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최근 경인 지역의 편의점 출점동향을 보면 신도시 개발 및 재개발 사업 확대로 주택가 입지에 출점하는 빈도가 늘어나고 있는 추세다.
특히 인구구조 및 부동산 현황을 살펴보면 서울 지역은 1∼2인 가구가 크게 증가하면서 소규모 도시형 생활주택의 비율이 높아지고 있는 반면 경인 지역은 서울에서 근교로 빠져 나오는 세대들이 부쩍 늘어나면서 대단위 아파트 단지 건설이 가속화되고 있다.
편의점 상권분석에서도 이러한 흐름에 맞춰 주택가 입지를 분류하는 기준을 크게 '독신자주택'과 '가족주택' 2가지로 나누고 있다. 독신자주택은 오피스텔 및 원룸촌 위주의 1∼2인 가구 중심의 고객을 주타깃층으로 하고 있으며, 가족주택은 아파트 및 단독 혹은 다세대주택 위주의 4인 가구 이상 세대를 대상으로 삼는다.
가족주택 점포의 장점은 유흥가나 역세권 점포보다 상대적으로 저렴한 임차수준이다. 또 동일한 임차수준이라면 면적이 크고 전면 노출이 우수한 점포를 확보할 수 있다는 매력이 있다. 이는 곧 효율적인 매장구성 및 상품구성이 가능하다는 것을 의미한다. 반면 곳곳에 자리한 중소형 슈퍼와의 경쟁을 피할 수 없다는 것이 가족주택 점포의 단점이라면 단점이다. 주택의 세대수나 밀집도가 강할수록 경쟁점의 숫자 역시 많아지기 때문에 이들과의 차별화가 승패의 열쇠다.
최적화된 가족주택 입지의 선택을 위해서는 어떤 요소들을 고려해 판단해야 할까? 상권의 여러 가지 변수들이 작용하지만 고정 세대수, 경합점 현황, 주동선 여부, 점포기획여건 등의 파악이 중요하다.
'고정 세대수'는 출점하려는 점포가 장악할 수 있는 상권의 전체규모를 의미한다. 적정한 범위를 산정하고 이를 꼼꼼하게 계량하는 것이 필요하다. 주택은 세대수로, 일반상가는 점포수로, 학교는 학생수 등으로 표현될 수 있다. 아울러 이들에 대한 소득수준 또한 좋은 자료가 될 수 있다.
가족주택입지에서의 '경합점 현황' 조사는 객관적이고 정확한 조사가 필요하다. 점포여건, 운영시간, 상품구색 및 할인율, 지역민과의 밀착도 등에 대한 세부적인 조사를 하고 점포출점 시 상품정책, 매장 구성 등을 참고자료로 활용할 수 있다.
'주동선' 체크도 필수다. 교통동선, 생활동선을 고려해 배후 거주자들이 빈번하게 이용하는 주동선을 파악해 출점해야 한다. 마지막으로 '점포기획 여건'이다. 일정평수 이상의 확보로 충분한 상품구색 및 점내 휴게공간의 설치를 통해 다양한 부가서비스까지 가능하게 된다면 고객 유입 효과는 배가 될 것이다. 이는 추가 경쟁점의 출현을 사전에 방어하는 기능도 하게 된다.
이원태 BGF 리테일 개발 2부 1팀장
