[생생 재테크] 자산선택의 지혜

최근 어디에 투자해야 안정적이면서도 높은 수익을 얻을 수 있는 지 추천해 달라는 요청을 자주 받는다. 모든 자산의 가치는 미래에 거둬들일 현금흐름을 현재의 가치로 따진다. 즉 이익이 많을수록 가치는 상승할 것이고, 그에 걸맞게 가격도 매겨진다. 만일 이익은 적은데 그 가격이 비싸다면 그 자산은 거품이 낀 것이라고 봐야 한다. 주식의 경우 PER를 통해 생각해 볼 수 있다. PER란 현재의 주가를 향후 12개월 예상이익으로 나눈 값이다. PER를 다시 역수로 취하면 12개월 예상이익을 주가로 나눈 모양이 되고 이것을 달리 해석하면 이자를 원금으로 나눈 수익율이 된다. 따라서 PER가 크다는 것은 이익 대비 주가가 높아 거품이 끼었다고 볼 가능성이 크다. 채권의 경우 수익률과 채권가격을 이용한다. 채권수익율은 채권가격과 반대로 움직인다. 결국 수익율이 낮다는 것은 채권가격이 상승한 것을 뜻한다. 다만 신용등급의 상승은 가치가 상승한 결과이므로 채권가격이 오르는 게 타당하나, 신용등급의 변화가 없음에도 불구하고 단순히 시장상황에 따라 가격이 올랐다면 거품이 낄 소지가 큰 것이다. 상업용 부동산의 경우 캡레이트(CAP-rate)를 적용한다. 부동산의 임대수입은 바로 이익이 되는 것이 아니므로 여러가지를 따져야 한다. 먼저 연간 임대수입을 계산하고 여기에서 부동산을 유지하기 위해 투입한 급여, 건물수선비 등 관리비와 공실에 따른 손실분을 차감한 순영업이익을 산출한다. 이를 다시 투자원금으로 나누면 캡레이트가 나온다. 채권수익율과 마찬가지로 캡레이트도 가격과 반대로 움직인다. 최근 금융시장에서 5년만기 국고채의 1년 수익율은 3.5%초반이며 은행들의 1년 정기예금은 4% 초반이다. 캡레이트는 5~8%정도로 추정된다. 반면 주식시장의 PER는 현재 10배 미만으로 추정된다. 이 수치는 향후 예상이익에 따라 높아질 순 있겠으나 현재의 상황이라면 저평가 국면에 들어간 것은 틀림없어 보이며 주식매수가 가장 타당해 보인다. 물론 자산을 선택하는 데는 수익율만으로 평가하진 않는다. 하지만 시장이 불안정하더라도 군중심리에 휘둘리지 말고 냉정하게 상황을 파악해 비싼 자산을 매도하고 저평가된 자산을 사들이는 지혜가 필요한 때다.