이달 20일 발표된 한국부동산원 주간 아파트가격 동향조사에 따르면, 6월 셋째 주(17일 기준) 서울의 아파트 가격은 전주 대비 0.15% 상승했다. 이 수치는 지난 3월 중순부터 13주 연속 상승세를 기록했다는 점, 2021년 11월 이후 최고치를 기록했다는 점에서 중요한 의미를 갖는다. 하지만 이 통계 결과를 받아들이는 수요자의 입장은 다소 차이를 보인다. 당장 주택 구입에 나선 실수요자들은 ‘이미 내가 사고 싶은 아파트 값은 오를 대로 다 올라가 버렸는데, 뒤늦게 뒷북이냐’고 받아들이는 반면, 당장 주택 구입에 관심이 없는 사람들이나 아직 집값 회복이 더딘 지방에서는 ‘다른 나라 이야기’라는 의구심을 보인다. 올 초까지만 해도 폭락, 침체 가능성을 우려했던 주택 시장에서 아파트 가격이 빠르게 상승하기 시작한 원인은 무엇일까? 물론 다양한 원인이 있겠지만, 최근 시장에서는 수요자들의 심리 변화가 가장 중요한 상승 요인으로 판단된다. 쉽게 말해 ‘내 주변에 주택을 구입하는 사람이 늘어나고 호가도 상승하다보니, 더 늦으면 주택을 구입할 수 없다는 불안감이 구입 심리를 자극한 결과’라고 볼 수 있다. 실제로 이런 상황을 증명하듯 전체 아파트 거래 중 생애 최초 구입 비중은 2022년 3분기 33.6%에서 올해 2분기 44.4%로 크게 상승했다. 이러한 판단의 근거는 심리 지표를 이용한 분석을 통해서도 확인할 수 있다. 첫 번째로 주택 시장이 회복세로 전환되고 있다는 심리 변화는 작년 5월부터 시작된 것으로 판단된다. 소셜네트워크서비스(SNS)에서 ‘집값’이라는 검색어와 연관된 단어들의 언급량을 분석한 자료에 따르면 월 이전까지는 ‘급락’, ‘하락’이라는 연관어 언급 비중이 높았던 반면, 이 시점 이후부터는 ‘상승’이나 ‘급등’과 같은 가격 상승에 대한 언급 비중이 증가했다. 이런 SNS상의 집값 심리 변화를 아파트 실거래가격 변화와 비교해보면 상당히 높은 유사성을 갖는다는 것을 알 수 있다. 가격 변화의 방향성뿐만 아니라 상승, 하락의 폭을 살펴보는데도 심리 지표가 적극적으로 활용될 수 있다는 의미다. 두 번째로 실수요자들이 집값 상승의 두려움에 주택을 구입하고 있다는 것은 집값 인식에 대한 변화로 살펴볼 수 있다. 일반적인 시장의 수급 논리에서는 주택 가격이 비싸다는 인식이 커질수록 주택을 구입하는 수요는 감소하고 가격은 하락·안정화 된다. 하지만 반대로 집값이 비싸다는 인식이 더 강해지는데도 주택 가격이 상승한다는 것은 통상적이지 않은 심리가 시장을 지배하고 있다는 것으로 해석될 수 있다. 실수요자의 입장에서는 ‘집값 상승의 두려움’이 가장 큰 요인일 것이다. 실제로 자료를 살펴보면 작년 4분기까지만 해도 집값이 비싸다는 인식의 비중은 25% 수준이었다. 하지만 최근 들어 집값이 비싸다는 인식 비중이 점점 증가했으며, 올해 들어 집값이 싸다는 인식 비중은 20%까지 하락했다. 그러나 같은 기간 아파트 실거래 가격은 하락에서 빠른 상승으로 전환되는 모습을 보이고 있다. 즉, 수요와 공급의 논리가 아닌 시장의 ‘심리’가 지금 주택 시장을 움직이고 있다는 의미다. 시장의 심리는 주관적이고 추상적인 개념으로 객관적인 수치로 표현하기가 어렵다. 게다가 SNS를 활용하여 시장 심리를 분석하는 경우, 이 채널들이 모든 대중을 포괄하지 못한다는 측면에서도 한계를 갖는다. 그럼에도 불구하고 우리가 다양한 채널들을 이용하여 주택 시장을 판단하고 분석해야 하는 이유는 ‘속도’에 있다. 통계적인 숫자들은 시장이 움직인 다음 0.1%, 0.2%이라는 형태로 나타나지만, 실제 주택을 구입하는 입장에서는 몇 천만 원 이라는 큰 돈이 ‘호가’라는 이름으로 바뀌기 때문이다. 통계 자료를 분석한 기사를 보며 ‘그때 샀었어야 해’라고 후회하기 전 내 주변 사람들에게서 나타나는 변화들을 신중하게 살피고 이를 더 중요한 선행 지표로 바라보는 자세가 필요한 시대다.

최근 부동산 가격에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리다. 부동산은 비단 한국 뿐만 아니라 다른 나라에서도 가격이 가장 비싼 재화인 탓에 대출을 활용하지 않고 구입하기는 어렵기 때문이다. 특히 과거 저금리 시대를 지나 고금리가 새로운 기준이 된 최근의 시장 상황에서 금리와 부동산의 상관관계는 더욱 강화되며, 금리의 등락에 따라 가격 변동성도 확대되는 모습이다. 여기서 말하는 금리는 한국이나 미국의 기준금리가 아니라 시장의 수요와 공급에 따라 가격이 결정되는 채권 금리를 말한다. 주택담보대출의 기준이 되는 금리는 크게 두 가지로 구분할 수 있다. 변동금리 대출의 기준인 ‘코픽스 금리’와 고정(혼합)금리 대출의 기준인 ‘금융채 5년물’로, 일반적인 금융 소비자는 이들 금리를 기초로 한 최종 대출금리 수준에 따라 대출 상품을 선택하는 모습을 보인다. 다만 코픽스 금리는 은행의 평균 수신 상품 금리를 활용하여 매달 공시되는 반면, 금융채 금리는 채권시장에서 실시간으로 그 가격이 결정된다는 점에서 차이를 보인다. 결과적으로 ‘채권금리 등락 → 주택담보대출 금리 등락 → 주택가격 상승/하락’의 순서로 금리 변화는 주택가격에 영향을 미친다. 그렇다면 국내 채권금리는 어떤 지표의 변동성에 가장 큰 영향을 받을까? 한국은행의 연구 자료에 따르면 최근 3년 간 글로벌 통화 긴축 시기에 미국 국채금리가 국내 국채금리에 미치는 영향이 크게 확대된 것으로 나타났다. 실제로 미국 채권금리가 국내 채권금리에 끼진 영향력의 비중은 58% 수준이며, 그 원인은 국내 채권시장에서 외국인 투자 규모와 비중이 빠르게 상승한 데 있다고 분석하고 있다. 아래의 그래프를 살펴보면 미국 국채 5년물 금리와 한국의 국고채 5년물 금리는 상당히 유사한 변동 패턴을 보이고 있다. 특히 채권 금리가 2.5%를 넘어선 ‘22년 이후 한-미간 채권금리는 거의 동일한 변동성을 보이고 있다. 한국부동산원의 실거래가지수 상승률을 통해 금리와 부동산가격 변동성도 확인할 수 있다. 전반적으로 채권 금리와 부동산 가격 상승률은 반비례 관계를 보이는데, 저점과 고점 사이에 약 4~5개월의 시차를 두고 움직이는 것을 확인할 수 있다. 최근 몇 개월 간 시장 특성을 살펴보면 금리와 주택가격 변동성은 더욱 긴밀해진 것으로 보인다. 실제로 지난해 10월 4.1%까지 상승했던 국고채 금리가 올 1월 3.3% 수준까지 크게 하락하자, 서울 아파트 실거래가격지수 상승률도 전년 동기 대비 10%에 가까운 수준으로 상승했다. 다만 최근 들어 미국과 함께 우리나라 채권 금리가 다시 상승하는 추세로 돌아서면서 실거래가격지수도 다시 상승에서 보합 추세로 전환되는 양상이다. 통상적으로 다양한 국가들의 다양한 자산이 유사한 변동성을 보이는 현상을 ‘글로벌 동조화’라고 말한다. 이런 글로벌 동조화는 2000년대 들어 급격히 강화되기 시작했고, 앞으로는 전 세계 자산이 다 같이 움직이는 ‘초 동조화 사회’로 진입할 것으로 전망한다. 그만큼 글로벌 금융 변동성이 우리나라 주택 가격 변화에 미치는 영향도 점점 강해질 것으로 보이며, 물가·국제 정치 등 부동산에 직접적으로 연관되지 않은 다양한 부분에 대한 고려도 필요할 것이다.

전 국민의 눈과 귀가 제22대 국회의원 선거(총선)에 집중됐던 가운데 최근 부동산 시장에서는 총선 이후 펼쳐질 시장의 방향성에 대한 전망이 가장 큰 이슈다. 결과적으로 여소야대의 형국이 이어지게 되면서 현 정부가 제안했던 다양한 부동산 규제 완화 정책의 시행 동력은 약해졌고, 시장도 발 빠른 대응보다는 관망세에 접어드는 모습이다. 이렇게 부동산 정책은 부동산 시장에 가장 강력한 영향을 미치는 요인이기도 하지만, 그 영향력이 미칠 방향성까지 모두 예측하는 것은 쉽지 않다. 실제로 주택시장에서 규제를 강화했던 정부 시절에 주택가격이 크게 상승했던 반면, 규제를 완화했던 정부 시절에 상대적으로 상승폭이 축소되거나 가격이 하락한 사례도 있었다. 이처럼 좋은 의도로 만든 정책이 나쁜 결과를 가져오거나 정책이 추구한 방향성과 다르게 시장이 반응하는 상황을 ‘규제의 역설’이라고 말한다. 한마디로 시장과 정책은 어디로 튀어 오를지 모르는 하나의 럭비공과도 같다. 이와 관련해 현 정부와 지자체가 정비사업 규제 완화 방안을 많이 쏟아내고 있는데도 왜 시장이 즉각적인 반응을 보이지 않는 지를 궁금해 하는 이들이 많다. 이는 정책의 성격에 따라 ‘장기적 변화’가 발생하는 것과 ‘단기적 대응’이 이루어지는 것에 차이가 있기 때문으로 볼 수 있다. 예를 들어 2024년 첫 부동산 대책인 1.10 대책(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)은 준공 후 30년 넘은 아파트가 안전진단 없이 재건축을 진행할 수 있게 하면서 서울 및 1기신도시 아파트에 큰 호재로 작용했다. 하지만 대책 시행 이후에도 관련 재건축 아파트 가격은 별다른 변화를 보이지 않는 모습이다. 1.10 대책과 같이 정비사업(재건축·재개발) 규제를 완화하는 정책은 주택의 단기적인 수요보다는 장기적인 공급에 영향을 미치는 요인으로 분류된다. 그렇다보니 규제 완화의 효과가 즉각적으로 나타나기는 어렵다. 반면 지난해 1~9월 한시적으로 도입된 ‘특례 보금자리론’은 단기적으로 주택가격을 상승시키는데 큰 역할을 했다고 평가된다. 대출 정책 상품의 출시가 즉각적인 시장의 변화를 가져올 수 있었던 이유는 이 정책이 주택구입 수요를 진작시키는데 강력한 효과를 발휘했기 때문이다. 주택시장의 분위기가 상승세로 전환해 투자 수요가 증가할 때 잠재적인 호재로 작용하기 때문이다. 다시 말해 장기적인 관점에서 도입되는 ‘공급’에 관한 정책과 달리 ‘수요’를 진작시키는 효과를 가진 정책은 시장에 즉각적인 변화를 만들어내는 경우가 많다. 다만 그 영향력이 얼마나 크고 작은지는 정책의 대상자 규모에 따라 크게 달라질 수 있다. 올해 도입된 ‘신생아 특례 대출’이 ‘특례 보금자리론’보다 시장에 큰 영향을 미치지 못하는 것은 정책의 영향을 받는 대상이 제한적이기 때문이다. 이렇게 부동산 정책을 ‘공급’ 요인과 ‘수요’ 요인으로 구분해 시장의 영향력을 판단하는 것은 규제 완화 뿐만 아니라 규제 강화 시기에도 동일하게 적용될 수 있다. 물론 모든 정책의 효과가 시장의 기대와 같은 방향으로 흘러가지 않을 수 있다는 점에는 변함이 없다. 부동산 구입이나 투자 결정에 있어 정책의 방향은 상당히 중요한 요인이다. 하지만 시장이 정책의 예상과 다르게 움직일 수 있고 정책의 효과가 나타나는 시점도 단순하게 예측하기 어렵다. 이 때문에 부동산 정책이라는 변수에 과도한 의미를 부여하기보다는 보조적인 수단으로 활용하는 것이 더 적합하며, 정책이라는 바람에 자신의 원칙과 기준까지 흔들리지 않도록 중심을 잘 잡는 것이 중요하다.

최근 각각 10년 이상 직장생활을 하며 5억 원 가량의 자본금을 마련한 한 부부와 내 집 마련에 관해 이야기를 나눈 적이 있다. 이 부부는 좀 더 빠르게 내 집 마련에 나서지 못한 점을 후회하면서도, 매매가격이 약세를 이어가는 지금을 내 집 마련에 나쁘지 않은 시기라고 생각하고 있었다. 하지만 내 집 마련을 하기로 마음을 먹고 부동산 어플리케이션을 열자 새로운 복병이 나타났다. 과연 ‘어느 정도 시세의 집’을 검색해야 할 지를 알 수 없었기 때문이다. 왜 이를 두고 망설였냐는 질문에 이 부부는 “이 자본금을 갖고 얼마짜리 집을 봐야 할지 잘 모르겠다”고 답했다. 이들처럼 많은 사람들이 내 집 마련 금액의 기준에 대한 고민을 갖고 있다는 생각이 들었다. 내 집 마련에 필요한 자본금 주택을 구입하는데 있어 가장 중요한 변수는 정확한 자본금의 규모다. 내 집 마련을 준비하고 있지만 주택 구입 시점에 내가 확보할 수 있는 자금의 규모를 명확히 파악하지 못한다면, 사실상 내 집 마련의 첫 단추를 잘못된 구멍에 끼운 것과 같다. 자본금 규모를 확정하더라도 이 중 5%는 실제 주택구입에 활용할 수 없는 부대비용으로 구분해야 한다. 9억 원의 집을 구입할 때 취득세와 중개 수수료, 이사 비용 등 약 4000만 원이 드는 것처럼, 어느 정도의 필요 경비는 사전에 제외할 필요가 있다. 자본금이 확정된 다음부터는 본격적인 차입금(레버리지)을 얼마나 활용할 수 있을 지에 대한 고민이 필요하다. 이때 ‘1-50-1500’ 규칙을 기억하면 대출 가능 금액을 쉽게 계산할 수 있다. ‘1-50-1500’은 ‘대출금 1억 원당 매달 원리금 50만 원에 연소득 1500만 원’을 줄인 것으로, 가장 일반적인 주택담보대출 상황을 가정한 수치다. 우선 ‘1-50’은 주택담보대출 금액 1억 원이 늘어날 때마다 매달 원리금 상환액이 50만 원씩 늘어난다는 의미로, 30년 간 연 이자 4%로 대출을 활용하는 경우를 가정하고 있다. 예를 들어 내가 매달 150만 원을 주택담보대출 원리금을 갚는데 사용할 수 있다면 최대 대출 가능 금액은 약 3억 원 수준이라고 유추할 수 있다. '1-1500'은 총부채원리금상환비율(DSR)을 계산하는데 있어 1억 원의 대출이 늘어날 때마다 필요한 소득 수준으로, 부부 합산 소득이 3000만 원이면 2억 원, 6000만 원이면 최대 4억 원까지 대출이 가능하다고 가늠할 수 있다. 만약 자본금 3억 원을 가지고 연 소득이 부부 합산 7000만 원인 이들이 내 집 마련을 검토한다면, 이 규칙에 따라 최대 4억 원의 주택담보대출을 활용해 7억 원 미만의 주택 구입을 고려하는 것이 합리적이다. 물론 주택담보대출의 금리나 DSR 적용 조건은 개인의 신용도나 대출 상품의 성격에 따라 달라질 수 있기에 구체적인 수치는 달라질 수 있다. 갭투자를 고민하고 있다면 당장 실거주를 위해 주택을 구입하는 것이 아니라 가까운 미래를 대비한 ‘갭투자’를 고민하는 경우에는 추가적으로 고려할 사항이 있다. 첫 번째는 미래 시점에 나의 소득과 자본금이 얼마나 더 증가할 수 있을지를 예상하는 것이다. 이 때 현재 임차인의 전세보증금액이 미래 자본금 증가액과 주택담보대출 가능 금액의 합계를 넘지 않아야 한다. 그래야 미래에 안정적인 실거주가 가능해진다. 두 번째는 내가 임차인으로 거주하는 집의 전세대출은 최대 2억 원을 넘을 수 없다는 점이다. 그래서 갭투자를 고민하는 경우에는 내 거주 형태가 월세나 반전세가 될 가능성을 열어두고 자금계획을 세워야 한다. 많은 사람들이 내 집 마련에 정해진 길은 없다고 말하지만, 의사 결정에 기준이 되는 다양한 이정표는 필요하다. 지름길을 찾기보다 올바른 방향성을 갖고 우보천리(牛步千里)의 꾸준함으로 성공적인 내 집 마련의 목표를 이루기를 기대한다.