적은 비용으로 수익 극대화… 부동산 공동투자 다시 주목

오피스, 오피스텔, 소형아파트, 상가 등 수익형 부동산에 대한 공동투자가 비교적 저렴한 투자로 수익을 극대화할 수 있다는 장점 때문에 최근 각광을 받고 있다. 오피스·상가 등이 밀집한 서울 서초 W타워 전경.

오피스텔이나 소형아파트 임대사업에 관심을 가지고 있던 직장인 박지운(35)씨는 최근 지인 3명과 함께 경기 안성에 위치한 나홀로 아파트 1개 동(36가구)을 일괄 매입했다. 매입가는 18억원. 1가구당 시세는 7,000만원 정도였지만 통매입을 조건으로 시세의 70%선에 계약을 마쳤다. 이 씨는 "1인당 4억5,000만원씩 투자해 임대수익을 똑같이 나누기로 했다"며 "혼자 한두채를 매입해 임대 운영하는 것보다 훨씬 좋은 조건으로 사게 돼 수익률이 높아졌다"고 말했다. 뿐만 아니다. 박 씨는 "지역 중개업소 한 곳에 30가구 전체의 중개와 관리를 맡기도 보니 유지관리비용도 훨씬 적게 든다"고 덧붙였다. 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지며 '부동산 공동투자'가 다시 주목받고 있다. 부동산 매입비, 관리비 등의 투자 비용을 최소화해 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다. 상대적으로 적은 비용으로 오피스빌딩, 근린상가, 호텔 등 다양한 물건에 투자할 수 있다는 장점도 있다. 하지만 많은 장점에도 불구하고 부동산 공동투자가 성공하기 위해선 조심해야 할 것도 많다. 투자자들의 이익 충돌로 분쟁에 휘말리는 경우도 잦은데다, '사공이 많으면 배가 산으로 간다'는 말처럼 투자가 방향성을 잃는 경우도 많았다. 공동투자의 장단점과 비롯해 반드시 지켜야 할 주의사항 등에 대해 알아보자. 오피스텔, 소형아파트, 상가 등 수익형 부동산 투자는 투자금 대비 수익을 극대화하는데 목적을 둔다. 그리고 세입자들에게 받을 수 있는 임대료가 비슷비슷한 상황에서 수익률 극대화의 비법은 얼마나 저렴하게 부동산을 매입하느냐에 달려있다고 해도 과언이 아니다. '부동산 공동투자'는 수익형 부동산 투자시 투입 비용을 크게 낮춰줄 수 있는 해법으로 떠오르고 있다. 근린상가, 오피스빌딩, 토지 등의 경우 규모가 클수록 단위면적당 비용은 소형물건 대비 훨씬 저렴한 경우가 많기 때문이다. 게다가 임대사업시 반드시 필요한 유지, 관리 비용 역시 업체에 일괄 위임할 경우 건수가 많을수록 수수료가 저렴해지기도 한다. 이른바 '규모의 경제'가 적용되는 셈이다. ◇부동산 공동투자 어떻게 할까= 부동산 공동투자는 개발 혹은 임대 대상 부동산을 2인 이상 명의로 공동 매입해 해당 부동산에서 발생하는 수익을 투자 지분율에 따라 나누거나 부동산 그 자체를 이용할 목적으로 투자하는 것을 말한다. 투자 물건은 근린상가 등의 상업용 건물, 오피스 빌딩, 호텔 등의 숙박업소, 아파트, 주차장, 토지 등 다양하지만 주로 1인 투자자가 금액적으로 접근하기 힘든 대형물건을 취득하는 경우가 많다. 그리고 주택이나 아파트 등 시세차익을 노리는 물건보다 오피스텔, 상가 등 임대수익을 노리는 물건을 고르는 게 낫다. 수익을 배당하기가 쉬울 뿐 아니라 시세차익을 노리는 물건은 매각 시기를 언제로 두느냐를 두고 분쟁이 벌어질 수도 있기 때문이다. 특히 법원 경매시장에서 통째 매물로 나온 근린상가나 등은 공동투자자들의 좋은 투자처 중 하나다. 서울 도심의 근린상가들은 감정가가 20~30억대로 비싸 일반인들의 접근이 쉽지 않고 상대적으로 관심도 낮다 보니 낙찰가가 감정가의 50% 미만으로 떨어지는 경우가 많기 때문이다. 법원 경매물건의 공동 입찰 방법은 간단하다. 공동입찰에 참여하는 사람수와 지분율, 입찰자 모두의 신분증과 인감을 챙겨 현장에서 입찰에 참여하면 된다. 지지옥션 남승표 선임연구원은 "과거에는 투기 등을 방지한다는 이유로 사전에 투자계획서 등을 제출해 경매법정 집행관으로부터 공동입찰허가를 미리 받아야 했지만 지금은 그런 제약이 없어졌다"며 "만약 공동입찰자 중 입찰현장에 오지 못하는 사람이 있다면 위임장을 작성해 첨부하면 된다"고 설명했다. 공동투자로 부동산 물건을 매입할 때 반드시 짚고 넘어가야 하는 부분은 소유권 등기를 누구에게 하느냐다. 2가지 방법 중 하나가 일반적으로 사용된다. 우선 투자자들 중 대표 1인의 명의로 등기를 하고 나머지 투자자들은 자신의 지분에 대해 공증을 받거나 근저당설정을 하는 방법이다. 이 경우 관리 계약이나 매매 계약시 투자자 모두의 합의서를 다 받는 복잡한 절차를 줄일 수 있지만 대표 명의자 임의로 부동산을 처분해도 막을 수 없다는 한계가 있다. 또다른 방법은 등기 자체를 공동명의로 하는 것이다. 투자 금액 비율에 따라 지분별 등기가 가능해 자신의 소유권을 확실히 할 수 있다. 이 경우 매매나 건물 개보수, 관리 등의 절차를 밟을 때 소유자 전원의 동의가 필요하다. 다만 일부 투자자가 자신의 지분을 매도할 때 청산 가격 등을 둘러싸고 다른 투자자들과 분쟁이 발생할 우려가 있다. 소유권을 가지고는 있지만 온전하게 행사하기는 힘들다는 점을 주의해야 한다. ◇위험 적은 소액 투자, 사전계약서 꼼꼼히 작성해야= 부동산 공동투자는 별다른 분쟁 없이 원활하게 진행만 된다면 투자 위험성을 줄임과 동시에 수익성도 높일 수 있는 '일석 이조'의 투자법이다. 특히 소액으로 다양한 부동산 물건에 접근 가능하다는 장점이 있다. 부동산 투자는 최소 투자단위가 수천 만원대이고 알짜 투자처의 경우 수억원으로도 부족한 경우가 많아 투자에 부담을 느끼는 사람들이 많다. 공동투자를 할 경우 개인이 살 수 있는 부동산보다 훨씬 가치있고 좋은 고액의 부동산을 소액으로 고를 수 있게 되는 것이다. 투자 금액이 줄고 다수가 참여하는 만큼 개개인이 부담하는 위험률도 적어지게 된다. 다소 전문적인 지식이 부족하더라도 다수의 견해를 따르면 투자 위험도 최소화할 수 있다는 것도 장점중 하나다. 하지만 공동지분 형식으로 투자하므로 개개인의 소유권에 제한이 따른다는 점은 주의해야 한다. 투자자간 의견이 맞지 않으면 분쟁이 발생할 우려가 있다. 특히 소유 지분 산정, 개발 수익의 분배, 자금지불 불이행에 대한 문제, 수익금 정산방식 등이 사전 조율돼 있지 않을 경우 분쟁을 피하기 어렵다. 따라서 전문가들은 공동투자에 나서기 앞서 이런 내용들을 담은 사전투자계획서를 반드시 문서화해 작성해 두는 것이 좋다고 조언했다. 문서는 법무사사무소 등에서 공증을 해두는 것이 좋다. 부동산써브 함영진 실장은 "공동투자시 초과 이익이 발생하면 큰 문제가 나타나지 않지만 손해가 날 경우 책임소재를 둘러싸고 대부분 분쟁이 발생하게 된다"며 "약 손해가 발생할 경우의 책임소재나 해결책에 대해서도 미리 문서로 합의해두는 편이 좋다"고 조언했다.