# 서울 양천구에 위치한 한 빌라. 감정가 1억5000만원의 이 매물은 2021년 경매가 시작된 후 유찰을 반복하여 결국 3년 뒤에 열린 23번째 매각기일에 이르러서야 감정가의 1.08% 수준인 162만원에 낙찰됐다. 임차인이 경매를 신청한 지 무려 3년 만이었다. 임차인은 셀프낙찰을 받으면 전세사기 피해자들을 위한 여러 혜택을 받을 수 있다는 사실을 알고 그 방법도 고려했지만 이내 포기할 수밖에 없었다. 임차인은 도대체 왜 셀프낙찰을 포기한 것일까. 전세사기 피해자들을 위한 많은 논의들이 이루어지면서 여러 대책들이 시행 중이지만 여전히 사각지대는 남아있다. 그 중 대표적인 사례가 바로 임차인이 ‘가등기 함정’에 빠진 케이스다. 전세사기꾼들이 흔히 쓰는 수법 중 하나는 ① 먼저 시세에 준하는 가격으로 임차인을 구해 전세를 맞추고 ② 임차인이 입주하자마자 신용불량자 명의로 빌라 소유권의 명의를 옮기고 ③ 곧바로 가등기를 설정해 신용불량자가 빌라 소유권을 함부로 처분하지 못하도록 제약을 거는 방법이다. 여기서 전세사기꾼이 거는 가등기는 ‘소유권이전등기 가등기(매매예약)’를 의미한다. 가등기를 설정해두면 등기상의 순위를 보전할 수 있는 효력이 있어서 전세사기꾼들이 원할 때 그 빌라의 소유권을 다시 되찾아올 수 있게 하는 효력이 있다. 문제는 이 가등기가 임차인에게까지 피해를 준다는 점에 있다. 왜냐하면 경매절차에서 위 전세사기꾼이 설정한 가등기는 ‘선순위 가등기’로 취급돼 경매낙찰자가 가등기를 인수하는 조건으로 경매가 진행되기 때문이다. 실제 경매시장에서는 그 위험성 때문에 선순위 가등기가 설정된 물건은 누구도 입찰하면 안 되는 물건으로 취급되고 있다. 결국 임차인은 이런 물건을 셀프낙찰을 받는다 해도 전세사기꾼이 걸어둔 가등기가 있는 상태의 부동산을 인수할 수밖에 없다. 전세사기꾼의 가등기가 남아 있으면 임차인 입장에서 대출을 받는 것도 어려울 뿐더러, 가등기를 설정한 이가 본등기를 하면 그 즉시 임차인은 빌라 소유권을 상실하게 된다. 이런 문제 때문에 임차인은 셀프낙찰을 받아 피해를 최소화해보려고 알아보다가도 곧바로 포기하곤 한다. 최근 임차인이 셀프낙찰 후에 가등기를 설정한 이를 상대로 ‘가등기 말소소송’을 제기하기도 하였는데, 법원은 가등기권자의 손을 들어주었다. 가등기를 말소할 법적 근거가 부족하다는 것이다. 이런 판결의 추세만 보아도 현재의 법률 규정에 따르면 임차인이 셀프낙찰을 받는다고 해도 가등기 말소를 장담할 수 있는 상황이 아니어서, 임차인의 피해는 더 커지고 있는 실정이다. 이런 가등기의 함정에 빠진 임차인들을 구제하기 위해서는 반드시 정부 차원의 입법적 대책이 필요하다. 임차인이 전입신고를 하고 확정일자까지 받은 다음에 비로소 설정된 가등기라면, 경매절차에서 그 가등기가 소멸되는 조건으로 경매가 진행될 수 있도록 실무가 개정되어야 한다. 이리 되면 전세사기꾼에게 작업당한 임차인이라도 손쉽게 셀프낙찰을 받을 수 있다. 다행히 임차인 입장에서 이런 가등기를 미리 방비할 수 있는 방법이 한가지 있다. 처음 임대차계약을 체결할 때 임대인에게 전세권 설정의 특약을 요구하는 방법이다. 등기부에 전세권이 설정된 상황이라면 그 후에 가등기가 설정된다 하더라도, 경매절차에서는 가등기 말소조건으로 경매 진행이 가능하다. 이리 되면 임차인이 전입한 후 가등기가 새로 설정된다 하더라도 피해를 입지 않게 된다. 하지만 현실적으로 임차인이 전세권 설정을 하기 위해서는 임대인과의 합의가 필요하고 등기비도 추가로 지출해야 하는 어려움이 있다. 그렇기 때문에 근본적으로는 정부가 나서서 임차인 전입 후 설정되는 가등기를 경매낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행될 수 있도록 실무례를 개정하는 것이, 가등기 함정에 빠진 임차인들을 구제할 수 있는 가장 좋은 상책이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

# 서울 용산구 보광동에 위치한 나홀로 아파트. 최근 감정가 16억 7000만원의 위 아파트가 경매 매물로 나왔다. A씨는 위 아파트가 재개발 정비사업이 진행 중인 한남3구역 내에 위치한 사실을 알고, 공격적인 입찰가를 써 내기로 마음 먹었다. 한남3구역은 현재 이주가 진행 중이라 신축아파트가 완공되기까지 시간이 얼마 남지 않았기 때문이다. A씨는 서울 핵심지인 용산에 신축아파트를 가질 수 있다는 꿈에 설레어 지난 10월에 열린 매각기일에 감정가보다 5000만원을 높여 입찰가를 써 냈고, 2등과 3억원 이상의 차이로 최종 낙찰자로 선정되었다. A씨가 필자에게 연락을 해왔다. 한남3구역에 위치한 신축아파트를 가지고 싶어 경매 물건에 입찰해서 낙찰자가 되었다는 이야기였다. 입찰보증금만 해도 무려 1억 4000만원. 낙찰자로 최종 선정된 후에서야 비로소 질문을 해왔다. “제가 재개발구역 내의 경매 물건을 낙찰받았으니 신축아파트를 받을 수 있는 것 맞나요?” 필자는 잠시 이 경매 물건을 살펴보고 경악을 금치 못했다. A씨가 경매 낙찰을 받았음에도 신축아파트를 받을 수 없음을 금방 확인할 수 있었기 때문이다. 재개발사업이 완료된 후 새로 지어진 신축아파트를 분양받기 위해서는 해당 재개발구역의 ‘조합원’ 지위를 가져야 한다. 재개발구역 내에 주택을 가지고 있다면 조합원 지위를 가질 수 있는 것이 원칙이긴 하나 신축아파트를 원치 않는 사람도 있기에 특정 시기까지 정비사업에 참여할 뜻을 밝히지 않는다면 현금청산자가 된다. 현금청산자가 되면 신축아파트 대신 현금으로 보상금을 받게 된다. 이때의 보상금은 원래 가지고 있던 구축아파트의 감정가를 기준으로 산정한다. 그런데 서울 지역의 경우 부동산 투기를 근절하기 위하여 여러 정책들이 시행되고 있고, 이는 정비사업과 관련해서도 마찬가지다. 정비구역의 경우에는 흔히 P(프리미엄)를 노린 투기수요가 많은 편이기에 도시정비법에서는 투기수요를 막기 위해 조합원의 지위를 승계할 수 있는 특별 조건을 규정하고 있다. 이 법률에 의하면, 경매를 통해 조합원 지위가 승계되기 위해서는 최소 2가지 조건은 갖추어야 한다. 첫째 원래 소유자가 ‘조합원’이어야 하며, 둘째 해당 경매 사건이 ‘국가’, ‘지방자치단체’ 또는 ‘금융기관’이 신청한 경매이어야 한다. 위 경매 사건에서는 원래 소유자가 한남3구역의 조합원이어야 한다는 첫 번째 조건은 충족하고 있었다. 하지만 두 번째 조건에 문제가 있었다. 왜냐하면 해당 경매는 ‘입주자대표회의’가 원래 소유자가 체납한 미납관리비를 받기 위해 신청한 경매 사건이었기 때문이다. 입주자대표회의는 국가, 지방자치단체, 금융기관 중 어디에도 속하지 않는다. 그렇다면 위 경매 매물을 낙찰받는다고 하더라도, 원래 소유자가 가진 조합원 지위를 승계할 수 없다는 결론에 이르게 된다. 조합원 지위를 승계할 수 없다면 현금청산자가 된다. A씨는 한남3구역 내 주택의 소유권을 경매로 취득하긴 했지만 재개발사업이 종료되면 신축아파트를 받는 것이 아니라 원래 구축아파트에 대하여 산정된 감정가에 따라 보상금만 받게 된다. 이런 사정을 알게 된 A씨는 잔금 납부를 포기할 수밖에 없었다. 조합원 지위를 승계할 수 있음을 전제로 높은 가격의 입찰가를 산정했었기 때문이다. 실제 조합에 확인해본 결과 위 경매물건의 현금청산자로서 받을 수 있는 보상금도 약 9억원 정도만 책정되어 있었기에, 17억원 이상의 입찰가로 낙찰을 받은 A씨 입장에서는 큰 손해가 되는 계산이라 경매 물건을 포기할 수밖에 없었다. 부동산 경매물건을 검색하다 보면, 재개발·재건축 정비구역 내에 있는 주택 매물을 종종 발견할 수 있다. 이런 경매 물건을 입찰할 때에는, 앞서 살펴본 사항에 대해 미리 체크해보아야 함은 물론이고 조합도 직접 방문해 조합원 승계가 가능한 매물이 맞는지 반드시 확인해보아야 한다. 재개발구역의 조합원이 되는지, 현금청산자가 되는지에 따라 그 결과는 하늘과 땅 차이이기 때문이다.

“부동산 경매로 돈 버는 시대는 이제 끝났다.” 부동산 경매 공부를 시작하면, 금방 주위 사람으로부터 듣는 말이다. 과연 부동산 경매로 돈 버는 시대는 끝난 것일까. 이제 부동산 경매는 공부할 가치가 없을 정도로 재테크 수단으로서의 기능을 상실했을까. 위 말이 사실이라면 주위 사람의 그 한마디는 ‘조언’이 될 수 있겠지만, 위 말이 사실이 아니라면 그 한마디는 조언이 아닌 ‘훈수’에 불과하다. 위 말이 사실인지 아닌지를 정확히 확인하기 위해, 최근 며칠 간 부동산 경매시장에서 낙찰된 몇 개의 아파트 매물을 살펴보았다. 1. 사건번호 2024타경84 용인시 수지구 죽전동에 위치한 46평형 아파트, 8층에 위치한 이 매물의 최초 감정가는 6억 9,300만원이다. 해당 물건은 1회 유찰돼 지난 10월 28일 5억 3,348만원에 낙찰되었다. 낙찰가는 감정가 대비 77% 수준이었다. 그런데 지난 8월 같은 층의 매물이 매매를 통해 거래가 된 적이 있었는데, 그 실거래가는 6억 8,500만원이었다. 경매를 통해 매수한 사람이 단순 매매를 통해 매수한 사람보다 아파트를 1억 5,000만원 정도 저렴한 가격에 매수한 것이다. 현재 같은 아파트 단지에 나온 비슷한 층수의 매물 호가도 6억 5,000만원부터 시작인 상황이라, 경매낙찰자는 시세 대비 최소 1억원 이상 싼 가격에 아파트를 매수한 것으로 분석된다. 2. 사건번호 2023타경4842 평택시 용이동에 위치한 33평형 아파트, 13층에 위치한 이 매물의 최초 감정가는 5억 4,800만원이다. 해당 물건은 1회 유찰돼 지난 10월 28일 4억 1,055만원에 낙찰되었다. 낙찰가는 감정가 대비 75% 수준이었다. 그런데 지난 9월 비슷한 층수의 11층 매물이 매매를 통해 거래가 된 적이 있었는데, 그 실거래가는 4억 7,000만원이었다. 경매를 통해 매수한 사람이 단순 매매를 통해 매수한 사람보다 아파트를 6,000만원 정도 저렴한 가격에 매수한 것이다. 현재 같은 아파트 단지에 나온 비슷한 층수의 매물 호가도 4억 9,500만원부터 시작인 상황이라, 경매낙찰자는 시세 대비 최소 6,000만원 이상 싼 가격에 아파트를 매수했다고 볼 수 있다. 3. 사건번호 2023타경4116 고양시 일산동구 식사동에 위치한 60평형 아파트, 24층에 위치한 이 매물의 최초 감정가는 8억 6,500만원이다. 해당 물건은 1회 유찰돼 지난 10월 23일 6억 7,800만원에 낙찰되었다. 낙찰가는 감정가 대비 78% 수준이었다. 그런데 지난 8월 및 10월 27, 30층의 매물이 각 매매를 통해 거래된 적이 있었는데, 그 실거래가는 각 8억 8,900만원, 8억 2,900만원이었다. 경매를 통해 매수한 사람이 단순 매매를 통해 매수한 사람보다 아파트를 1억 5,000만원 ~ 2억원 정도 저렴한 가격에 매수한 것이다. 현재 같은 아파트 단지에 나온 비슷한 층수의 매물 호가도 8억원부터 시작인 상황이라, 경매낙찰자는 시세 대비 최소 1억원 이상 싼 가격에 아파트를 매수했다고 볼 수 있다. 위 3개 물건은 모두 최신 경매물건이다. 위 3개 물건 모두 경기도에 위치하고 있으며 거래가 활발하게 이루어지고 있는 아파트 단지 내의 매물이다. 이 사례들을 통해, 경매시장은 현재도 실거래가에 비해 적게는 수천만원, 많게는 수억원 정도 저렴하게 아파트를 매입할 수 있는 기회가 꾸준히 반복되고 있음을 알 수 있다. 부동산 경매시장이 과거보다 경쟁이 치열해진 것은 사실이다. 하지만 과거보다 경쟁이 치열해지지 않은 시장이 도대체 어디 있단 말인가. 무한경쟁시대에 어느 시장이든 경쟁이 치열해질 수밖에 없는 환경임은 당연하게 받아들여야 한다. 중요한 것은 경쟁이 치열해졌다고 지레 겁먹고 포기하는 것이 아니라, 그러한 시장 상황에서 꾸준한 노력을 통해 틈새시장을 발굴하고 그 틈새시장에서 나름의 작은 성공들을 이루어나가는 것이다. “부동산 경매는 끝났다”는 부정적인 이야기만 믿고 아무 것도 실천하지 않는 사람에게는 아무 일도 발생하지 않는다. 오직 긍정적인 마인드를 갖고 행동으로 옮긴 사람에게만 과거의 삶보다 나은 더 나은 미래를 향한 변화가 시작될 수 있음을 알아야 한다.

# 서울에 가깝고 교통은 좋으나 30년된 구축인 경기도 내 A지역의 아파트, 서울에서 다소 머나 신도시 지역 내에 지어지고 있는 신축인 경기도 내 B지역의 아파트 중 하나를 고민 중에 있습니다. 두 개 아파트 모두 8억원의 동일한 가격입니다. 둘 다 괜찮아 보이는데, 어떤 아파트를 매수하는 것이 좋을까요? 최근 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’이라는 말이 유행하고 있다. 신축아파트에 대한 인기가 폭발적으로 늘어나면서 생긴 신조어이다. 신축아파트와 구축아파트를 구분하는 명확한 기준은 없다. 하지만 요즘에는 새로 짓는 신축아파트가 많지 않은 편이라 대략 10년 내에 지어진 아파트는 신축아파트로 본다. 신축아파트는 구축아파트에 비해 여러 장점을 가지고 있는데, 대표적으로 지하의 여유 있는 주차 공간, 아파트 단지 지상에 자동차 출입이 제한되어 아이를 키우기 안전한 환경, 아파트 내 다양한 커뮤니티 시설 등이 장점으로 손꼽히곤 한다. 얼죽신 현상이 팽배한 지금 이 시기에, 서울에 가깝고 교통이 좋은 경기도 A지역에 위치한 30년된 구축아파트와 서울에서 다소 머나 신도시로 개발 중인 B지역의 신축아파트 중 하나를 선택해야 한다면 어떤 아파트를 선택해야 할까? 얼죽신 현상이 뚜렷한 현재의 유행을 따른다면 B지역의 신축아파트를 선택하는 방안을 고민해볼 수 있겠지만, 만약 당신이 두 곳의 선택지 중 B지역을 선택한다면 아무래도 몇 년 뒤 그 선택을 후회할 가능성이 높다. 부동산 투자를 실행함에 있어서는, 현재의 유행을 고려하기보다는 자신만의 명확한 투자 기준을 가지고 있어야 한다. 부동산을 비교 선택함에 있어서 가장 중요하게 비중을 두어야 할 가치 기준은 무엇일까? A지역의 구축아파트는 30년이 지났는데 가격이 8억원이다. 보통 30년된 아파트 건물 부분은 이미 노후화되어 사실상 경제적 가치가 거의 없다고 본다. 그런데도 가격이 왜 8억원이나 할까? 약간 과장하여 설명하면, A지역에 위치한 구축아파트의 시장가격 8억원 중 7억9000만원 정도는 땅값일 것이고, 나머지 1000만원 정도만이 건물값일 것이다. B지역의 신축아파트는 같은 8억원의 시장가격이라고 하더라도, 가격 구성이 완전히 다르다. B지역의 신축아파트 가격을 파헤쳐보면 아마 땅값이 3억원, 건물값이 5억원으로 나뉘어져 있을 가능성이 높다. 요즘은 공사비도 폭등한 까닭에 신축 건물값이 만만치 않기 때문이다. 이런 기준에 비추어 보았을 때, 몇 년 후 두 곳 아파트의 시세는 각 어찌 될까? 신축아파트라도 건물 부분은 시간이 지나면 감가상각을 통해 빠르게 가치가 하락하면서 구축아파트가 될 것이므로, 몇십년이 지나면 건물값은 거의 없는 것과 다름 없게 된다. 결국 땅값만 남는다. 그런데 빠르게 떨어지는 건물값과 달리 땅값은 약간씩이라도 무조건 증가한다. 그렇다면 결국 A지역에 위치한 구축아파트는 구축이라도 그 가치가 꾸준히 계속 올라가지만 B지역의 신축아파트는 땅값이 오르는 속도보다 떨어지는 건물값이 더 커서, 실질적인 부동산의 가치는 점점 더 벌어지게 된다. A지역의 구축아파트가 훨씬 더 비싸지는 것이다. 이런 차이가 발생하는 것은, 같은 경기도에 위치해 있다 하더라도 A지역의 입지가 B지역의 입지보다 훨씬 우월하고 그로 인해 땅값이 훨씬 비싸기 때문에 그런 것이다. 부동산 가치의 본질은 땅값에 있고, 땅값을 좌우하는 것은 결국 입지이다. 입지는 쉽게 설명하면 결국 서울에 대한 접근성이라 할 수 있다. 이러한 부동산의 가치를 구성하는 본질을 깨달아야 위와 같은 비교적 단순한 양자 선택지에서도 어렵지 않게 올바른 투자 결정에 이를 수 있다. 얼죽신이라는 한때의 유행 같은 기준만을 가지고 투자 결정을 하게 되면 잘못된 의사결정을 하게 될 확률이 높아진다. 어떤 분야이든 항상 기본과 원칙에 충실해야 좋은 성과가 따른다. 부동산 투자에서 있어서 가장 중요하게 고려해야 할 요소는 입지와 땅값이다. 신축이라는 포장지는 당장은 대단한 것처럼 보일지 몰라도, 10년만 지나면 그 포장지는 다 해지게 되고 그제서야 포장지 내에 있는 본질이 무엇인지 보이게 된다. 부동산 투자의 기본과 원칙만 기억한다면, 앞으로 임하는 부동산 투자에 있어서 대단한 성공까지는 아니라도 최소한 대단한 실패까지는 절대 겪지 않을 것이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

# 새내기 직장인 A씨. 첫 직장을 다니기 시작하면서 부모님의 도움을 받아 2억원의 작은 전셋집 하나를 마련했다. 거주 후 2년이 지나고, 이사일 아침에 전세금을 돌려받고 이사만 나가면 되는 상황이다. 이사일 아침, A씨는 먼저 이사짐을 빼고 기다리는데 임대인은 “은행에 왔는데 사람이 많아서 시간이 지체되고 있다. 곧 돈을 보내주겠다”는 말을 반복하며 전세금 반환을 지체했다. 그런데 새 임차인도 이사를 시작해야 하는 상황. A씨는 임대인의 말을 믿고 새 임차인의 이사를 허락하고 집을 나왔다. 그 직후부터 임대인과 연락이 닿지 않는다. A씨는 필자의 지인이다. A씨는 이사를 나오자마자 임대인과 연락이 끊기자, 필자에게 전입은 옮기지 않고 그대로 뒀으니 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있지 않냐며 질문해 왔다. 필자는 어떤 답을 주었을까. 필자는 A씨에게 “안타깝지만 현실적으로 전세금을 돌려받을 방법이 없다”고 답변했다. A씨는 어설픈 지식과 잘못된 순간의 선택으로 인해, 전세금 2억원을 전부 잃었다. 많은 사람들이 임차인으로서 항상 챙겨야 하는 것이 ‘전입’과 ‘확정일자’라고 알고 있는 경우가 많다. 맞는 말이다. 주택임대차보호법에 따르면 임차인의 전세금을 보호해주기 위한 제도적 수단으로 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 인정하고 있는데, 이를 인정하는 조건 중 하나가 전입과 확정일자이기 때문이다. 하지만 임차인으로서 내 전세금을 완벽히 안전하게 지키고 싶다면 여기까지만 알고 있으면 부족하다. 임차인이 전세금을 안전하게 지키기 위해서는 마지막으로 하나의 조건이 더 필요하기 때문이다. A씨가 간과한 조건은 바로 ‘점유’이다. 점유란 말 그대로 임차인이 그 주택에 살고 있어야 함을 뜻한다. 임차인이 짐을 뺀 경우라도 임차인이 집열쇠나 비밀번호를 직접 관리하고 있다면 임차인이 점유를 유지하고 있는 것으로 보아, 법적 보호를 받을 수 있다. 이 사례에서 A씨는 전입과 확정일자는 갖추었다. 하지만 A씨는 주택을 점유하고 있지 않다. 정확히는 점유를 하고 있다가 이사일 아침에 점유를 상실했다. 새 임차인에게 점유를 넘겨주었기 때문이다. 그러면 A씨는 이사일 아침에 비로소 주택임대차보호법에서 요구하는 조건을 어긴 것이 돼 법적 보호를 받지 못하게 된다. A씨가 이사일 아침에 새 임차인에게 이사를 허락한 행동이 돌이킬 수 없는 큰 실수였다. 이사일 아침에 새 임차인이 이사를 독촉했기 때문에 순간 심적으로 마음이 약해진 것은 이해하나, 그 안일한 생각으로 인해 불과 1~2시간 사이에 전세금 2억원 전액을 잃은 것이다. 이런 경우는 A씨가 보증보험에 가입했다 해도 배상을 받지 못한다. 전세금을 받지 않은 상황에서 이사를 나간 A씨의 잘못으로 발생한 일이기 때문이다. A씨는 임대인을 상대로 형사고소 및 민사소송을 제기할 수야 있겠지만, 이런 악의적인 행동을 한 임대인은 다른 재산을 가지고 있다고 기대하기도 어려워서 A씨 입장에서 전세금을 돌려받는 것은 사실상 불가능하다. 돈은 버는 것보다 지키는 것이 중요하다는 말, 한번쯤은 들어봤을 것이다. 특히 전세금은 수억원의 목돈이므로 안전하게 지켜야 한다. 임차인이라면 이사일에 새 임차인이 이사를 들어오는 상황이라도 전세금을 돌려받을 때까지 절대 이사를 허락하지 말아야 함을 명심하자. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

# 40대 후반에 접어든 주부 A씨. 그동안 틈틈이 부동산 공부를 하며 여러 채의 아파트를 매입했다. 아파트 가격이 폭등하자 정부는 다주택자의 주택 취득을 강력히 규제하기 시작했고, 양도소득세 세율도 대폭 올렸다. A씨는 남동생의 아내이자 무주택자인 올케 명의로 아파트 1채의 소유자 명의를 이전해 두었다. 양도소득세 중과를 피하기 위하기 위함이었다. 그 후 2년의 보유기간이 지나 아파트를 매각했고, 비과세 혜택까지 받아 3억원 이상의 투자 수익을 얻었다. 주부 A씨는 남동생 부부에게 투자 수익 3억원을 돌려달라고 요구했으나, 갑자기 남동생과 올케는 아파트 투자 수익을 돌려줄 수 없다며 수익금의 반환을 거부하고 있다. 최근 지인 A씨가 상담을 요청했다. 양도소득세 혜택을 받기 위해 올케 명의로 사둔 아파트를 매도했는데, 남동생과 올케가 수익금 3억원을 돌려주지 않는다며 법적으로 어떻게 대응해야 할지 질문해왔다. A씨는 남동생과 올케가 특별히 한 것도 없이 욕심을 부리고 있다며 법을 통해 자신의 권리를 되찾겠다고 목소리를 높였다. 필자는 A씨에게 어떤 조언을 주었을까? 먼저 우리나라에서 시행 중인 부동산 관련 법률이 차명 부동산에 대해 어떤 입장을 취하고 있는지를 정확히 알고 있어야 한다. 우리나라는 차명으로 부동산을 소유하는 것을 금지하기 위해 ‘부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률’이라는 법률이 시행되고 있다. 이 법률은 ‘부동산실명법’이라고도 불린다. 이 법률은 차명으로 부동산을 사는 행위를 ‘명의신탁’이라 정의하는데, 명의신탁을 통해 부동산을 매입한 사람에게 여러 가지 패널티를 부과한다. 대표적으로 다음과 같은 패널티가 있다. 첫째, 차명으로 부동산을 매입한 사람에게 과징금을 부과한다. 과징금은 공동주택 공시가격의 30%의 금액으로 부과된다. 공동주택 공시가격은 시세보다는 다소 낮지만 시세가 어느 정도 수준으로 반영되어 있기에 서울 소재 아파트라면 수억원 이상의 과징금이 부과될 수 있다. 둘째, 차명으로 부동산을 매입했다 하더라도 법적으로 소유권을 전혀 인정받지 못한다. 명의를 빌려준 사람이 내 것이 아니라고 인정해도 결론은 똑같다. 부동산등기부등본에 표시된 소유자만이 법적인 소유권을 취득한다. 그래서 위 사안에서 A씨는 부동산에 관한 어떤 법적 권리도 인정받을 수 없고, 올케가 부동산의 소유자로 인정된다. 올케만이 부동산의 유일한 소유자이므로, 부동산을 매도함에 따라 발생하는 수익금도 모두 올케에게 귀속된다. A씨가 모든 투자 과정을 주도하였고 그 투자로 인한 수익금이 3억원이라 하더라도, A씨는 단돈 100원도 받을 수 없다. 다만 올케가 부동산을 매입하는 과정에서 A씨로부터 지원받은 돈이 있다면, 올케는 그 돈만 돌려주면 된다. 필자는 이런 내용을 설명해주며 남동생과 올케를 상대로 민사소송을 고민하는 주부 A씨에게 “포기하라”고 조언을 주었다. 어차피 소송을 진행해도 아파트에 관한 올케의 소유권이 인정될 것이고, A씨가 승소할 방법은 전혀 없기 때문이다. 게다가 이러한 사실을 행정기관에서 인지하게 되면 A씨는 과징금까지 부과받을 수 있어, 득은 없고 실만 예상될 뿐이었다. 결국 A씨는 소송을 포기했고 남동생 부부와 남보다 못한 사이가 되어 버렸다. 정부의 다주택자 규제로 인해 무주택자를 제외하곤 아파트를 취득하기가 굉장히 어려운 시기이다. 그 때문에 유주택자 입장에서는 가까운 가족이나 지인의 명의를 빌려 아파트 투자를 하고 싶은 유혹에 빠지게 된다. 하지만 견물생심이라 했듯, 투자가 잘 되고 아파트 가격이 폭등한다 하더라도 그 때부터 가족 또는 지인과의 새로운 분쟁이 시작될 수 있다. 사람의 도리상 어떻게 그럴 수가 있냐고 되묻는 사람도 있을 것이다. 하지만 명의를 빌려준 가족이나 지인의 마음은 절대 비난받을 만한 것이 아니다. 단 한순간도 그 부동산은 나의 소유인 적이 없었다. 애초부터 나의 것이 아닌 것을 나의 것으로 착각해 탐한 나의 탓일 뿐이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

“지금 집 사도 될까요?” 내 집 마련을 꿈꾸고 있는 실거주 매수희망자들이 가장 많이 하는 질문이다. 특히 신혼부부나 아이를 가진 학부모는 거주 안정과 아이의 교육을 위해 내 집 마련을 인생의 중요한 목표로 삼고 있다. 하지만 내 집을 언제 사야 할지, 얼마에 사야 할지, 어떤 기준을 가지고 사야 할지 감이 오지 않는 것이 현실이다. 내 집 마련, 어떻게 접근해야 성공할 수 있을까? 부동산 시장의 오르고 내림에 대하여 민감한 시각으로만 바라보면 쉽게 살 수 없는 것이 서울‧수도권 지역의 아파트다. 가격이 오른다고 하면 비싸서 못사고, 가격이 떨어진다 하면 더 떨어질 것 같아서 못 산다. 내 집 마련을 하고자 하는 초보 부린이라면 내 집 마련의 첫걸음을 떼기 위해 다음 사항을 꼭 기억하자. 1. 언제 살 지를 고민하지 말고, ‘무엇’을 살 것인지 고민하라. 필자는 부동산 투자를 꽤 오랜 시간 동안 해왔지만 저점을 기가 막히게 잡아내는 부동산 고수는 거의 본 적이 없다. 소위 부동산 전문가라고 불리는 사람들도 부동산 투자로 돈을 벌어본 경험이 생각보다 많지 않으며, 부동산 시장 흐름의 한치 앞을 내다보지 못하는 경우가 태반이다. 이런 현실 속에서 부동산 투자 경험이 없는 사람이 기사 몇 개 읽어보다가 저점을 잡아 내 집 마련을 한다는 것은 사실 공상에 가깝다는 냉혹한 현실을 먼저 인식해야 한다. 만약 매수희망자가 관심 있는 그 지역에 위치한 그 아파트를 당장 사지 못한다면 앞으로 시장의 상황이 어떻게 되든 간에 그 매수희망자는 그 아파트를 사지 못할 가능성이 높다. 어차피 부동산 가격이 폭등하면 폭등하는 속도를 따라가지 못해 사지 못할 것이고, 하락하면 부동산 시장이 더 떨어질 것이라 걱정하며 사지 못할 것이기 때문이다. 부동산을 사는 것도 한번이라도 해본 사람이 더 잘하는 법이다. 저점을 잡아 내 집 마련하겠다는 막연하고 실현 불가능한 목표는 버리고, 현재 내가 가진 돈과 감당할 수 있는 대출을 감안해 매수할 수 있는 관심단지를 선정하라. 그리고 그 관심 단지 내에서 괜찮은 매물을 탐색해야 한다. “시장의 저점에 사겠다”는 막연한 목표만으로는 앞으로 10년이 지나도 내 집 마련하기 어렵다. 2. 대단지 아파트에서 ‘초급매’라는 기회를 잡아보자. 먼저 대단지 아파트의 구별기준을 알아보고 대단지 아파트에서 ‘초급매’라는 기회를 잡는 방법을 알아보자. 대단지 아파트는 무엇일까? 대단지 아파트란 400~500대 이상의 아파트 단지를 의미한다. 이보다 세대수가 적은 아파트 단지도 괜찮지만 그렇다면 최소한 거래가 활발한 편에 속하거나 거래수요가 있는 신축단지여야 한다. 나홀로 아파트처럼 세대수가 적은 구축 아파트의 경우에 수년 동안 실거래가 전혀 없는 경우도 있어 이런 종류의 아파트는 관심단지에서 배제하는 편이 좋다. 대단지 아파트의 가장 큰 장점 중 하나는 바로 종종 급매가 나온다는 것이다. 대단지 아파트일수록 소유자의 절대 숫자가 많으므로 여러 사연이 있는 소유자들이 많을 수밖에 없다. 따라서 이런 대단지 아파트는 종종 급매물이 나오므로 공인중개사들에게 실수요자로서 당장 매수할 것만 같은 인식을 심어준다면, ‘급매물’ 또는 ‘초급매물’을 잡을 수 있는 기회가 온다. 아파트 시장에 관심이 많은 실수요자들도 투자를 위한 목적이 크기에 평소에는 큰 관심을 두지 않다가 부동산 가격이 오른다는 이야기만 나오면 그제서야 추격 매수를 고민하는 사람들이 많다. 진정 실수요자로서 아파트를 매입하고 싶다면 이제는 그런 식의 접근은 지양해야 한다. 실거주를 위한 아파트를 매입할 생각이라면, 저점을 잡아 사겠다는 목표보다는 관심 있는 단지를 물색하고 감당 가능한 괜찮은 가격 수준의 매물을 잡는 것을 목표로 삼아야 한다. 초보 부린이라면 경매로든 급매로든 현재 시장가보다 싼 가격에 사는 방법만이 괜찮은 실거주 아파트를 잡을 수 있는 유일한 길이다. 그리고 일단 선택을 했으면 부동산 시장은 어느 정도의 등락은 당연히 있는 것이므로 약간의 등락에 일희일비하지 말아야 한다. 이런 마음가짐을 가지고 내 집 마련에 꾸준히 관심을 갖고 임한다면, 어느 순간 매력적인 가격으로 실거주 아파트를 장만할 수 있을 것이다.

# A씨는 2020년 정비구역 내에 있는 허름한 빌라를 매매했다. 해당 정비구역은 재건축 정비사업이 한창 진행돼 관리처분인가까지 완료된 상황이었다. A씨가 그 빌라를 산 이유는 재건축 사업이 관리처분인가 단계를 지나 정상궤도에 올랐다고 확신했기 때문이다. 그로부터 4년 뒤, 2024년 하반기 A씨는 재건축된 서울 신축아파트에 입주할 예정이다. 허름한 빌라가 서울 신축아파트가 되기까지 2015년 정비구역 지정이 된 이후부터는 10년, A씨가 빌라를 매수한 때로부터는 4년의 기간이 걸렸다. A씨의 이야기는 바로 필자의 이야기다. 필자는 서울 모처에 재건축 사업이 진행 중인 정비구역에 있던 빌라를 매수해 최근 신축아파트로 보상받은 경험이 있다. 부동산 투자자이자 재개발·재건축 전문 변호사인 필자가 생각하기에 재건축 투자는 철저한 공부와 사전조사를 거쳐 접근해야 한다. 이 현장을 예시로, 재건축 투자를 하려는 경우 어떤 사항을 중점적으로 체크해야 하는지 살펴보자. 1. 사업시행인가 또는 관리처분인가 단계의 재건축 구역을 고르자 필자가 매입한 재건축구역은 2015년 1월 정비구역으로 지정됐고, 2016년 6월에 재건축정비사업조합이 설립됐다. 그 뒤 2017년 사업시행인가와 2019년 관리처분인가를 거쳐 공사를 시작했고, 2024년에 이르러서야 공사가 완료돼 신축아파트로 탈바꿈했다. 정비구역이 지정되고 신축아파트가 완전히 지어지기까지 약 10년의 시간이 걸린 것이다. 통상 재개발‧재건축 정비사업은 정비구역 지정부터 신축아파트 준공까지 10년의 시간이 넘게 걸리는 경우가 많다. 조합원 수가 많고 비상대책위원회 등 계파가 생기는 곳은 20년의 기간이 걸리기도 한다. 재개발‧재건축 정비사업은 이만큼이나 적지 않은 시간이 소요될 수 있기 때문에 정비사업을 막 시작한 구역의 매물보다는 어느 정도 정비사업이 성공적으로 진행되고 있는 구역의 매물을 매입하는 것이 빠른 시간 내에 신축아파트를 얻게 할 가능성을 높이는 방법이다. 정비사업이 ‘사업시행인가’ 또는 ‘관리처분인가’ 단계까지 진행됐다면 그 구역은 어느 정도 성공적으로 사업이 진행되고 있다고 판단해도 좋다. 필자는 2020년경 관리처분인가 단계까지 완료된 상황에서 재건축 정비구역의 빌라 매물을 매수하여 조합원이 됐다. 재건축 사업이 진행되는 상황을 미리 체크한 뒤 매수해 투자 리스크를 최소화했다. 2. 조합원들이 분담금 납부 여력이 있는 곳을 매수하자 재개발‧재건축 정비사업을 하려면 조합원들이 각자 자신이 가진 부동산을 감정평가가격 수준에 조합에 넘기고 신축아파트의 분양책정가에 따라 그 차액을 조합에 지급해야 한다. 쉽게 설명하면 조합원이 가진 빌라의 가격이 3억원이고 신축아파트의 분양책정가가 7억원이라면, 조합원으로서는 차액인 4억원을 추가로 납부해야 신축아파트를 받을 수 있는 것이다. 위 차액 4억원을 ‘조합원 분담금’이라고 한다. 최근 공사비가 급등한 탓에, 대부분의 서울 및 수도권의 정비사업 현장에서는 조합원 분담금이 수억원 정도로 부과되고 있다. 조합원들이 분담금을 제때 납부해야 재개발‧재건축 정비사업이 빠른 속도로 일정에 차질 없이 진행될 수 있으므로, 해당 정비구역의 조합원들의 분담금 납부 능력을 고려해야 한다. 조합원 분양가 대비 시세 차익이 충분히 예상되는 곳이어야 조합원들이 수억원에 이르는 조합원 분담금을 적극적으로 납부하는 경향이 있다. 재개발‧재건축 투자는 처음에는 다소 어렵게 느껴질 수 있지만, 일단 매입만 해두면 특별한 노력 없이 몇 년 후 시세 차익이 기대되는 신축아파트로 돌아온다는 점에서 매력적인 재테크 수단이다. 다만, 재개발 재건축 부동산은 다른 부동산과 달리 사업의 진행 속도가 중요한 변수로 작용하므로 일반 매매의 경우보다 치밀한 조사가 필요하다. 따라서 부동산 중개업소와 조합관계자의 말만 무조건적으로 믿지 말고, 확실하고 안전한 물건을 찾기 위해서 부지런한 공부와 발품은 필수다. 재건축·재개발 물건이라고 무조건 오르는 시대는 끝났다. 정비사업의 사업성과 사업 단계, 사업 속도, 위치, 학군, 조합원 분담금의 납부 여력 등 사항을 매매 전에 미리 조사해 체크한다면 서울 및 수도권의 신축아파트로 돌아올 ‘옥석’을 찾을 수 있을 것이다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

# 50대에 명예퇴직을 한 A씨. 우연찮게 유튜브를 통해 부동산 공동투자에 참여하면 큰 돈을 벌 수 있다는 모 부동산 업체의 부동산투자 강사 B씨의 이야기를 영상으로 보게 됐다. 몇 개의 영상을 보고 B씨가 성공한 부동산 투자자라고 믿은 그는 B씨가 소속된 부동산 업체에서 주관해 진행하는 공동투자에 참여하기로 마음 먹었다. 인생 후반기를 위하여 모아두었던 명예퇴직금까지 끌어모아 투자를 했는데, 몇 년이 지나도록 투자이익은 물론 원금도 돌려받지 못하고 있다. 지난 부동산 폭등기 시절, 유튜브에서는 성공한 부동산 투자자임을 표방하는 사람들이 우후죽순 등장하기 시작했다. 처음에는 자신의 성공적인 부동산 투자 사례를 소개하는 데에 그치는 듯했지만, 어느 순간부터 공동투자를 통해 함께 큰 돈을 벌자는 내용이 반복적으로 올라오기 시작했다. 이들은 강남에 부동산 학원을 차리고, 부동산 공동투자자를 모집하며 공동투자의 장점을 널리 홍보했다. 주식 및 코인과 달리 부동산은 투자에 필요한 시드머니가 상대적으로 큰 편이라 대부분의 사람들에게는 시작이 어렵다. 부동산 업체는 이러한 부동산 투자의 어려움을 강조하며 공동투자의 장점을 부각시키고, 소액의 투자금으로도 투자에 참여할 수 있다고 홍보한다. 하지만 이들이 홍보하는 부동산 공동투자는 사실상 부동산 업체의 단독투자와 다를 바 없다. ‘공동’투자라면 투자에 있어서 핵심적인 사항을 함께 상의하고 결정할 수 있는 형태의 의사결정 체제가 정비돼야 한다. 하지만 이러한 부동산 업체의 공동투자 시스템은 그들이 투자할 부동산을 선정하고 매입가를 결정하며 매도가격과 매도시기 역시 업체가 결정할 수 있도록 정하고 있다. 부동산 업체가 단독으로 모든 결정을 내릴 수 있었기에, 사실상 ‘공동투자’가 아니라 부동산 업체가 주관하여 진행하는 ‘리딩투자’인 것이다. 부동산 업체가 주관하는 리딩투자 물건은 보통 아파트와 같이 거래가 쉬운 물건이 아니라 거래가 뜸한 토지가 많다. 부동산 하락기를 거쳐오면서 토지 매물을 찾는 수요는 훨씬 줄었고, 그 사이 공사비도 폭등한 탓에 토지는 제 값에 매도하기 더 어려워졌다. 시간이라도 더 끌며 매수자를 찾으면 좋겠지만 받아둔 투자금도 이미 바닥이 보이는 상황이라 대출이자를 내지 못해 경매에 부쳐진다. 투자에 참여한 사람들은 업체에 원금이라도 회수할 방안이 없는지 문의하곤 하지만 업체는 묵묵부답이다. 성공한 투자자로서의 제2의 인생은 없고, 떼인 투자원금을 회수하는 일이 인생 후반기의 새로운 일이 돼버린다. 이러한 상황에 처한 투자자는 업체의 처벌을 구하는 형사고소와 더불어 투자금의 반환을 요구하는 내용의 민사소송을 제기하기도 한다. 부동산 리딩투자는 자본시장법 및 부동산투자회사법을 위반한 것으로 볼 여지가 있고, 형사처벌 대상이 될 수도 있기 때문이다. 하지만 업체는 보통 자신에게 유리한 형태의 계약서를 미리 받아두기에, 법적 분쟁도 만만치 않은 것이 현실이다. 부동산 리딩투자에 뛰어드는 사람들은 부동산 투자경험을 간접적으로 쌓고 쉽게 돈을 벌고자 하는 마음에서 시작한다. 하지만 이는 엇나간 바람이다. 부동산 리딩투자는 자신의 투자경험이 아니기에 남는 것도 거의 없고, 투자금 역시 투명하게 관리되지 않기 때문에 실패한 투자로 이어지기 쉽다. 성공적인 부동산 투자자가 되고 싶다면 ‘주체적인 투자’를 해야 한다. 다른 사람의 도움과 조언을 받을 수 있지만, 기본적으로 스스로 공부하고 스스로 매물을 볼 줄 알아야 한다. 스스로 분석한 뒤에 투자결정을 해야지만, 그 고민과정과 나중의 결과를 통해 투자경험이 남게 된다. 남에게 내 돈의 투자를 맡기면 경험도 남지 않고, 돈도 남지 않을 수 있다는 당연한 진리를 깊이 명심해야 한다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.

#30대 직장인 A씨가 분양 받은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2022년 준공된 한 지식산업센터. 분양 당시 완판은 물론이고 플러스 피까지 붙을 정도로 인기가 높았다. 하지만 지난 6월 말 진행된 경매에서 감정가 2억5000만원의 매물이 절반 가까운 가격에 매각됐다. 피까지 얹어줘야 겨우 살 수 있었던 지식산업센터 매물이 2년도 채 지나지 않아 부동산 시장에서 철저히 외면받게 된 것이다. A씨는 지식산업센터의 공실률이 높은 상황을 보고 계약을 취소하려고 했지만 불가능하다는 통보를 받았다. 어떻게든 분양계약 취소를 하고 싶은데 방법이 있을지 밤잠을 설치며 중도 해지 방법을 수소문하고 있다. 지식산업센터는 제조업, 지식산업 및 정보통신산업을 위한 시설이 입주할 수 있는 도시형 건물을 뜻한다. 과거에는 ‘아파트형 공장’이라는 명칭으로 불리기도 했다. 부동산 투자자들이 앞다퉈 지식산업센터에 투자한 이유는 2가지였다. 분양대금 대비 최대 90%의 대출을 받을 수 있어 적은 투자금으로 살 수 있다는 점과 전매 제한이 없어 분양계약 후 잔금 납부 없이 곧바로 플러스피(플피)를 받고 팔기가 쉽다는 점이었다. 지식산업센터는 기업인들을 위한 부동산 상품임에도 불구하고, 이런 이점으로 인해 투자자들이 지식산업센터 시장에 대거 몰렸다. 분양을 받지만 소유권을 취득한다는 생각을 가진 사람은 없었다. 모두들 잔금 내기 전에 피를 받고 팔고 나올 생각이었기 때문이다. 광풍이었다. 그 누구도 “만약 안 팔리면?”이라는 의문을 던지는 사람은 없었다. 지식산업센터를 매수하고 전매에 실패한 투자자들은 지금 현실에서 잔금 납부를 독촉받고 있다. 지식산업센터는 시세 대비 고분양가로 책정돼 있기에 투자자 입장에서 잔금 납부를 하는 즉시 손해가 확정된다. 잔금 후에 임차인을 맞추지 못해 공실상태가 유지되면 매달 대출 이자를 직접 감당해야 할 뿐만 아니라, 관리비까지 납부해야 한다. 매달 꼬박꼬박 나가는 이자와 관리비만 수백만원이다. 빠른 시일 내에 임차인이라도 맞추면 다행이지만 공급폭탄이라고 불릴 정도로 많은 지식산업센터가 공급되면서 이마저도 녹록지 않다. 이러한 이유로 최근 지식산업센터의 분양계약을 취소, 해제하려는 경우가 많아졌다. 잔금 납입기일이 통보되면 어떻게든 분양계약을 해지할 방도를 찾고자 하지만 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실이다. ‘분양계약’은 말 그대로 계약이기 때문에 계약 당사자는 계약을 이행해야 하는 의무가 있다. 당사자 일방이 계약상 의무를 이행하지 않거나, 계약 과정에서 사기, 협박 등 하자가 존재할 경우에만 예외적으로 계약 해제와 취소가 가능하다. 수분양자가 분양대금을 납부하지 않고 버티는 경우 신용문제가 생길 수도 있다. 지식산업센터를 분양받은 사람은 계약금만 내고 중도금과 잔금 대부분을 대출로 충당하기 때문에, 그동안 대출받은 중도금에 대한 기한의 이익이 상실돼 즉시 대출금을 상환해야 하는 문제가 생길 수 있다. 만약 분양대금 상환이 안되면, 금융기관이나 보증기관인 시공사에서는 강제집행절차에 착수할 수도 있다. 분양계약 해제, 취소는 무턱대고 대금을 내지 않거나, 취소를 하고 싶다고 취소가 되는 것이 아니다. 계약을 해제할 수 있는 사유가 있는지 확인해봐야 하며, 계약 해제 사유가 존재한다면 법률적인 절차를 따라 분양계약 해제 소송을 진행해야 한다. 분양계약 체결 전부터 계약 내용을 꼼꼼히 확인해봐야 하고, 분양계약을 체결하고 중도금까지 냈다면 계약 과정의 문제점은 없었는지, 취소할 방법은 없는지 변호사와 심도 있는 상담을 통해 최선의 선택을 하는 것이 좋다. *외부 필자의 원고는 본지의 편집방향과 일치하지 않을 수도 있습니다.