공청회에서 토론자들은 강북 광역개발의 필요성에 대해서는 대체적으로 공감했다. 다만 일방적인 혜택을 줘서는 부동산 투기를 불러일으킬 수 있는 만큼 개발이익 환수와 투기방지 대책이 병행돼야 할 것으로 지적됐다.
◇강북 광역개발 필요성 공감=토론자들은 대체로 당ㆍ정이 합의한 강북 광역개발이 집값 안정에 기여할 수 있다고 평가했다. 하지만 막대한 사업비 등을 어떻게 조달할지에 대해서는 의견이 엇갈렸다.
주제 발표자로 나선 손경환 국토연구원 토지주택연구실장은 강북 광역개발을 통해 강남 주택수요를 흡수할 수 있다고 긍정적으로 평가했다. 현행 재개발사업에서 야기되는 광역기반시설 부족 문제를 강북 광역개발을 통해 해결할 수 있는 점도 긍정적이라고 밝혔다.
손 실장은 “현행 뉴타운사업은 추가적인 용적률 상향조치 없이도 3%의 세대 수 증가효과가 있다”고 평가하며 “용적률이나 층고제한 등의 규제가 추가로 완화되면 신도시 건설에 비해 많은 주택공급이 가능하다”고 분석했다.
고철 주택산업연구원장은 “강북 뉴타운을 개발해 주택공급을 늘리고 강남ㆍ북의 지역 균형발전을 도모한다는 정책 취지에는 동감한다”면서 “수십조원에 달하는 소요자금 마련과 공영개발에 따른 토지소유자들의 반발 등이 사업추진을 어렵게 할 수 있다”고 지적했다. 이에 따라 “공영개발을 위해서는 보상금과 기반시설 건설 등에 필요한 막대한 재원조달 방안이 먼저 마련돼야 한다”고 강조했다.
◇이익환수ㆍ투기차단 등 보완책 선행돼야=강북 개발을 위해 각종 인센티브가 제공될 경우 투기를 야기할 가능성이 큰 만큼 보완책 마련이 필요하다는 의견이 많았다. 또 개발이익을 특정인이 독식하지 못하도록 제도화하고 실질적인 주거안정 효과를 얻기 위해서는 재정착률을 높여야 한다는 의견도 제시됐다.
참여연대 소속 김남근 변호사는 ▦개발이익 환수 ▦투기수요 억제 ▦원주민의 재정착률 제고를 강북 광역개발의 ‘3대 원칙’으로 제시했다. 김 변호사는 “개발이익을 환수하는 장치가 없거나 미흡하면 개발 기대감으로 인해 강북의 낡은 주택 가격이 강남 재건축아파트처럼 폭등할 수 있다”며 “서울시 방안대로 강북 개발을 활성화하기 위해 중대형 아파트 비중을 40% 이상으로 높일 경우 원주민을 쫓아내는 결과를 낳을 수 있다”며 신중한 규제완화를 당부했다.
손 실장은 “개발이익의 환수를 위한 기반시설부담금제 등 제도가 제대로 이뤄지지 않을 경우 개발에 따른 인근지역의 부동산 가격이 상승하는 부작용이 발생할 수 있다”고 지적하며 “공영개발에 따른 토지수용 및 보상절차가 장기화돼 사업이 표류 할 수 있다”고 분석했다.
고 원장은 “현행 서울시 뉴타운보다 규모가 커지면 재개발이 지연되면서 오히려 사업기간이 장기화하는 경우가 있고 주택공사 등이 개발을 실제 추진한다고 해도 성사까지는 최소 10년 이상이 걸릴 것”이라며 “조합원간의 이해관계 조정이나 공영개발 과정에서 토지수용에 따른 주민과 시공사의 반발도 클 것으로 예상된다”고 강조했다.
