촉진지구 변경 잇따라…가격 저렴·사업기간 단축 '매력'

부동산 시장 침체가 지속되고 일부 지역을 중심으로 가격 변동성이 커지고 있는 지금, 투자자들로서는 보다 안정적인 투자처 찾기가 현안이다. 부동산 시장에도 다양한 틈새시장이 존재하니만큼 이번에는 재개발지역내 유보지 투자에 관심을 돌려 보는 것은 어떨까. 최근 들어 서울시내 뉴타운(재정비촉진구역) 지역내 미개발지로 남아 있던 존치정비구역이 속속 재정비촉진구역으로 편입되고 있다. 존치구역은 그 동안 투자자들의 관심 밖이어서 상대적으로 가격대가 낮았지만 촉진구역으로 지정되면 곧바로 조합설립 등 개발 절차에 들어 가게 돼 수익성이 커진다. 또 지난해부터 서울시가 이들 지역에 대해 공공관리제를 적용하고 있어 사업 기간 단축, 용적률 인센티브 제공 등에 따른 이점이 부각되고 있다. 부동산 전문가들은 촉진구역 지정으로 사업이 가시화되는 존치구역의 경우 투자수익을 기대해볼 만 하다고 조언하고 있다. ◇서울시내 재개발 유보지, 촉진구역으로 속속 변경=존치정비구역은 노후도(노후건물 60% 이상)나 밀집도, 접도율 등 요건을 충족하지 못해 재정비촉진계획 수립 대상에서 제외된 지역이다. 서울시내 뉴타운에 대한 재정비촉진계획이 수립된 지 2~3년이 지나면서 최근 요건을 충족한 존치정비구역들이 잇따라 촉진구역으로 바뀌고 있다. 시흥뉴타운 1ㆍ2구역이 대표적인 사례. 이들 2개 지역은 지난 2008년 10월 재정비촉진계획 결정 당시 존치정비구역으로 남았으나 최근 서울시 도시재정비위원회에서 촉진계획변경안이 통과되면서 최고 32층 규모, 4,614가구의 아파트 단지로 개발될 수 있게 됐다. 이에 앞서 천호ㆍ성내 재정비촉진지구 내에 위치한 천호6 존치정비구역과 성내2 존치정비구역도 각각 천호4, 성내4 재정비촉진구역으로 변경됐다. 천호4구역과 성내4구역은 각각 용적률이 종전보다 18%, 20% 늘어나 사업 추진에 탄력을 받게 됐다. 거여ㆍ마천뉴타운내 마천 1ㆍ3구역도 지난해 존치정비구역에서 재정비촉진구역으로 변경하는 계획이 서울시의 심의를 받아, 오는 3월 고시를 앞두고 있다. 이 경우 마천1구역엔 2,689가구, 마천 3구역엔 2,369가구의 아파트가 각각 들어선다. 촉진구역으로 변경을 추진하는 곳도 늘고 있다. 서울시와 각 구청에 따르면 은평구 수색ㆍ증산 뉴타운 내에 존치정비구역으로 남아 있는 수색1, 증산 2구역이 올 상반기 중 재정비 촉진구역으로 변경될 것으로 예상되고 있다. 구체적인 개발계획은 수립되지 않았지만 증산4촉진구역으로 변경 예정인 증산2 존치정비구역은 면적이 17만5,735㎡에 달해 투자자들의 관심을 끌 것으로 전망되고 있다. 영등포구도 신길뉴타운 내 신길6구역에 대한 재정비촉진계획 수립 용역을 진행 중이며, 중랑구는 중화뉴타운 내 중화2ㆍ3구역을 묶어 하나의 재정비촉진구역으로 변경하는 계획을 추진하고 있다. 중화2ㆍ3구역 면적은 22만6,636㎡에 이른다. 거여ㆍ마천 뉴타운내 마천2ㆍ4 존치관리구역은 오는 3월 존치정비구역으로 변경된 뒤, 내년에는 촉진지구로 변경 작업에 들어갈 예정이다. ◇개발 기대감 따른 투자수익률 높아져=뉴타운 내 존치정비구역은 기존 촉진구역에 비해 가격이 상대적으로 낮아 투자 메리트가 높다는 게 최대 장점이다. 최근 촉진구역으로 지정된 시흥뉴타운 내 시흥1ㆍ2구역의 경우 다세대 매매가는 지분 3.3㎡당 2,000만원대, 단독주택은 3.3㎡당 1,200만원 내외로 뉴타운 구역 주변 지역과 비슷하거나 오히려 가격이 낮았다. 이는 서울시내 다른 뉴타운내 다세대 지분 가격 3.3㎡당 2,500만~3,000만원선과 비교하면 무척 낮은 수준인데, 이는 이전까지 시흥 뉴타운에 촉진구역이 전무했던 데도 원인이 있다. 시흥뉴타운 내 S공인 관계자는 "시흥뉴타운은 개발이 거의 이뤄지지 않은 탓에 투자자들이 관심이 매우 낮아 낮은 가격대에도 매물이 쌓여 있는 상태"라면서 "거래 역시 간간히 이뤄지고 있지만, 촉진구역 지정으로 분위기가 바뀔 것으로 기대한다"고 말했다. 서울시가 제공하는 인센티브인 기본 용적률 상향이 촉진 계획 수립과 동시에 이뤄져 사업 기간이 단축되고 있는 점도 이점이다. 기본용적률 상향은 서울시가 소형주택 확보를 위해 20%포인트의 용적률 인센티브를 주고 늘어나는 용적률은 모두 전용 60㎡이하 소형주택으로 짓도록 하는 제도다. 최근 촉진구역으로 지정된 시흥1ㆍ2구역, 증산5구역 등은 기준 용적률 상향을 적용 받아 재정비 촉진계획을 수립했다. 이들 구역처럼 촉진구역 변경과 동시에 기본용적률 상향을 적용 받으면 개벌적으로 진행했을 때보다 1년 정도 사업 추진이 단축되는 것으로 서울시는 분석하고 있다. 더구나 지하철역이 가까울 경우 더 많은 인센티브가 적용되는 역세권 시프트 방식으로도 개발이 가능해진다. 부동산 전문가들은 이미 촉진구역으로 지정된 곳보다 존치정비구역에서 촉진구역으로 변경됐거나 변경을 추진하는 곳이 오히려 사업추진이 빨라질 수 있다는 점에 주목해야 한다고 조언하고 있다. 최근에 촉진구역으로 변경된 곳은 모두 지난해 7월부터 실시된 공공관리제의 적용을 받게 돼, 그 동안 뉴타운 사업의 가장 큰 걸림돌이던 주민들의 갈등, 조합 비리 등이 줄어들 것으로 예상되기 때문이다. 공공관리제가 적용되면 조합의 자금사용 내역, 업체와 계약 내용, 월별 사업 공정 등을 모두 서울시의 클린업시스템을 통해 공개해야 한다. 현재 뉴타운 내에는 주민간 소송이나 비리조합으로 인해 사업이 몇 년씩 지연되는 사례가 상당수에 이른다. 전영진 예스하우스 대표는"최근 들어 뉴타운 미개발지인 존치정비구역에 대한 투자자들의 관심이 점점 높아지고 있다"면서 "존치정비구역에 대한 가격 메리트와 함께 용적율 등 인센티브 확대 여부, 사업기간 단축 등의 재료를 면밀히 분석하면 적절한 투자대상을 찾을 수 있을 것"이라고 말했다.

■ 알아봅시다 ▦재정비촉진구역=주택재개발사업 등 해당 사업별로 촉진계획이 결정된 구역 ▦존치정비구역=촉진구역의 지정요건에는 해당되지 않지만 시간의 경과 등 여건변화에 따라 촉진사업 대상이 되거나 그럴 필요성이 강한 구역. ▦존치관리구역=촉진구역의 지정요건에 해당하지 않아 기존의 시가지로 유지 관리할 필요가 있는 구역.