초기 비용 부담 적고 분양 전환땐 높은 시세차익 '일석이조'

일정기간 임차 후 분양받을 수 있는 공공임대주택이 분양전환시 주택구입 초기비용을 줄이고 시세차익도 거둘 수 있는 일석이조의 효과로 인기를 끌고 있다. 한국토지주택공사가 지난 8월 공급한 광교신도시 공공임대주택 청약 당첨자들이 수원시 장안구 보금자리주택전시관에서 입주계약을 체결하고 있다.

경기도 용인에서 식품 유통업을 하는 김동훈씨(37ㆍ가명)는 지난 8월 한국토지주택공사(LH)가 광교신도시에서 공급한 10년 공공임대주택에 청약해 당첨됐다. 전용 74㎡ 아파트의 임대조건은 보증금 7,900만원에 월 임대료 60만원. 월 수입이 200만원 정도인 김씨에게 내기 다소 버거운 임대료지만 비슷한 면적의 인근 아파트 전셋값이 1억5,000만~2억원선인 점을 감안하면 오히려 저렴한 수준이다. 게다가 당장 분양을 받거나 집을 사는데 필요한 목돈도 없을 뿐 아니라 집값이 오를 것이란 확신도 서지 않는다. 김씨가 공공임대주택을 선택한 것도 바로 이 때문이다. 일단 임대로 살다가 10년 후 분양전환받거나 이를 포기해도 되는 조건이 맘에 들었다. 김씨는 "공공임대주택은 사는 동안 보증금이 그대로여서 안정적"이라면서 "나중에 주택 가치가 오르면 차익도 생기지 않겠느냐"고 말했다. 임대기간이 지나면 분양 전환할 수 있는 공공임대주택이 인기다. 전셋값이 크게 오르고, 가격 하락에 대한 우려 때문에 주택 구입을 망설이는 예비 수요자들에게 공공임대주택은 초기비용 부담과 투자위험을 줄일 수 있는 '리스크 제로' 상품으로 각광을 받고 있다. LH가 최근 공급한 서울 서초 보금자리지구 A4ㆍ5블록 공공임대주택(10년 임대, 분납, 토지부임대)은 특별공급에서 6.4대1, 일반공급은 8.5대1의 경쟁률을 기록했다. 광교신도시 10년 공공임대도 7대1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 이달 초 공급됐던 세종시 공공임대 역시 청약률 86%로 당초 예상을 크게 웃도는 청약성적을 보였다. 부동산정보업체 '부동산써브'의 함영진 연구실장은 "공공임대주택은 입주할 때 많은 돈이 들지 않는데다 5년 또는 10년의 임대기간 후에는 분양 전환 여부를 선택할 수 있기 때문에 최근 주택시장 상황에서는 가장 안전한 대안이 될 수 있다"고 말했다. ◇3년만에 8,000만원 시세차익 거둔 아파트 단지도=
공공임대주택의 최대 장점은 임대 기간에 인근과 비슷하거나 10% 정도 낮은 수준의 임대료(보증금+월세)로 거주할 수 있고, 임대기간 만료시에는 분양 전환을 통해 소유권을 확보할 수 있어 초기 주택 구입비용을 줄일 수 있다는 것이다. 형식은 임대지만 대금납부를 5~10년 뒤로 미룬 분양주택인 셈이다. 공공임대주택의 분양전환 가격은 분양하기로 한 날을 기준으로 두 명의 감정평가 산술평균으로 정한다. 5년 임대의 경우 건설원가와 감정가격을 합산한 금액을 2로 나누고, 10년 임대주택은 감정가격이 그대로 분양전환 가격이 된다. 이상운 LH 주택판매기획과장은 "인근 아파트의 가격이 떨어지면 분양전환 금액도 낮아지기 때문에 임대기간 시세가 하락하더라도 손실 위험이 없다"면서 "감정평가한 분양전환가격 역시 일반적으로 주변 시세보다 낮게 책정되기 때문에 시세차익도 기대할 수 있다"고 설명했다. 분양 전환은 임대기간이 끝나기 전에도 가능하다. 입주민들은 임대기간의 절반이 지난 시점부터 분양 전환을 사업자에게 요구할 수 있다. 지난 2008년 6월에 입주한 화성 동탄신도시의 '자연& 경남아너스빌'은 5년짜리 임대아파트의 경우 2년6개월이 지난 후 입주자의 요구로 전체 1,096가구 중 788가구가 분양전환됐다. 이 아파트 전용 85㎡ 분양 전환금은 1억9,700만원으로, 보증금과 월세를 더한 입주자들의 총 지불금액은 2억7,000만원. 하지만 이 아파트는 현재 시세가 3억5,000만원에 달해 분양전환 계약자들은 약 8,000만원의 시세차익을 얻었다. 용인 신갈의 '새천년그린빌 1단지'도 분양전환을 통해 9,000만원 가까운 시세차익을 얻은 사례다. 5년공공임대였던 이 아파트 전용 59㎡ 입주자들은 지난 4월 분양전환금과 보증금ㆍ월임대료를 합해 1억7,344만원에 분양전환을 했지만 시세는 이보다 8,600만원이나 높은 2억6,000만원에 형성돼 있다. 이 지역 호박 공인 관계자는 "분양 전환 뒤 2억6,000만원에 거래되고 있다"면서 "입주민들로서는 대략 8,600여만원의 시세 차익을 본 셈"이라고 말했다. ◇청약자격 요건 까다롭고 당첨되면 청약통장 소멸=
1994년부터 공급되기 시작한 5년 임대는 지금까지 12만여가구가 임대됐으나 2004년 이후부터는 10년 임대가 주류를 이루고 있다. 5년 임대주택의 경우 지방공사에서 일부 공급하고 있다. 입주 때 집값의 30%를 내고 4년과 8년차 그리고 임대기간이 끝났을 때 각 20%를 내는 분납형도 있다. 임대주택이 그동안 저소득층이나 독거노인, 장애인 등 취약계층이 거주하는 '서민 아파트'라는 이미지가 강해 공공임대주택도 별 인기가 없었다. 순위 내 청약에 실패하거나 미분양도 많았다. 하지만 최근 수도권에 지어지는 5ㆍ10년짜리 공공임대주택은 과거에 비해 평면이 다양해지고 고급 마감재를 사용하는 등 시공 품질도 향상됐다. 특히 서울 서초나 수원 광교 등 입지 조건이 좋은 곳에 지어지는 임대주택에 대한 선호도는 민간 아파트 못지 않다. 물론 공공임대주택의 한계도 있다. 전용 60㎡ 이하 중소형의 경우 자산보유나 소득기준 제한 등 청약 자격이 매우 까다롭다. 또 당첨 후 분양전환 때까지 계속 무주택 요건을 유지해야 소유권을 이전받을 수 있다. 순수 임대주택인 국민임대나 장기전세주택은 입주 후 청약통장을 다시 사용할 수 있으나 공공임대주택은 당첨되면 청약통장이 소멸된다는 점에도 유의해야 한다. 10년 공공임대주택이 보편화하면서 임대기간이 너무 길다는 것도 단점이다. 입주 후 5년이 지난 뒤에 분양 전환을 꾀할 수 있기는 하지만, 일정 비율 이상의 입주민 동의를 얻거나 전환가격 산정 과정에서 사업자와 갈등을 빚기도 한다.