5억에 매입 9억됐다면 앞으론 임대 대상 안돼
정부가 임대사업자를 활성화하기 위해 세제지원 방안을 내놓으면서 투자자들의 관심이 커지고 있다. 오는 10월부터 1주택만 갖고도 임대주택 등록이 가능해지고 내년부터는 임대사업자의 거주용 주택에 대한 양도세 비과세 혜택이 주워지는 등 세금 혜택이 커지기 때문이다. 투자자들이 특히 궁금해하는 세부 사항에 대해 알기 쉽게 Q&A로 풀어본다.
Q=1가구 2주택자다. 살고 있던 집을 제외한 한 채를 임대주택으로 등록할 계획이다. 거주 주택의 양도소득세 비과세 요건을 따질 때 임대사업자 등록 이전에 보유ㆍ거주했던 기간도 포함하는가.
A=임대등록사업자가 거주용 주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받으려면 3년 보유, 2년 거주 의무를 채워야 한다. 이 때 임대사업자 등록시점 이전에 보유한 기간과 거주한 기간도 소급해서 인정해준다. 예컨대 2주택자가 한 채(A)는 본인이 살고 한 채(B)를 세 준 상황에서 2012년 1월에 임대주택사업자로 등록하고 주택 B를 임대주택으로 신고했다면 등록 직후에 A주택을 매도해도 매도시점에서 이 집을 이미 3년간 보유하고 2년간 거주했다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
Q=3주택 중 두 채를 임대주택으로 등록하고 나머지 한 채에서 거주하다가 양도세 비과세 해택을 받고 양도했다. 이후 임대주택으로 등록했던 집 중 한 채를 임대의무기간(5년)이 끝난 후에 2년간 거주하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.
A=그렇다. 그러나 임대주택으로 등록했던 집을 거주용 주택으로 전환한 후에 양도한다면 2년의 거주기간 계산은 임대주택 사업자 등록일 이후 분만 포함된다. 임대 이전에 본인이 살다가 임대주택으로 등록해 세를 줬던 집이라도 그 전에 살았던 기간은 포함되지 않는다. 또 직전에 팔았던 거주용 주택의 양도일 이후에 오른 집값에 대해서만 비과세 한다. 맨 처음 집을 산 시점부터 올랐던 집값에 대해 모두 비과세가 되는 것은 아니다.
Q=2주택자가 한 채를 임대주택으로 등록하고 거주용 주택을 양도세 비과세 혜택을 받고 팔았다. 이후 임대주택으로 등록했던 집도 5년 의무임대기간이 지난 후 임대주택 등록을 해제해 1가구1주택 상태에서 팔 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나.
A=1가구1주택으로서 3년 이상 보유(거주요건 없음)한 경우 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 비과세 대상은 직전 거주용 자가주택 양도일 이후에 발생한 양도차익분만 해당한다.
Q=2000년대 초반 5억원(기준시가)을 주고 산 강남권 소형 아파트가 그동안 가격이 급등해 현재는 9억원이 됐다. 이 아파트도 임대주택으로 등록할 수 있나.
A=현재는 가능하지만 앞으로는 안 된다. 현재 규정상 현재 기준시가가 아무리 비싸다 하더라도 취득 당시 기준시가가 6억원이면 임대주택 등록이 가능하다. 그러나 앞으로는 시행령이 개정돼 임대개시일 현재 기준시가가 6억원(비수도권 3억원)인 주택만 임대주택 등록이 가능해진다.
