부동산펀드가 날개돋친 듯이 판매되고 있다. 지난 6월 초 첫 상품이 발매 된 이후 9월초까지 부동산펀드의 설정규모는 4,000억원을 넘어섰다. 올 연말까지 8,000억~1조원까지 규모가 커질 것이라는 전망도 나오고 있다.
부동산 펀드의 인기로 신규로 나오는 상품은 모두 곧바로 매진 되고 있다. 이는 무엇보다도 높은 수익률을 보장하기 때문. 현재 각 금융기관들이 제시하고 있는 부동산드의 연 수익률은 ‘7%안팎+∝’다. 3% 수준인 은행의 정기예금 금리보다 배 이상 높다.
하지만 주목해야 할 것은 부동산펀드의 수익구조다. 프로젝트파이냉싱형 펀드는 사실상 시공과 분양을 맡은 건설업체(시행자 포함)에 초기자본(땅 값 등)을 대출해주는 구조다. 해당 프로젝트가 대규모 미분양이 발생, 건설업체가 대출이자 등을 연체할 경우, 펀드에 가입한 투자자 역시 일정액 이상의 수익 달성이 쉽지 않게 된다.
◇상품구조 다양화 추세=
초기 프로젝트파이낸싱(PF) 중심의 부동산펀드 상품구조가 다양화 되고 있다. 이는 사실상 대출 중심의 부동산펀드 운용이 한계가 있기 때문이다. 그동안 판매된 PF형부동산펀드는 대부분 아파트 등 신규분양을 대상으로 한 상품이었다. 하지만 분양권전매 등이 금지된 분양시장은 이미 차갑게 얼어붙어 있다. 심지어 이 같은 현상은 강남권 분양시장에도 나타나고 있는 상황이다.
때문에 최근에는 PF형부동산펀드보다는 임대형부동산펀드가 출시되고 있다. 전형적인 임대용 상품인 오피스빌딩, 상가, 주차장 등으로 상품구조가 확산되고 있는 것.
한투증권은 배후주거지를 갖춘 근린상가에 투자하는 ‘부자아빠 배너하임 부동산펀드’를 출시, 판매를 마감했다. 이 상품은 강남구 압구정역 인근 근린상가의 신축 및 리모델링을 위한 자금을 지원하는 방식이다. 맵스 자산운용의 경우 주차장을 매입, 리모델링 후 상가와 주차장 운용을 통해 수익을 발생시키는 임대형부동산 상품을 출시한다.
이 상품은 기관과 법인 등 기관투자자들을 대상으로 한 사모펀드로 운영할 방침이다. 또 한화투신은 K-1 CR리츠의 자산으로 편입 돼 있는 신송빌딩ㆍ디오빌딩 등 오피스빌딩을 매입, 임대운용해 수익을 발생시키는 펀드를 내 놓을 계획이다. 사모형태로 발행 될 예정이다.
해외부동산펀드도 선보인다. 한투증권은 미국LA의 주택단지 개발에 참여, 분양이익을 투자자에 돌려주는 구조로 한 상품을 준비중이다. 시행사나 건설업체에 자금을 대출하는 방식이 아닌 분양사업에 직접 투자하는 상품이라는 게 특징이다.
◇현장방문 등 세심한 주의 필요=
부동산매매나 아파트 청약을 할 경우 현장방문이 필수다. 분양업체 직원의 말만 믿을게 아니라 직접 현장을 방문, 위치ㆍ단지형태ㆍ평면구조 등을 꼼꼼히 따져야 낭패를 피할 수 있다. 대규모 미분양이 발생할 경우, 프리미엄(분양권웃돈)은 고사하고 공사자체 지연도 가능하기 때문이다.
부동산펀드 가입도 마찬가지다. 신탁수수료 등은 서류를 통해서도 충분히 확인할 수 있다. 하지만 해당 프로젝트의 성공가능성은 현장 방문을 하지 않는 한 알 수가 없다. 특히 PF형상품의 경우 대출이자를 통한 수익을 달성시키는 구조다.
성공적인 분양을 끝내, 원활한 대출이자 회수가 되야 수익을 보장 받는다는 이야기다. 임대형 상품도 마찬가지다. 부동산시장 침체로 오피스, 상가 등의 모든 임대시장도 함께 얼어 붙은 상황이다. 임대형상품의 위치, 가격 등에 따라 임대와 공실 등이 결정될 수밖에 없다. 결국 부동산시장 활황기와 같은 섣부른 투자는 금물이다.
실제로 그동안 PF형부동산펀드의 대상이 됐던 아파트 분양지역도 강남권 등 아직까지 신규분양 수요층을 갖춘 곳은 없었다. 여기에 PF형 부동산펀드의 경우 지급보증 시공사의 신용등급이 대부분 BBB등급이었다는 점도 주목해야 한다.
S건설 관계자는 “PF형 부동산펀드를 통한 자금조달은 사실상 금융권대출과 다름 없다”며 “특히 일부는 대출금리도 은행권보다 비싸기 때문에 우량 건설업체들은 굳이 부동산펀드를 통한 자금조달은 하지 않는다”고 지적했다. 역으로 대출이 쉽지 않는 프로젝트가 더 높은 대출금리를 끼고 부동산펀드를 이용한다는 해석도 가능하다.
