이용한 분석을 통해서도 확인할 수 있다. 첫 번째로 주택 시장이 회복세로 전환되고 있다는 심리 변화는 작년 5월부터 시작된 것으로 판단된다. 소셜네트워크서비스(SNS)에서 ‘집값’이라는 검색어와 연관된 단어들의 언급량을 분석한 자료에 따르면 월 이전까지는 ‘급락’, ‘하락’이라는 연관어 언급 비중이 높았던 반면, 이 시점 이후부터는 ‘상승’이나 ‘급등’과 같은 가격 상승에 대한 언급 비중이 증가했다. 이런 SNS상의 집값 심리 변화를 아파트 실거래가격 변화와 비교해보면 상당히 높은 유사성을 갖는다는 것을 알 수 있다. 가격 변화의 방향성뿐만 아니라 상승, 하락의 폭을 살펴보는데도 심리 지표가 적극적으로 활용될 수 있다는 의미다. 두 번째로 실수요자들이 집값 상승의 두려움에 주택을 구입하고 있다는 것은 집값 인식에 대한 변화로 살펴볼 수 있다. 일반적인 시장의 수급 논리에서는 주택 가격이 비싸다는 인식이 커질수록 주택을 구입하는 수요는 감소하고 가격은 하락·안정화 된다. 하지만 반대로 집값이 비싸다는 인식이 더 강해지는데도 주택 가격이 상승한다는 것은 통상적이지 않은 심리가 시장을 지배하고 있다는 것으로 해석될 수 있다. 실수요자의 입장에서는 ‘집값 상승의 두려움’이 가장 큰 요인일 것이다. 실제로 자료를 살펴보면 작년 4분기까지만 해도 집값이 비싸다는 인식의 비중은 25% 수준이었다. 하지만 최근 들어 집값이 비싸다는 인식 비중이 점점 증가했으며, 올해 들어 집값이 싸다는 인식 비중은 20%까지 하락했다. 그러나 같은 기간 아파트 실거래 가격은 하락에서 빠른 상승으로 전환되는 모습을 보이고 있다. 즉, 수요와 공급의 논리가 아닌 시장의 ‘심리’가 지금 주택 시장을 움직이고 있다는 의미다. 시장의 심리는 주관적이고 추상적인 개념으로 객관적인 수치로 표현하기가 어렵다. 게다가 SNS를 활용하여 시장 심리를 분석하는 경우, 이 채널들이 모든 대중을 포괄하지 못한다는 측면에서도 한계를 갖는다. 그럼에도 불구하고 우리가 다양한 채널들을 이용하여 주택 시장을 판단하고 분석해야 하는 이유는 ‘속도’에 있다. 통계적인 숫자들은 시장이 움직인 다음 0.1%, 0.2%이라는 형태로 나타나지만, 실제 주택을 구입하는 입장에서는 몇 천만 원 이라는 큰 돈이 ‘호가’라는 이름으로 바뀌기 때문이다. 통계 자료를 분석한 기사를 보며 ‘그때 샀었어야 해’라고 후회하기 전 내 주변 사람들에게서 나타나는 변화들을 신중하게 살피고 이를 더 중요한 선행 지표로 바라보는 자세가 필요한 시대다.

정부가 지난달 22일 1기 신도시 선도지구 선정 계획을 발표했다. 앞서 시행된 ‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’과 ‘노후계획도시 정비 및 지원을 위한 특별법’에 대한 후속조치라고 볼 수 있다. 1기 신도시 선도지구 선정은 정부 주택공급 로드맵을 그린 1·10 대책의 후속조치이기도 하다. 정부는 재건축 선도지구를 2만 6000호 이상, 즉 1기 신도시 정비 대상 주택 물량의 10~15% 정도로 정했다. 재건축은 준공일로부터 30년이 지나면 추진이 가능하다. 즉 1기 신도시 아파트 대부분이 재건축을 추진할 수 있다. 하지만 개별적으로 재건축을 추진하면 난개발 우려가 있다. 이러한 부작용을 방지하기 위해 정부가 체계적인 개발 순서를 정한 것은 의미 있는 조치다. 정부가 제시한 골격은 크게 두가지다. 먼저 선도지구 평가 기준 중 주민 동의율을 100점 가운데 60점으로 배점했다. 주민 동의율 50%는 10점을 주고, 동의율 95% 이상은 60점을 주기로 했다. 주민의 추진 의지에 비중을 크게 둬 재건축 중단 위험 요소를 줄인 것이라고 볼 수 있다. 둘째로 정부는 2027년 착공과 2030년 입주를 목표로 내걸었다. 목표 실현을 위해 용적률 완화, 인허가 간소화 등 인센티브를 적용하기로 했다. 주거 환경 개선 및 꾸준한 주택 공급을 통한 주택 가격 안정화에 대한 정부의 의지와 역할을 보여준 조치라고 할 수 있다. 그러나 몇 가지 현실적인 문제가 있다. 하나는 주민들의 동의율이 쉽게 높아질 것인가이다. 원자재 가격과 인건비 상승은 주민들의 재건축 기대감을 끌어내릴 것이다. 1기 신도시 재건축이 전세 시장의 불안 요소로 작용할 가능성도 우려된다. 선도지구 물량이 신도시 정비 물량의 10~15%라 하더라도 전세 시장의 상승이 이어지는 최근의 분위기로 보아 전세 시장이 더 불안해질 수 있다. 지방이 소외된다는 비판도 있다. 부산의 한 지역 언론사는 이번 정책에 대해 ‘국토부의 수도권 중심주의 본색’이라고 지적하기도 했다. 향후 비수도권 1기 신도시에 대한 계획도 마련될 것으로 보이지만 지방의 섭섭함이 적지 않다는 것은 부정할 수 없다. 가장 우려되는 것은 목표 입주 시기가 2030년이라는 점이다. 주민의 재건축 의지가 높고 정부의 지원으로 사업 진행이 빨라도 이 시기까지 입주가 진행되기는 상당히 어렵다. 서울의 경우 조합설립추진위원회 승인부터 준공까지 평균 10.8년이 소요된다는 통계가 있는데 사업 시작부터 준공까지 7년 안에 완료하기엔 무리가 따른다고 판단된다. 더 구체적이고 체계적인 후속 조치를 기대해 본다.

최근 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리다. 부동산은 비단 한국 뿐만 아니라 다른 나라에서도 가격이 가장 비싼 재화인 탓에 대출을 활용하지 않고 구입하기는 어렵기 때문이다. 특히 과거 저금리 시대를 지나 고금리가 새로운 기준이 된 최근의 시장 상황에서 금리와 부동산의 상관관계는 더욱 강화되며, 금리의 등락에 따라 가격 변동성도 확대되는 모습이다. 여기서 말하는 금리는 한국이나 미국의 기준금리가 아니라 시장의 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 채권 금리를 말한다. 주택담보대출의 기준이 되는 금리는 크게 두 가지로 구분할 수 있다. 변동금리 대출의 기준인 ‘코픽스 금리’와 고정(혼합)금리 대출의 기준인 ‘금융채 5년물’로, 일반적인 금융 소비자는 이들 금리를 기초로 한 최종 대출금리 수준에 따라 대출 상품을 선택하는 모습을 보인다. 다만 코픽스 금리는 은행의 평균 수신 상품 금리를 활용하여 매달 공시되는 반면, 금융채 금리는 채권시장에서 실시간으로 그 가격이 결정된다는 점에서 차이를 보인다. 결과적으로 ‘채권금리 등락 → 주택담보대출 금리 등락 → 주택가격 상승/하락’의 순서로 금리 변화는 주택가격에 영향을 미친다. 그렇다면 국내 채권금리는 어떤 지표의 변동성에 가장 큰 영향을 받을까? 한국은행의 연구 자료에 따르면 최근 3년 간 글로벌 통화 긴축 시기에 미국 국채금리가 국내 국채금리에 미치는 영향이 크게 확대된 것으로 나타났다. 실제로 미국 채권금리가 국내 채권금리에 끼진 영향력의 비중은 58% 수준이며, 그 원인은 국내 채권시장에서 외국인 투자 규모와 비중이 빠르게 상승한 데 있다고 분석하고 있다. 아래의 그래프를 살펴보면 미국 국채 5년물 금리와 한국의 국고채 5년물 금리는 상당히 유사한 변동 패턴을 보이고 있다. 특히 채권 금리가 2.5%를 넘어선 ‘22년 이후 한-미간 채권금리는 거의 동일한 변동성을 보이고 있다. 한국부동산원의 실거래가지수 상승률을 통해 금리와 부동산가격 변동성도 확인할 수 있다. 전반적으로 채권 금리와 부동산 가격 상승률은 반비례 관계를 보이는데, 저점과 고점 사이에 약 4~5개월의 시차를 두고 움직이는 것을 확인할 수 있다. 최근 몇 개월 간 시장 특성을 살펴보면 금리와 주택가격 변동성은 더욱 긴밀해진 것으로 보인다. 실제로 지난해 10월 4.1%까지 상승했던 국고채 금리가 올 1월 3.3% 수준까지 크게 하락하자, 서울 아파트 실거래가격지수 상승률도 전년 동기 대비 10%에 가까운 수준으로 상승했다. 다만 최근 들어 미국과 함께 우리나라 채권 금리가 다시 상승하는 추세로 돌아서면서 실거래가격지수도 다시 상승에서 보합 추세로 전환되는 양상이다. 통상적으로 다양한 국가들의 다양한 자산이 유사한 변동성을 보이는 현상을 ‘글로벌 동조화’라고 말한다. 이런 글로벌 동조화는 2000년대 들어 급격히 강화되기 시작했고, 앞으로는 전 세계 자산이 다 같이 움직이는 ‘초 동조화 사회’로 진입할 것으로 전망한다. 그만큼 글로벌 금융 변동성이 우리나라 주택 가격 변화에 미치는 영향도 점점 강해질 것으로 보이며, 물가·국제 정치 등 부동산에 직접적으로 연관되지 않은 다양한 부분에 대한 고려도 필요할 것이다.

전 국민의 눈과 귀가 제22대 국회의원 선거(총선)에 집중됐던 가운데 최근 부동산 시장에서는 총선 이후 펼쳐질 시장의 방향성에 대한 전망이 가장 큰 이슈다. 결과적으로 여소야대의 형국이 이어지게 되면서 현 정부가 제안했던 다양한 부동산 규제 완화 정책의 시행 동력은 약해졌고, 시장도 발 빠른 대응보다는 관망세에 접어드는 모습이다. 이렇게 부동산 정책은 부동산 시장에 가장 강력한 영향을 미치는 요인이기도 하지만, 그 영향력이 미칠 방향성까지 모두 예측하는 것은 쉽지 않다. 실제로 주택시장에서 규제를 강화했던 정부 시절에 주택가격이 크게 상승했던 반면, 규제를 완화했던 정부 시절에 상대적으로 상승폭이 축소되거나 가격이 하락한 사례도 있었다. 이처럼 좋은 의도로 만든 정책이 나쁜 결과를 가져오거나 정책이 추구한 방향성과 다르게 시장이 반응하는 상황을 ‘규제의 역설’이라고 말한다. 한마디로 시장과 정책은 어디로 튀어 오를지 모르는 하나의 럭비공과도 같다. 이와 관련해 현 정부와 지자체가 정비사업 규제 완화 방안을 많이 쏟아내고 있는데도 왜 시장이 즉각적인 반응을 보이지 않는 지를 궁금해 하는 이들이 많다. 이는 정책의 성격에 따라 ‘장기적 변화’가 발생하는 것과 ‘단기적 대응’이 이루어지는 것에 차이가 있기 때문으로 볼 수 있다. 예를 들어 2024년 첫 부동산 대책인 1.10 대책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)은 준공 후 30년 넘은 아파트가 안전진단 없이 재건축을 진행할 수 있게 하면서 서울 및 1기신도시 아파트에 큰 호재로 작용했다. 하지만 대책 시행 이후에도 관련 재건축 아파트 가격은 별다른 변화를 보이지 않는 모습이다. 1.10 대책과 같이 정비사업(재건축·재개발) 규제를 완화하는 정책은 주택의 단기적인 수요보다는 장기적인 공급에 영향을 미치는 요인으로 분류된다. 그렇다보니 규제 완화의 효과가 즉각적으로 나타나기는 어렵다. 반면 지난해 1~9월 한시적으로 도입된 ‘특례 보금자리론’은 단기적으로 주택가격을 상승시키는데 큰 역할을 했다고 평가된다. 대출 정책 상품의 출시가 즉각적인 시장의 변화를 가져올 수 있었던 이유는 이 정책이 주택구입 수요를 진작시키는데 강력한 효과를 발휘했기 때문이다. 주택시장의 분위기가 상승세로 전환해 투자 수요가 증가할 때 잠재적인 호재로 작용하기 때문이다. 다시 말해 장기적인 관점에서 도입되는 ‘공급’에 관한 정책과 달리 ‘수요’를 진작시키는 효과를 가진 정책은 시장에 즉각적인 변화를 만들어내는 경우가 많다. 다만 그 영향력이 얼마나 크고 작은지는 정책의 대상자 규모에 따라 크게 달라질 수 있다. 올해 도입된 ‘신생아 특례 대출’이 ‘특례 보금자리론’보다 시장에 큰 영향을 미치지 못하는 것은 정책의 영향을 받는 대상이 제한적이기 때문이다. 이렇게 부동산 정책을 ‘공급’ 요인과 ‘수요’ 요인으로 구분해 시장의 영향력을 판단하는 것은 규제 완화 뿐만 아니라 규제 강화 시기에도 동일하게 적용될 수 있다. 물론 모든 정책의 효과가 시장의 기대와 같은 방향으로 흘러가지 않을 수 있다는 점에는 변함이 없다. 부동산 구입이나 투자 결정에 있어 정책의 방향은 상당히 중요한 요인이다. 하지만 시장이 정책의 예상과 다르게 움직일 수 있고 정책의 효과가 나타나는 시점도 단순하게 예측하기 어렵다. 이 때문에 부동산 정책이라는 변수에 과도한 의미를 부여하기보다는 보조적인 수단으로 활용하는 것이 더 적합하며, 정책이라는 바람에 자신의 원칙과 기준까지 흔들리지 않도록 중심을 잘 잡는 것이 중요하다.

지난해 12월 26일 국회를 통과한 개정 재건축초과이익환수법이 지난달 27일부터 시행됐다. 재건축초과이익환수법은 과도한 개발이익 사유화와 투기를 막기 위해 2006년 제정됐지만 이후 지속적으로 문제 제기가 이뤄졌다. 꾸준히 헌법소원이 제기된 화려한 이력의 법률이다. 재건축초과이익환수법에 대한 헌법소원 사유는 세 가지로 집약된다. 첫째, 모호한 미실현 이익 환수이다. 보유자산을 매각하지 않아도 준공 시 환수금 납부를 해야 한다. 둘째, 평등권 침해 소지다. 법의 초과이익 환수 대상은 ‘재건축사업’에 국한되며 재개발사업 같은 다른 정비사업은 포함되지 않는다. 셋째, 과잉금지 원칙 위반이다. 재산권 행사의 자유는 헌법에 규정된 기본권이다. 기본권도 국가안전, 질서유지, 공공복리를 위해서만 제한할 수 있으며 이 경우에도 헌법상 최소화 원칙이 존재한다. 재건축 초과이익 환수는 준공 시 공시가격에서 세 가지 항목을 공제하고 산출된 금액의 일정 비율을 납부하는 식으로 이뤄진다. 공제되는 세 가지 항목은 최초 추진위원회 승인일의 공시가격(일종의 매수금액 간주), 추진위 승인에서 준공 시까지 정상 주택가격 상승률(일종의 장기보유특별공제), 취등록세 및 추가 부담금 등의 제비용이다. 문제가 되는 것은 추진위 승인 시점의 공시가격 공제다. 납부액을 줄이려면 공제항목 액수가 클수록 유리하다. 그런데 재건축 추진위 승인에서 아파트 준공 시까지 소요되는 기간은 서울시를 기준으로 평균 10.8년에 달한다. 재건축은 기본계획 수립→안전진단→구역지정→추진위원회 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 및 인가→이주→철거→착공→준공 등의 지난한 과정을 거친다. 매도 금액은 신축한 새 아파트의 공시가격으로 산정하고, 매수금액은 10.8년 전의 낡은 주택 시절의 공시가격을 적용하면 당연히 차익은 늘어날 수밖에 없다. 환수 대상자가 추진위 승인 시점에 주택 소유자가 아닌 경우도 많다. 추진위 승인 이후 시점에 주택을 취득한 경우 추진위 승인 시점보다 더 높은 금액으로 주택을 매수했을 것이다. 이 경우에 해당하는 이들은 최소한 본인이 매수한 시점의 가격으로 비용 공제를 하는 것이 맞다고 주장한다. 추진위는 법적인 주체가 아닌 임의단체이므로 인위적으로 이익을 부풀린다는 비판도 있다. 재건축초과이익환수는 도심 내 신규 주택 공급 면에서는 중요한 걸림돌 역할을 해온 셈이다. 이번에 시행된 개정 재건축초과이익환수법은 초과이익을 산정하는 시점을 추진위 승인일이 아니라 조합설립 인가일로 변경했다. 비용 공제분이 커지면 최종 이익이 줄어드는 효과가 있다. 최종 초과이익 환수 대상액의 공제 비율도 높아졌다. 개정 전 법률에서는 초과이익이 3000만원 이하일 땐 재건축부담금 부과를 면제했다. 또 부과율을 정하는 구간 단위를 2000만원으로 촘촘하게 두고 최고 구간인 1억1000만원 이상의 초과이익이 났을 경우 50%를 환수하도록 했다. 개정 후에는 면제 대상을 초과이익 8000만 원 이하로 확대했다. 구간 단위도 5000만 원으로 늘리고 50%의 최고 환수 비율이 적용되는 액수도 2억 8000만원 초과로 상향했다. 또 보유기간에 따른 감경제도가 신설됐다. 보유기간 6년 이상 7년 미만은 10%, 20년 이상인 경우 70%를 감경한다. 핵심 규제가 완화돼 재건축 사업의 봄날이 온 것이다. 하지만 결론은 그렇지 않다. 재건축 사업은 철저히 수익사업이다. 규제가 완화되고 부담이 감소해도 부동산 시장이 활성화되지 않는다면 수익성을 담보하기가 어렵다. 추후 금리 인하, 경제 성장 등 거시적 요인이 바뀐다면 시장 수익률을 상회하는 흐름으로 사업이 진행될 수 있을 것이다.

최근 각각 10년 이상 직장생활을 하며 5억 원 가량의 자본금을 마련한 한 부부와 내 집 마련에 관해 이야기를 나눈 적이 있다. 이 부부는 좀 더 빠르게 내 집 마련에 나서지 못한 점을 후회하면서도, 매매가격이 약세를 이어가는 지금을 내 집 마련에 나쁘지 않은 시기라고 생각하고 있었다. 하지만 내 집 마련을 하기로 마음을 먹고 부동산 어플리케이션을 열자 새로운 복병이 나타났다. 과연 ‘어느 정도 시세의 집’을 검색해야 할 지를 알 수 없었기 때문이다. 왜 이를 두고 망설였냐는 질문에 이 부부는 “이 자본금을 갖고 얼마짜리 집을 봐야 할지 잘 모르겠다”고 답했다. 이들처럼 많은 사람들이 내 집 마련 금액의 기준에 대한 고민을 갖고 있다는 생각이 들었다. 내 집 마련에 필요한 자본금 주택을 구입하는데 있어 가장 중요한 변수는 정확한 자본금의 규모다. 내 집 마련을 준비하고 있지만 주택 구입 시점에 내가 확보할 수 있는 자금의 규모를 명확히 파악하지 못한다면, 사실상 내 집 마련의 첫 단추를 잘못된 구멍에 끼운 것과 같다. 자본금 규모를 확정하더라도 이 중 5%는 실제 주택구입에 활용할 수 없는 부대비용으로 구분해야 한다. 9억 원의 집을 구입할 때 취득세와 중개 수수료, 이사 비용 등 약 4000만 원이 드는 것처럼, 어느 정도의 필요 경비는 사전에 제외할 필요가 있다. 자본금이 확정된 다음부터는 본격적인 차입금(레버리지)을 얼마나 활용할 수 있을 지에 대한 고민이 필요하다. 이때 ‘1-50-1500’ 규칙을 기억하면 대출 가능 금액을 쉽게 계산할 수 있다. ‘1-50-1500’은 ‘대출금 1억 원당 매달 원리금 50만 원에 연소득 1500만 원’을 줄인 것으로, 가장 일반적인 주택담보대출 상황을 가정한 수치다. 우선 ‘1-50’은 주택담보대출 금액 1억 원이 늘어날 때마다 매달 원리금 상환액이 50만 원씩 늘어난다는 의미로, 30년 간 연 이자 4%로 대출을 활용하는 경우를 가정하고 있다. 예를 들어 내가 매달 150만 원을 주택담보대출 원리금을 갚는데 사용할 수 있다면 최대 대출 가능 금액은 약 3억 원 수준이라고 유추할 수 있다. '1-1500'은 총부채원리금상환비율(DSR)을 계산하는데 있어 1억 원의 대출이 늘어날 때마다 필요한 소득 수준으로, 부부 합산 소득이 3000만 원이면 2억 원, 6000만 원이면 최대 4억 원까지 대출이 가능하다고 가늠할 수 있다. 만약 자본금 3억 원을 가지고 연 소득이 부부 합산 7000만 원인 이들이 내 집 마련을 검토한다면, 이 규칙에 따라 최대 4억 원의 주택담보대출을 활용해 7억 원 미만의 주택 구입을 고려하는 것이 합리적이다. 물론 주택담보대출의 금리나 DSR 적용 조건은 개인의 신용도나 대출 상품의 성격에 따라 달라질 수 있기에 구체적인 수치는 달라질 수 있다. 갭투자를 고민하고 있다면 당장 실거주를 위해 주택을 구입하는 것이 아니라 가까운 미래를 대비한 ‘갭투자’를 고민하는 경우에는 추가적으로 고려할 사항이 있다. 첫 번째는 미래 시점에 나의 소득과 자본금이 얼마나 더 증가할 수 있을지를 예상하는 것이다. 이 때 현재 임차인의 전세보증금액이 미래 자본금 증가액과 주택담보대출 가능 금액의 합계를 넘지 않아야 한다. 그래야 미래에 안정적인 실거주가 가능해진다. 두 번째는 내가 임차인으로 거주하는 집의 전세대출은 최대 2억 원을 넘을 수 없다는 점이다. 그래서 갭투자를 고민하는 경우에는 내 거주 형태가 월세나 반전세가 될 가능성을 열어두고 자금계획을 세워야 한다. 많은 사람들이 내 집 마련에 정해진 길은 없다고 말하지만, 의사 결정에 기준이 되는 다양한 이정표는 필요하다. 지름길을 찾기보다 올바른 방향성을 갖고 우보천리(牛步千里)의 꾸준함으로 성공적인 내 집 마련의 목표를 이루기를 기대한다.